这两天频频刷到关于天通苑、北苑沥青厂的帖子
今天不是来给歇甲村地块做推销的，只是看到这个帖子恰好想到我们最近接到的新北苑的咨询挺多的
其中就有朋友问到说歇甲村地块上了之后会不会对新北苑的房价有影响？新北苑跌了多少？现在入场合适么？
新北苑这个板块我们之前也分析过很多次，今天正好结合近期的成交再聊聊
01.新北苑跌回20年？
7月份新北苑二手一共成交了37套，6月成交47套，5月成交68套，单从成交套数上看是持续走低的
聚焦到小区的话，可以发现华贸城的成交是最好的，不仅是上个月，过去两三个月也属华贸城成交最好，但华贸城成交的绝大多数都是开间和loft这种小户型
不单单是华贸城的小户型成交多，放大到整个新北苑板块也是如此，成交中两居室及以下的小户型占主导！
从成交均价上看，7月均价7.37W，相比于过去几个月，价格还是在小幅走低，市场预期没有转变之前，只要小区业主有急售、置换需求的，一定还是竞价抢跑的趋势
花语城90平南北两居，20年680万，最新成交价725万，最高点865万； 润泽公馆87平南向两居，20年645万，最新成交价668万，最高点840万； 润泽公馆110平南向三居，20年865万，最新成交价848万，最高点1070万； 润泽悦溪89平南北两居，20年650万，最新成交价709.5万，最高点820万； 世华泊郡85平南向两居，20年的615万，最新成交价619万，最高点750万；
从历史成交价大家应该能够看出来，即使是在同样的板块，不同小区、不同户型在不同时期的价格分化是非常明显的
有些户型确实已经跌回到这一轮的初始价格了，所以，现在的新北苑可以入手了么？或者说未来升值潜力如何？
02.所以 新北苑能不能入
北苑本身没有成熟的产业，主要还是自住的需求，区域内成交量大，常年是北京成交片区前5名
以13号线为界，北边是新北苑，南边是老北苑，新老北苑价差较大，老北苑的均价在5-7W之间，新北苑的均价在8-10W之间
新北苑的房价逻辑是中等确定学区+临近高端核心产业区+次新聚集区域
新北苑是10年之后成片重新开发的中高端住宅区域，之前有相似逻辑的是万柳、太阳宫
片区内都是纯商品房次新高品质小区，属于北京少有的次新高端片区
新北苑的房子虽然品质高，但是租金回报率不高，甚至还不如一些生活便利的老北苑小区
13%只是新北苑大盘的涨幅，具体到小区到户型涨跌幅也不尽相同
总体来说，新北苑是一个位于核心产业区外且较为成熟的片区，价值在逐步兑现，随着商业配套的完善加上17号线地铁的开通，房价的上涨预期较为稳定
但楼市分化行情下，对于选筹的要求更高，颗粒度要更加精细，选对产品只是最简单的一步，更重要的是选对入场时机和入手价格
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