此时此刻，北京业主的心态是既膨胀，又胆怯
既想趁着这波行情把手里的房子卖了套现，生怕房价再降，又怕自己卖的便宜，以后房价再涨
而购房者也是一样，既害怕房价上涨，又害怕自己买了之后房价下降
矛盾、混沌、彷徨、迷茫
北京楼市如同“薛定谔的猫”，再次陷入了既死又活的二元化焦灼状态！
01.11月成交下滑，火热行情能否持续？
不出意外，即便在税费大礼包的加持下，北京楼市11月成交量依然不如10月，成交下行已成事实
根据北京市住房和城乡建设委员会公布的数据：
第44周(10月28日-11月03日)，北京新建商品房成交2504套，较上周增加455套，环比上涨22.2%
第45周(11月04日-11月10日)，北京新建商品房成交2243套，较上周减少261套，环比下降10.4%
第46周(11月11日-11月17日)，北京新建商品房成交2286套，较上周增加43套，环比上涨1.9%
环比上涨趋势，越来越弱
二手房方面，截至11月第三周，北京网签超过万套，预计全月能达到1.6万+
北京楼市当前无论是新房还是二手房，和10月相比成交量有所下滑，不过也符合市场预期
在价格方面，目前大量区域仍然延续“以价换量”成交趋势，价格向下的空间极其有限，但向上反弹也仅限个别房源
税费大礼包后，部分豪宅业主主动反价，但是反价后，有买家接手才能形成闭环，因为政策发酵时间有限，后续市场还有待观察
整体而言，北京依然属于买方市场，供给量明显大于需求量
后台挂牌房源维持在15万套以上，和前几年情况大不相同，北京楼市还在深度调整中，多空博弈进入新阶段
有人说，完犊子了！这轮政策救不起来了！楼市会越来越弱，政策的药劲最多维持三个月！
这个结论，也对，也不对
对的是，很多房子，在政策的药效下，的确纹丝不动，但是有些房子，已经出现慢牛行情，止跌企稳甚至回升，分化态势加剧
02.楼市再无普涨
这两年，很多我们认为必涨的房子都不按常理出牌了
不仅是北京，全国的楼市，陷入剧烈分化的泥潭中
为什么会出现这种情况？
核心的原因是，楼市正在去套利化
此前，大家可能会听某些人说自己靠买房暴击，赚了多少钱
自我一顿吹牛批，眼光精准又毒辣
这种话，最好别信！
绝大多数人，不过是赶上了好时候
过去十余年，大量可套利的政策包，造就了楼市的风口
我们以2008年的普涨行情为例，从2008年9月份开始，短短4个月的时间里，央妈连续全面降准3次，全面降息达到6次
这其中，还不包括4万亿的财政政策刺激
这才是，真正的大水漫灌
除了开始就把大水漫灌撒出去之外，2008年的救市还有其他四大杀器
第一步，重启房地产
2008年10月份，下调契税、免征印花税、增值税，首套首付降至2成，房贷利率打7折
接着第二步，四万亿莽一波
4万亿的救市政策中，铁公鸡投资总额1.5万亿，涉房地产投资总额1万亿
再然后第三步，重提房地产是支柱行业
2008年11月，高层重提房地产是国民经济的支柱
最后第四步，再次刺激房地产
2008年12月，二套首付降至2成，营业税减免5改2
前有货币漫灌，后有政策刺激，中间有杠杆力量
一套组合拳下来，直接把房地产的套利空间，全部拉满
2008-2017年的政策扉页上，隐匿烫印着六个字——
全力激活房地产！
在这样的环境中，楼市必然普涨
楼市普涨，有肥沃的政策和货币土壤
但是，2024年政策完全不同过去的风口
一直遮遮掩掩，政策也完全是挤牙膏
即便当下对于房地产最利好的表述，也只是“止跌回稳”而不是止跌上涨
所以，任何购房者，至少在现在不要幻想普涨
未来的行情只会是：头部城市核心区域的优质房子上涨，上涨的底层逻辑：是价值支撑，是供求关系，是头部效应.....
而非政策驱动，至于是哪些房子，可以和瓜姐详聊
而相反，如果你当下持有的是以下房子，现在就建议你马上抛掉，或置换、低卖低买，或卖掉持有现金
因为大分化下，这些房子不但无法上涨，还大概率开启狂跌模式
03.别留恋，这些房子将开启狂跌模式
当下哪些房子要尽快卖掉，未来还会继续下跌？
一）远大新、旅游地产、养老地产
北京郊区有很多类似的楼盘，在此就不再点名，而这类楼盘有一个共同的特点，那就是：玩概念！
康养、旅游、超级规划等等
如果这些都没有，很多楼盘都会打出景观好，空气好等等
房子，最重要的是产业、医疗、学区、配套等城市资源，而不是远郊盘打出的各种高大上却无法落地的概念！
一切脱离了城市资源的景观都是垃圾
二）无学区老破小、老破中、老破大
房子会变老，居住性会变差
房子越老，越没价值
很多学区房有一定价值，但那是学校的价值。而居住舒适度差的老房子，一定要趁着有人要，抓紧出手！
过去因为有源源不断的接盘侠，老房子还有需求
房子在与日递增，人口却在逐年递减
如此一来，问题就出现了
以前是房子不够卖，现在是房子严重过剩
讲到这里，我们必须承认——老房子最终的结局，就是彻底失去流动性，而失去流动性的商品，价格一定会暴跌
当然，此刻也需要强调一下，如果您有老北京的四合院儿，那另说......
三）商铺公寓写字楼等类住宅
前几天税费大礼包一出，几家欢喜几家愁
住宅业主狂欢，但是商铺公寓写字楼的业主直接原地傻眼了
不只是这次税费优惠，好像这一轮救市中，商铺公寓写字楼等类住宅产品没有任何利好
其实商铺公寓写字楼的业主大可不必失望，因为以后失望的日子还多着呢！
虽然都是房子，但是土地性质不同，就是天差地别
所以，如果有可能的话，非住宅性质的物业，能不碰尽量不要碰
当然，北京有很多有价值、资金回报率高的商业物业
但永远要记住，普通人不要在垃圾箱里寻宝
作为普通人，不买上述几类资产，就能避开北京楼市90%的坑
同时，当下持有这些物业的人，也不要心存幻想，即便北京再有行情，这些房子的价格也很难起来
四、结语
能买
但在全面普涨消失的环境里，不能再像以前那样闭着眼睛买了
但如果用更细小的视角去审视楼市——
总有局部城市和局部板块的优质房源，是供不应求的
楼市的全面普涨时代，消失了；
城市之间的价差，会再次拉大；
板块之间的价差，也会再次被拉大
即便在北京，未来也只有20%的房子有价值，如果你不懂房地产，买对的概率，只有五分之一，而如果你懂的如何抉择，买对的概率，就是100%
北京楼市，未来能不能涨，现在谁都不好说
但是买入具有核心价值的房子，确保自己房子在牛市能够跑赢大部分资产，远比当下押注房子上涨或者下跌，靠谱的多！
相对于批量化的平台，瓜姐的购房策略会根据每个人的不同需求量身定制
尤其是大宅，瓜姐团队会有专属老师全程赋能，站在买家角度，用丰富的经验与卖家谈判——前段时间丰台某豪宅，我们与业主协商的价格比某知名平台更低，最终实现卖家早变现，买家少花钱的三方共赢局面
