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11月13日，财政部发布关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策这堪称是房地产行业的财税大礼包，契税、增值税齐降，购房者、房企都将全面受益业主连夜撤盘，有的房源一夜之间涨价百万；新房售楼部收回折扣；签约中心排起长龙，整个城市瞬间沸腾......
01.社会主义炒房示范区卷土重来
很多人会好奇，西瓜姐从常年研究北京楼市，今天怎么突然话锋转向，开始讲深圳楼市？从去年7月政策转向以来，我们先后经历了认房不认贷、降低首付、放松限购等多轮救市每次都是广深先行，京沪最后跟进，尤其是北京，起到了压舱石的作用，同时也是市场最后一轮触及的地方因此研究和了解深圳当下的行情，对我们判断北京楼市的未来具有极其重要的意义深圳占地1987平方公里，约为北京的（1.641）的八分之一，但是实际居住人口超过2000万人！几乎和北京相同同时这里仅仅只有200万套左右的商品房，楼市可以说一点就着，也是激发市场最快，验证政策最快的地方当下的深圳市场，究竟有多火？我们还是老规矩，用数据说话——根据深房中协统计，2024年10月全市二手房录得（录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交套数）8,269套环比增长117.0%，同比增长122.5%，创近45个月以来新高在新房方面，深圳10月一手住宅累计认购13114套日均认购423套，10月29日单日认购量更是达到978套！虽然缺少历史认购量数据对比，但结合以往预售网签数据来看，10月的认购量无论是总量、日均还是单日认购量，都必然是近年来的历史新高！10月深圳新房+二手房成交超过21000套，这个数据，放在北京也许没有那么突出但是，正如我们前文所讲，深圳仅仅只有200多万套商品房，新房库存不足5万套，单月流转换手率超过百分之一，这就是一个恐怖的存在了根据深圳发布官方公众号披露的数据，11月上旬，深圳一手住宅认购量累计达到4314套，环比10月1-10日上涨了34%，日均认购431.4套一手住宅预售网签量达到2732套，环比上涨12倍！而在11月13日，新的税费大礼包更是加速了这一态势
刚出ICU，就去大保健，就是当下深圳楼市最真实的状态要知道，就在九月，深圳购房者和房东砍价，砍价上来就是腰斩，而现在，房东非常硬气，砍价基本不谈，一言不合就涨价 是的，深圳楼市目前已经初步具备了“赚钱效应”，9月底第一批进场的部分购房者，已经收获了可观的纸面财富02.深圳此轮行情有何特点？
下面这些内容，即便你不了解深圳楼市，也不熟悉深圳的楼盘，我也会用最通俗、最方便理解的方式去讲透深圳这轮行情的特点并非是我们最熟知的深圳强区南山或者福田，而是闷声发大财的龙岗
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数据来源：深房中协
很多人可能不熟悉龙岗区，如果对标的话，大兴可以勉强拿来对比，成交量大的原因在于龙岗区主城板块二手房库存量大，远郊板块新房多，这是一个简单通用的逻辑但是量大，价格却基本没变动，因为流转率高，购房者选择也更多
同样不是最核心的福田、南山，而是位于福田北部的龙华区原因则是这里不限购，同时也是当下深圳非限购区最值得买的地方，是当下外地人、投资客、各路大V扎堆购买的地方简单点理解，当下的深圳龙华，就如同北京五环外不限购通州的地位以下则是重点，也是当下北京最值得参考的地方，也关乎你的钱袋子深圳当下，哪些房子涨得最猛？哪些房子在大牛市中价格纹丝不动甚至还在跌？深圳当下涨的最猛，反应最迅速的楼盘，叫做华润城，也是当年轰动全国，万人摇号的妖盘该楼盘位于南山科技园片区，所在街道汇聚100多家上市公司，我们熟知的腾讯、大疆等企业就在其周边
又因为该楼盘楼龄比较新，周边学区商业都比较优质，属于六边形全能战士，一直是深圳楼市的风向标
整个十月，华润城单盘成交高达100套以上，房价涨幅5%-20%左右
另外，深圳此轮涨价比较多的楼盘，则是次新、顶级学位的学区房
比如深圳南二外的学区房
南二外是南山学区“顶流”，其学区房位于后海，基本是以2000年之后入伙的花园小区为主，主力户型三房和四房，宜居性较好
凭借学校和区位的优势，目前南二外学区均价基本都在十万以上，最高成交价一度达到20万以上。如今这波行情，再次让南二外学区房暴涨，户均涨价都在百万以上
讲到这里给大家总结一下，当下深圳涨价最多的，就是两类楼盘：
1）核心区域、次新、配套好的优质房源
2）拥有顶级学区，房龄相对较新，有一定居住价值的楼盘
除此之外，核心区的老房子、非顶级学区房、老破小学区房当下也有反弹，但是涨幅一般
至于非核心区，边际递减效应则进一步显现
至于公寓商铺写字楼，基本不受火热市场影响，该跌价跌价，该卖不动依然卖不动
总之一句话，深圳楼市此轮头部效应明显，只有20%的房子能够最大限度的吃到红利，剩下的只能喝汤甚至汤都没得喝
200万套商品房的深圳尚且如此，未来的北京，如何找到这20%的房子，更成为一项技术活！
买房的路上，我们不能让所有人都致富，但一定会让我们身边的人都避坑，致力于为大家买到未来20%核心资产，一起抓住这轮楼市机遇
03.深圳行情对北京有何启示？
但是，这个全国房地产最敏感的地方，当下的市场从一定程度上值得我们思考首先，如果北京楼市持续复苏，出现深圳那样20%，甚至30%的涨幅，新房库存迅速去化，能够迎来普涨吗？200万套商品房的深圳尚且不能，北京普涨的概率，估计也不大。新的周期，别人的房价涨，你的不涨，而货币又在不断贬值，选择决定命运的时刻，将在未来半年上演其次，对于未来北京市场，我们持谨慎乐观态度，作为压舱石，稳步回升、慢牛是主题，暴涨不可能，因为一个时代过去了但是不是所有的房子都能慢牛，和股市一样，大盘飘红，依然有很多跌停的股票最后要说的是，这次税费优化，将会对市场再次注入强心剂，将进一步激活市场想买房的，还在犹豫的，当下不用等待，但前提是选对房，买好房如果你对北京乃至深圳的楼市感兴趣，都可以扫描上面二维码加瓜姐，干专业的事，就找专业的人！瓜姐拥有17年的买房经验，买过的房产货值过亿，小到300万大到3000万，一二三四线城市、平层、独栋、商业地产均有建仓，拥有丰富的实操经验~买房的路上，我们不能让所有人都致富，但一定会让我们身边的人都避坑，致力于为买家买到未来20%核心资产，一起抓住这轮楼市机遇
