01.朝阳区七大板块有利有弊
过去三年朝阳区是北京供地的大户，21年供应了17块地，22年供地10块，去年又供了6块，3年累计供应了33块地
这么多土地供应，供应量较大，可选的房子实在是太多了，很容易乱花渐欲迷人眼
这里我们帮大家按照板块特点，梳理一下， 发现朝阳区可以归纳总结为七大板块
按照由北向南次序，依次是：
奶西、崔各庄、东坝、黄渠等四个板块属于朝阳北区域
王四营、十八里店、小红门三个板块属于朝阳南区域
每个板块的特点也非常鲜明，都有一些独家的优势
奶西：产品改善属性最强；
崔各庄：距离望京最近；
东坝：规划上限最高；
黄渠：配套成熟度最好；
十八里店：兑现速度最快；
王四营：门槛最低；
小红门：环线位置最好
02.朝阳区板块鄙视链
其实这七大板块，也有个鄙视链，买房人应该如何挑选呢？
1）奶西
自2022年奶西板块推出以来，热度一直很高，这与整个区域的规划有关，奶西属于“先规划后开发”
很多购房人群选择奶西，是因为通过规划即可知道未来周边的配套情况，能增强购房者对未来的信心
这两年奶西是朝阳的供地大户，板块内先后已经上市了4个项目，分别是中建宸园、望京樾、望京云尚以及今年1月份才开盘的望京国誉府
中建宸园目前已经清盘了，望京樾目前也只剩顶底层和二层了，望京云尚还有很多可选的房源，国誉府目前大面积的房源还有很多可选的
从位置上看，奶西距离望京SOHO约为8公里，西侧约5公里为北苑核心区，主要承接了望京、北苑和亚奥商圈的外溢需求
现阶段奶西的城市界面和东坝很像，都是一大片规划好的土地，前几年板块的拆迁工作就完成了，只等上市被开发商拿走开发建设
奶西的不足也有
首先，奶西的定位是纯居住区，并没有产业规划，这一点可以从朝阳区2035规划中看到
其次，奶西没地铁，远期规划也没有，甚至连关于规划的谣言也没有，商业、学校、医疗这些配套也不完善
2）崔各庄
论鄙视链，奶西一直都看不上崔各庄
为什么这么说，主要是城市界面和产品定位成上，崔各庄相比奶西，相去甚远
城市界面，崔各庄还是一派城乡结合部的样子
同时，崔各庄距离望京核心区仅3.6公里，但由于被机场高速和铁路完全割裂，导致出行便捷度并不高
按照目前现有的道路来看，自驾到望京，需要途经南皋路、机场高速辅路、酒仙桥北路，至少5-6公里
再加上去望京必过“大山子”，而过大山子必堵车，可以说是365天无一日不堵
和奶西一样，崔各庄也没有地铁，直线距离最近的是15号线望京东站，大概2.5公里，实际距离在5.7公里左右
直线距离稍远一些的14号线望京南站，实际距离更近些，4.5公里左右
而且，板块内暂时没有落地的地铁规划，遥远的32号线并没有出现在本次的北京地铁三期规划中
所以，对于严重依赖靠轨道交通出行的人来说，崔各庄板块基本劝退了
板块内目前和光悦府、晓风印月、龙樾合玺三个兄弟也快交房了
但和光悦府、晓风印月、龙樾合玺目前还有很多房源可选，低楼层目前全部都在做特价，高楼层折扣很小
3）东坝
提到东坝，外号小望京，板块禀赋和规划力量都很强大
东坝板块是朝阳区开发力度最强、资金汇入量最大的区域，邻近望京，占据着首都机场与朝阳CBD之间的有利位置
东坝作为朝阳北部唯一带地铁的新房板块
板块内的3号线、12号线即将开通，前者是贯通三里屯、蓝色港湾等商圈，后者途经望京、中关村两大产业核心区
教育上，北京中学也已经落地，区域内的商业用地很多，不乏TOD之类的高规格配套，整个区域未来没什么短板
去年北熙区卖了600套房子，一跃成为朝阳销冠，保利天汇目前剩的比较多的就是119户型，目前折扣力度也很大
如果你希望买的房子是邻铁、学校优质、有产业，且你也有大把时间陪他成长，是推荐入手的，东坝长期看涨
4）黄渠
奶西，崔各庄、东坝有个共性，许多规划和配套还需要时间等待，但黄渠板块最大的优点就是配套成熟，眼见即所得
主打的就是一个“确定性”，商业、教育、医疗、交通几大配套的成熟度给了关注者充分理由
黄渠板块属于朝青外溢，从17年至今整个朝青板块土地0供给，这个区域最适合现实派，愿意真金白银的买看得见的项目
所以板块内的保利和光煦境和三元开发的玺悦朝阳卖得都很好，目前两个项目都只剩下低楼层房源
