这两天看见一条新闻，挺有意思的。据第一财经报道，上海某小区出了件新鲜事。
这个小区建设年代比较早，属于当之无愧的老破小。由于房屋状况太差，被上海市选为整体拆除重建项目。只要小区居民同意，政府马上组织成套改造，整个小区拆除重建。这次重建不需要居民花钱，全部由上海市、普陀区两级财政承担，居民在过渡期间还能获得搬家补贴、租房补贴，可以说只需要搬两次家，四年后就能住进新的电梯楼，这简直就是“天上掉馅饼”的好事。
为啥说是“天上掉馅饼”？因为100%政府出钱啊！按说，房子是业主的，又不是国家的，谁的东西谁自己修，凭啥让政府出钱？政府又凭啥用全体纳税人的钱给这些人修房子？
结果你猜怎么着？纳税人还没说话，这些业主先不干了。11月14日该项目宣告停止，因项目需要产权户签约率达到100%才能通过，但经过两个月时间，产权户签约率仅为71.98%，也就是说近三成产权户不愿签约改造。
这真是套用一句北方俗话：白吃馒头还嫌面黑。花别人的钱替你修房子，你还不乐意了，合着别人吃撑了，皇帝不急太监急。要我说，爱修不修，不修拉倒。
是说这房子没必要修缮吗？从记者实地调查情况来看并不是。这些房子外观陈旧不堪，窗户又小又破，岁月在墙上剥落，就差放一首《东风破》做BGM了。
那这三成居民是脑子瓦特了吗？当然不是。事实上，被迫中止的项目不止这一个，近期虹口区53街坊一期以及长宁区天山五村都因类似原因宣告旧住房更新项目中止实施。
同行之间才是赤裸裸的仇恨。有位居民一句道破天机：“他们想要的是货币化安置，而不是原地旧改。”
原拆原建跟拆迁最大的区别，就是不会扩大建筑面积，更不可能直接换算成货币补偿。一般的原拆原建，只能按照原有的规模和布局进行拆除重建，既不能明显扩大占地面积，也不能随意增加建筑面积。原来30平米的小房子，重建完还得是30平米，顶多是在设计上赠送一些面积，让使用面积比原来能扩大一些。相比之下拆迁就简单了，签字拿钱走人，拿的钱往往足够再买一套大房子。
对比之下，孰优孰劣再明显不过，换做是我我肯定也愿意选择拆迁。问题是，这不是一道选择题，而是一道判断题——根本就没有拆迁这个选项啊！
原拆原建是近年来逐渐兴起的做法，主要还是针对一些老破小楼房，以及一些有文化价值的建筑。这些既没到危房的程度，又不属于城中村范畴，但老旧的建筑确实影响了居民的生活品质。拆迁吧，一方面占地太小不值当，另一方面政府也没这个预算。所以只能是原地回建。并且由于不能突破规划指标，想建的再高些再大些也是不行的。
从其他城市的经验来看，一般原拆原建还是业主承担主要成本。比如去年南昌市“三经路7号”危房解危改造项目就采取了业主自主筹的方式进行彻底拆除后原址原面积重建，政府负责组织项目实施，以及支持一部分更新资金。北京、浙江都有相关政策文件及项目案例可供参照。
原拆原建对业主的好处不用多说：使用面积有所增加，户型功能也得到改善，一些原来没有独立厨卫的户型重建后都会加上；房屋质量也得到提升，旧貌换新颜。从经济价值的角度讲，每个业主的房屋资产价值都得到大幅提升，出点钱也是理所当然的。
然而问题就出在这里。无论是浙江，还是北京，在“原拆原建”的指导文件中均明确，要求拆迁重建的同意率须达到90%以上；上海更是要求整体签约率达到98%，产权户签约率达到100%。这就太难了，俗话说，人一上百形形色色，人一上万无边无沿。一样米养百样人，总有个别鸡贼的业主既不想出钱，又想白落个便宜。“少部分人不同意”的问题，成了项目最大的阻碍。
其实这个事情也好解决。像上面南昌的项目，就有个别业主不肯出钱，没关系，其他业主只要没意见，项目照样干。像上海这个项目就有点难，政府已经把钱全出了，竟然还有三成业主拒签。看来老破小改造之路还很漫长。
那么，这些业主指望的拆迁，真有希望吗？我看难。以前的老旧小区主要走棚改政策获取货币化补偿。但随着土地财政熄火，地方债务高企，没钱还搞哪门子拆迁。地方政府统计数据显示，现在全国棚改项目每年一共也就是百万套的规模，平均到每座城市一年也就3-4个，几近于无。
财政部新的专项债和货币化补偿，给的又不是棚改，而是城中村和危旧房。一些老破小虽然破旧，可是毕竟还是楼房，既不“村”也不“危”，可能很难装到政策里。毕竟100万套指标平均到300个地级市，每个城市也就是几个项目，肯定要选那些最有代表性的城中村和危旧房。
其实，现在政府出钱搞原拆原建，跟之前比已经迈出了一大步。前几年主推的方案还是“老旧小区改造”，主要是围绕小区的外立面、管线、绿化、道路、安防等方面做相应升级，房屋的结构、户型和功能落后的就爱莫能助了。说白了，只能是面上的修修补补。现在推倒重建，等于彻底消除房屋的隐患，重获新生。
所以，与其惦记着空中楼阁的拆迁补偿，不如实实在在接受政府白给的旧房换新。白给的馒头还嫌面黑，天上掉的馅饼还嫌难吃，非得饿着肚子等王母娘娘的仙桃吗？
有的居民大喊冤枉，按他们的说法是另有苦衷。有的说：房屋重建后公摊增加了，物业费也变贵了。有的说：层数增加后居民所占土地份额变少了。有的说：搬走容易，但项目一旦拖延进度，搬不回来只能长期租房。
我承认这些问题都是现实中发生过的。不过，房子的价值总不会白白提升，总要付出一些代价，只要得大于失就可以了。又想不出一分钱，又想使用面积变大，又想房子变新，又想物业费不涨，又想公摊不变大……好事都是你的？怎么不多做做梦呢？梦里啥都有。
对于原拆原建项目，我建议增加一个选项，既允许业主搬回原址，又允许业主置换到收储房项目去，户型自选，面积差价可以补钱。这样既能推动项目进行，也顺便解决了一些库存保障房，一举两得。
当大家都没钱的时候，居民的核心诉求，是要更多的钱；政策的核心诉求，是尽量少花钱。二者之间的矛盾不可调和。我估计未来基层工作者们有的辛苦了。
我们另设有知识星球，已经有很多朋友加入并受益。想投资怕损失，又搞不清楚到底该怎么做的，可以加知识星球细聊，听听更独到、更仔细的分析。目前星球仍在执行139星钻/年的优惠价，下月即将上调价格。希望我们能和更多人一起，在未来五年中避开各种陷阱和损失，让财富稳稳增加。
