01.彻底脱光，市场拐点还有多远？
近日，丰台区万泉寺地块入市，这是北京自2021年实行集中供地以来，首个未设置地价上限和未来商品住房销售指导价的地块
该地块位于太平桥街道，地处西二环、三环之间，为二类居住用地，用地规模约6.37公顷，规划建筑规模约17.83万平方米，起始价110.54亿元
在正常的市场情况下，定价自由是最基本的原则
但是，因为北京的特殊性，基本都不按照市场的原则来
2021年，无形的大手，直接走到台前
当年，北京试点集中供地，在土地出让环节推出了“政策工具箱”
即在锁定土地价格上限的基础上，通过竞其他条件确定土地竞得人，包括竞公共租赁住房面积、竞政府持有产权份额、投报高标准商品住房建设方案等
而在出售环节，直接给房子定一个售价，即限价政策，而限制的这个价格，就是官方的底线
所以，这次拍地，虽然不再设置地价上限和房价上限只是几个字的陈述，但是其具有绝对的风向标意义：
——突破了官方的底线
同时也是官方把楼市再次还给市场的一个信号！
那么，为什么是这块地首先突破底线呢？
该地块位于丽泽商圈，房价普遍在6-10万之间，其房价整体走势能够跑赢整个丰台区，有一定的区位优势
旁边比较有代表性的小区有诺德家园、金泰城丽湾等小区，还有跌价比较多的丽泽雅园
近年来，丽泽商圈一直宣称“三站一楼”以及“一站五轨”的区位优势
“三站”包括北京南站、西站、丰台站
“五轨”指的是已经通车的地铁14号线、16号线，正在施工的大兴新机场线，还有规划中的11号线和25号线三期丽金线
而“一楼”指的就是丽泽北区丽泽城市航站楼
正在建设的航站楼将连接大兴国际机场和雄安新区，是北京城市交通的重要节点
航站楼建成后，从丽泽到大兴机场只需20分钟，不到一小时就能到达雄安新区，预计2026年建成投用
整体来说，地块所在的商圈区位有一定的优势，但优势不大，发展有一定的潜力，但潜力也不大，至于房价，也是中规中矩
而此时这里的地块放开双限，背后的用意就是：
既是一次创举，也是一次试探
北京首个未设置地价上限和未来商品房价格的地块，不可能上来就搞一个西城、东城或者海淀的王炸地块，市场反响太大
也不可能搞一个远郊无人问津的地块，开发商根本不买单
就像两国交战，不可能上来就亮底牌，上精锐，也不可能拿最差的部队当炮灰，常规部队先出击试一下水
所以，这次放开双限的地块，是向市场释放的利好，同时也是一次试探，小步慢跑，逐步激活市场
事实上，相对于北京的含蓄和克制，其它一线城市放开双限早就先行一步
02.拿出优质地块提振市场已经成为共识
过去的一年，上海、广州、深圳、杭州等诸多一二线和省会城市，陆续取消了土拍的双限，把房地产交还给市场
全国大范围流拍，迫使政策集体变招
首先，都拿出了压箱底的好货，和北京这次一样，基本都是核心区
早在今年6月7日，上海市公共资源交易中心官网公布了第三批次集中供地名单，共挂牌4宗宅地，分别位于杨浦、宝山和奉贤区
4宗地块的出让须知显示，首次按“价高者得”的原则确定竞得人
再比如深圳，11月4日，深圳市规划和自然资源局挂牌方式公开出让南山区一宗涉宅用地，同样，价高者得，而该地块，就位于深圳湾一号旁边
除了解除限价，拿出了好地，其它方面也都降低了门槛
全国大范围的土地流拍，让各个地方都深刻明白一个道理，三道红线下，地主家也没余粮了
于是，各个城市都降低了土拍的门槛，包括北京
交不起保证金，进不了门？那就降低报名费，人来就行！
实在没钱？那就合伙做生意吧，允许联合拿地。央企+央企、城投+开发商等等随意组合
还是没钱？可以分期，多地都允许土地出让金延迟缴纳，兄弟们只要肯捧场，肯定让你多赚点
土地市场中，一贯没有优势的房企，终于靠躺平，赢得了主动权
买房的路上，我们不能让所有人都致富，但一定会让我们身边的人都避坑，致力于为买家买到未来20%核心资产，一起抓住这轮北京楼市的机遇
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03.当下新房也是一个不错的选择
其实，上面说了那么多，只想给各位讲明白一个道理
国家要靠卖核心区的地块，第一提振信心，第二增加卖地收入
而为了这两点，就要让利开发商，至少是不再给开发商限制枷锁，所以，限价就解除了，这是最基本的逻辑
北京相对克制，其他城市早已先行一步
不限房价，是为了让房价降吗？
相关部门折腾一顿，取消地价、取消房价限制，就是为了降房价？
在止跌回稳的大政策下，显然不可能
那么，不限价，唯一的选项，就是让房价涨
不管你信不信，这就是政府和开发商都愿意看到的结果，区别只是大涨和小涨
但是在土拍和这些新房出来之前，当下买新房，对于多数重点城市来说，可能是最好的机会！
为什么说可能是最好的机会？
首先，有集中供地能限价的，都是好城市，哪个没有产业支撑？哪个不是每年都有大规模的人口流入？然后，这些好城市，又都拿出了核心的地
但凡在好年月里，这些都是要被这政府“捂到死”，三五年憋出来一块，拍一块少一块，出来就拍出天价
现如今，房企没钱躺平了，土地收入腰斩了，地主家也没有余粮了，对于这样的好地，未来可能会拍出好价
但是当下，可能不会拍出太高的价格，这对购房者来说，是一个窗口期
甚至，是一次难得的机会！
最好的城市，在最狠的限价刚刚结束，拿出多年很少供应的核心区地块，恰巧又遇到了普遍没钱的开发商
这种机会的产生，千载难逢
而此时，又赶上了史上最低利率，赶上了北京放松限购，赶上了止跌回稳
SO....
最后，再来总结一下此次土拍
首先，不再设置地价上限和房价上限，字不多，但意义极大
无形的大手，开始放开市场，同时北京也是最后放开的城市，一个新时代开启
其次，这次土拍，将撕破北京价格底线，这个底线就是——没有底线，完全交给市场
我们的看法，放开限价房价不可能跌，只是小涨和大涨两个选项
因为再跌不符合当下市场情绪和实际情况，更不符合政府和开发商的利益
最后，则是当下在北京买新房，是一次难得的机会
但是机会里面也有坑，坑里还有水，水里还有钉
不是所有的新房都值得买，如果市场起来，新拍的土地里面一定会夹杂劣质地块，同时当下已经在售的新房，也会趁着市场情绪浑水摸鱼
还是那句话，未来，北京只有20%的房子还具有升值价值，剩下只能略涨横盘甚至还会下降
我们要做的就是，避开垃圾楼盘，根据你的预算和核心需求找到最适合的房子
瓜姐拥有17年的买房经验，买过的房产货值过亿，小到300万大到3000万，一二三四线城市、平层、独栋、商业地产均有建仓，拥有丰富的实操经验~
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