7月北京二手房网签量为15575套，环比6月上涨3.92%，同比去年7月大幅上涨约60%
这是自去年3月以来16个月内首次超过1.5万套，6月的成交就快达到1.5W套，7月更是持续发力
从成交看，楼市一片大好，从价格看，一整个“惨不忍睹”
主打一个以价换量
本轮下跌，要说跌的最猛的，毫无疑问，绝对是老破小
北京二手市场老破小的占比高，交易量大，舆论影响力也大，在大盘普跌的大背景下，腰斩的老破小比比皆是！
01.学区老破小首当其冲
荣丰2008、蜂鸟家园自不必说了，当代学区房腰斩的典型代表
即便是海淀、西城的学区房也没逃过大跌的命运
二小华清校区对口的华清嘉园，22年2月成交了一套两居室，1013万，同户型24年6月成交价是752万，跌了261万，跌幅约26%
中关村三小平替校万泉小学，对口的小南庄社区，降幅也非常惨烈
小南庄社区是万泉小学最最热门的占坑房
位于苏州桥板块内，距离10号线的、4号线都非常近，东边就是人民大学，人文环境不错，周边的配套都非常成熟
属于公房社区，建成于90年代左右，房龄大，塔板结合，户型方正，两居是主力户型
社区虽然很有年代感，但由于对口万泉小学，受到很多学区家长的青睐
24年5月成交一套两居，总价482W
同户型21年4月成交价747万
降价265万，降幅35.48%
从房价走势图可以看出，小南庄社区近几年来一直处于下跌趋势
02.优质地段也逃不开
抛开学区不谈，大家选择老破小的第二大原因就是地段好、价格低，但真实的数据往往让人眼前一黑
即使是宇宙中心五道口这种黄金地段的老旧小，也依然面临着贬值的风险
展春园22年11月成交一套600W的两居室，同户型24年7月成交价是405W，大跌195W，跌幅约33%
21年高点时顶层的两居都能卖到523W
展春园是无电梯的老旧小，虽然地段配套俱佳，但是产品势能较弱，在下跌的大趋势，会加速贬值
自22年高点之后，展春园的房价一路下跌
之所以今天又讲到老破小这个话题，是因为前段时间官媒亲自下场点评楼市，“老破小抢先复苏、刚需成交激增”
最近后台的私信全是咨询低总价老破小的
“老破小”曾经在北京市场一枝独秀，它们要么总价低、门槛低，是新北京人的首选，可以满足他们寻找一个落脚点的愿望；要么傍身重点教育资源，家长们可以用最低的成本为孩子投下一套未来
听起来优点良多，但缺点也不能忽视
老破小楼龄较大，水电线路、排水系统、供暖设施等可能已经出现严重老化，后续的装修和使用都会有诸多不便
特别是对于多子女家庭来说，60平方米的小两居户型，随着孩子的成长，未来很可能需要再次换房
老破小本身楼龄就很大，等你再次换房的时候，楼龄更老，换房难度是很高的
我们团队一直以来的观点就是老破小不能买，那纵使现在老破小成交量大涨、热度飞升，我们依然不建议大家去买老破小！
即使是预算有限，老破小也并非我们唯一的选择，有时只是我们选筹考虑的小区太少了，认为我们只能买到老破小！
如果你也有这样的困惑，可以过来跟瓜姐聊聊，给你一个不一样的买房思路！
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