最近很多文章都在说中国房价跌回2016年，数据和观点大多都来源于最近Wind和中原公布的7月份一线城市的二手房价格指数
从图示信息可以看出来一线城市二手房基本已经跌到了2016年的价格
相对于广深和香港来说，北京上海的涨跌虽然没有那么猛烈，但很多小区也基本是回到了20年甚至16年的水平
这一轮房价下跌可谓是全面、持续、猛烈，从老旧小到次新豪宅无一幸免
这里我们以7月份房价为例，看一下各个城区的表现
01.西城
作为全北京的环线核心区，也没有逃过回调的命运
西城与东城相比，表现略差，20个商圈中，除月坛、金融街之外，全部回调到了21年
与20年相比，只有西四有小幅跌幅，其余商圈都还是保持着一定的涨幅的
其中金融街、月坛、白纸坊、陶然亭相较于20年高点还上涨了13.5%、12.6%、11.4%
其一，因为这两年西城入学压力大，热门校都大面积调剂
陶白相对来说学区的居住环境较为均衡，追求学区和居住品质均衡的家长把目光聚焦在了陶白
其二，西城的豪宅项目大多都集中在陶然亭，豪宅的成交价直接拉高了区域的成交数据
德胜因为近几年大面积调剂，房价一路下跌，学区房的房价跟入学政策息息相关，朝夕之间就一落千丈
02.东城
以7月的房价为例，东城18个商圈中，有一半的商圈已经回到了22年的水平
但相对于20年来说，一半以上的商圈还保持着10%以上的涨幅
就东城大盘而言，还远没有跌到16年那么夸张，但也确实有一些老旧小因为急售等各种原因，成交价超低
虽与西城同为黄金地段的内城区，但房价表现天壤之别
相对于西城来说，东城的学区和居住环境更加均衡，房价表现稳健，学区溢价较低，涨幅波动较小
看海淀的数据，不得不感叹一句，王者还得是海淀！
海淀作为学区+产业双buff加持的区域，涨幅非常猛
虽然这一轮是全市普跌，海淀也没有躲过，但仔细看数据，海淀相对于20年，大部分的商圈还都有着10%甚至是远超20%的涨幅
马连洼、西北旺、世纪城涨幅都在24%以上，不愧为北京的典型超强势板块
但房价分化的今天，即使是宇宙中心的海淀也已经完全告别了闭着眼买房的时代，支撑海淀房价的逻辑在于学区和产业，先学区后产业最后品质
04.朝阳
朝阳的表现就远不如东西海三区，一半以上的商圈都跌破了20年的价格
跌幅最大的主要还是老生常谈的一些弱势板块和老旧小聚集地，例如垡头、定福庄、甘露园、豆各庄、潘家园等地，楼市好时，涨幅平平，楼市下行时，更是一落千丈
而太阳宫、望京东等强势片区表现依旧稳定，相比于20年还是保持着10%以上的涨幅
商圈数据直观的表现出了“强者恒强，洼地恒洼”的道理
（注：商圈数据不涨不跌不一定100%代表区域势能的强弱，可能因为区域成交量少，可参考样本较少，不呈现明显浮动）
跌到这个程度，越来越多的板块、楼盘具备抄底价值
跌的越狠的，越具备底部特征，安全垫越厚
不同的板块之间跌幅分化也很明显，同样是下跌，强势板块明显更加抗跌，而郊区全面崩塌！！！
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