01.十八里店，潜力股
目前的十八里店还处于发展的起步阶段，眼下还比较荒芜，但未来可期
十八里店是目前朝阳新房板块里，唯一一个四环边且带地铁的板块
教育上，朝阳的金字招牌人大附朝阳学校在建中，计划于2025年交付使用
商业上，1号组团的2块商业地块，地铁十八里店站上盖。建筑面积接近13万方，据传可能是龙湖天街
另外，地铁17号线对于十八里店来说也是一个利好
在今年北京整体市场下行的情况下，大部分新房楼盘都在降价割肉的情况下
十八里店竟然走出了独立行情，不仅网签价与指导价持平，始终没有降价，而且还越卖越火
新房市场，以保利朝央和煦和金隅云筑一二三期为例：
保利朝央和煦开盘394套房，最近，网签量已经达到351套，成交率达到90%，网签均价77702元/平米，指导价7.8万
目前有剩余房源三四十套，没有任何特价
隔壁的金隅云筑一、二、三期基本售罄，网签均价75612元/平米，指导价7.6万
目前仅有少数剩余的房源特价6.5-7万
十八里店还是吃的名校红利，人大附这个学区落地，但却没什么溢价！无论自住还是投资，未来至少能保值
当下，年轻的刚改人群买房思路非常明确，首选没有学区溢价的房子，如果又能上好学校，自然锦上添花，这种板块一定是备受追捧
目前，十八里店的又添加一纯新盘，北京隅·东序即将开盘，还是十八里店的资深开发商金隅继云筑一二三期后，又一操盘，共计14栋楼，824套房，精装修交付，指导价7.9万/平米
具体售价还没出来，预计会参照周边云筑一二三期定价
隅东序最大的卖点就是户型设计，罕见的露天阳台获批，包括赠送面积得房率预计会超过90%，这在朝阳区各大新房板块里，也是难得一见
一共有八个主力户型，面积从96㎡刚改到192㎡终改，全面覆盖
预计最抢手的刚改户型就是下面的两类户型：
一类是95㎡A户型和99㎡B2户型，都是两面宽三室两卫；
二类就是110㎡C2户型，三面宽三室两卫
这两类户型的共同点就是户型格局方方正正 ，没有什么浪费的面积，利用率超高，更是超大阳台，超大赠送，非常适合刚改人群居住
此外，十八里店板块在售的二手商品房数量不是很多，绿中介上面也就十多套。以世豪花园为例：
据西瓜姐房价数据系统显示，2024年10月，小区-世豪花园的房价为35411元/㎡，相较于去年同期房价40786元/㎡，每平米均价变化为-5375元；
该小区自2022年10月记录的最高点50529 元/㎡，至2024年10月 的 35411 元/㎡，价格变化幅度为 -29.9%
02.王四营，价格洼地，销售两极分化
从区位上来说，王四营板块在五环内算是4.9环
板块内还有地铁7号线，在售的新房项目距离7号线焦化厂站都很近，大约在700米左右，到合生汇约22分钟，到国贸地铁站约35分钟，到望京约50分钟
依靠纵向的五环路、四环路，横向的化工路及京哈高速，到国贸、九龙山、双井商圈都是非常便捷的
凭借着交通的优势，对于朝阳区需要轨道交通的刚需、刚改人群来说是一个不错的选择
但是王四营目前的城市界面非常一般，工地多，路况差，周围还有一些荒地，农家菜园
王四营算是被朝阳遗忘的角落，诚然目前周边是荒漠配套，但是七万左右新房价格还是颇受刚需人群的喜爱的，绝对是朝阳几个新房热门的板块的价格洼地
相比较朝阳其他几个新房板块都是7.5万+，8万+的房价，王四营，妥妥的刚改人群的香饽饽
目前来看，整体卖的不是很好，销售情况两极分化
但长远来看，王四营还是可期待的，至少将来跟着大盘走是没有问题的
今年开始，王四营区域迎来新房集中交付期，王四营板块之前的带头大哥,开盘两年多，最先入市的保利锦上一期，率先实现清盘，首批业主即将交付
但和锦上一期同一时间入市的中绿东岳府和朝阳壹号，命运多舛，开盘两年多，去化连一半都不到
甚至比它们三个晚入市半年的锦上二期，目前，实际网签率房源数量都达到了70%
据西瓜姐房价数据系统显示，2024年10月，小区-双合家园的房价为35600元/㎡，相较于去年同期房价42210元/㎡，每平米均价变化为-6610元；
该小区自 2022年10月 记录的最高点 47864 元/㎡，至 2024年10月 的 35600 元/㎡，价格变化幅度为 -25.6%
小红门的优点：位于四环内，单从环线角度来讲，小红门是朝阳这几个新房板块里最好的
小红门的缺点也很明显，老北京都知道，小红门这地方在明清时期，就是养牲口供皇家狩猎娱乐的地方，里面还有耕地和菜园子，久而久之，这一片就聚集了大量为皇家服务的长短工，大家一块趴活儿
长短工聚集的地方，城市界面就比较差，一直持续到现在，同时，商业、医疗等配套也比较缺乏
目前板块内新房只有中建·星光里在售，新地块迟迟不见动静
小红门板块二手房市场，便宜一点房龄比较长的二手房价格在5万左右，贵的房龄在五年以内的次新房房价在7.5万左右
我们买房还是主要通过主要活动区域，买房逻辑，总价预算，功能需求，配套要求等方面来分析对比更适合自己的项目
