我们天天谈论房价，其实中国房价这点事不光中国人关心，老外也密切关注，甚至比我们还上心。最近的一揽子逆周期调节政策出台后，很多外资机构都对中国楼市的走势给予了新的预测。
中国人民的老朋友高盛在10月22日更新了对中国房地产的预测。高盛预测中国房价从2024年10月起，存在进一步下跌20%至25%，甚至更多的风险。
高盛的依据是今年底中国房地产库存总价值93万亿，房地产行业债务总额59万亿，包袱太重了，因此今年止跌基本不可能，房价要稳定至少也得2025年。如果政府的财政支持超过8亿元，那么到2027年房价会反升2%。
听起来好像有点唱衰，但其实高盛的态度已经有明显转变了。要知道半年前高盛还预计房价将持续下跌至2027年，跌幅可能达到40%。从2027到2025，从40%到20%，一下子变得看好了许多。
跟高盛相比，瑞银恰好相反。今年4月的时候瑞银大中华区房地产研究主管分析师林镇鸿表示看好中国房地产，并称2025年楼市会恢复。（《瑞银说中国楼市拖了经济的后腿，能信吗？》）结果前段时间又声称按目前形势判断，中国楼市将在2026年筑底。合着9月底这么大动静一点都没打动瑞银是吗？2026年这个答案，比高盛还悲观。
标普全球和大摩也发布最新报告，预计中国地产市场将在2025年下半年触底。看来各方的预测都差不多，中国房价触底的时间就在2025-2026年，而2025年会成为关键的一年。
不过这些机构的分析也不能太当真。如果分析真的准确，就不会变来变去、自己打自己的脸了。机构对未来楼市的分析，就跟我手机上天气预报软件的靠谱程度差不多：表面上能看最近14天的天气，其实只有当天是准确的，甚至有时当天都不准确。明明预报有雨，外面却是晴天，然后我就眼看着天气预报内容随着外边的天气一变再变。也不知道这个软件的功能到底是预报还是通知，实在令人无语。
之所以难以预测，恰恰是因为中国的房地产乃至经济正处于大变革时期，有太多宏观政策不断涌现，救市举措不断加码。国外研究机构的结论也必须跟着经济数据的变化和我国救市的决心不断调整。
10月份的楼市创下了今年救市以来最大的成果。根据全国房地产市场监测系统数据，10月全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，这是自去年6月份连续15个月下降后首次实现增长，环比增长6.7%；二手房网签成交量环比增长4.5%，其中北京、上海、深圳等城市二手房成交量同比增长超过50%。虽然房价仍在下跌，但成交量确实打出来了，也给市场注入了很多焦虑和信心。
本来除深圳外各地成交量已经逐步显出下滑的态势，可11月初的10万亿消息一出，楼市成交量立马又顶上去了。甭管这10万亿是不是放水，最起码提振预期的作用是发挥出来了。如果一线城市的楼市能连续两到三个月企稳，那么2025年房地产触底不是没有希望的事情。
两到三个月的高成交想要维持，政策的刺激不能断。接下来我们可以预测的，还有房地产交易环节的减税没有出台，包括契税和增值税。财政部已经放出话来，“支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。”再往后，还有特别国债和支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房的专项债发行，对房地产也是利好。
在这种情况下，2025年还真的很关键。一方面，地方债置换后，各地方政府能不能抓住窗口期振作起来，理顺收支，提高财政收入水平，这些会在2025年见分晓；另一方面，楼市信心能否建立，整体经济能否企稳，也会在2025年得到答案。
搞好了，2025年不但是房价触底之年，也是楼市转折之年；搞不好，房价或许真像高盛所说，还有20%的跌幅。到底能不能搞好，看的不是房地产政策，而是经济顶不顶得住川普的高关税冲击。按财政部表态，明年的主要逆周期政策包括：
一是积极利用可提升的赤字空间；二是扩大专项债券发行规模，拓宽投向领域，提高用作资本金的比例；三是继续发行超长期特别国债，支持国家重大战略和重点领域安全能力建设；四是加大力度支持大规模设备更新，扩大消费品以旧换新的品种和规模；五是加大中央对地方转移支付规模，加强对科技创新、民生等重点领域投入保障力度。
干货很多，增加货币流动性、支持科技创新、促进消费等方面都照顾到了，值得期待。
政策底在2025年一定会形成，但楼市是不是触底，还得看居民收入水平和收入增速的修复程度。大家应少看点收钱办事的自媒体，多关注通胀情况、居民收入和负债水平等数据，形成自己的看法。
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