最近知识星球的提问慢慢多起来。我发现很多问题都有一定的共通性，有的时候看问答本身也是一种学习的过程。所以，我尝试偶尔选择一些有参考性的星球问答转到公众号平台，作为案例，让更多读者加入思考和讨论的行列。
——如果是你遇到这种局面，你该如何应对？欢迎留言。
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提问：老师您好，想麻烦您给些建议。我是在某二线城市，21年换房子，采用先买后卖。借了四十万买了新房，旧房子当时市场价还能卖85万左右，想着卖掉了旧房子然后还银行按揭50万，剩下的钱足够还掉借款了。但没想到刚买新房不久，21年下半年房价急跌，当时因小孩读书还要占用旧房子学位，也没有及时出手卖掉，拖到现在市场价只剩45万～50万才有人买了。现在就很犹豫要不要出手卖掉，担心继续下跌，但同时考虑到如果卖了，那四十万的借款负债就真正变成负债了，要靠以后的工资收入慢慢还，真心好累。
目前旧房子出租状态，租金1500，月供3000，预计月底降到2500。另外补充下附近市场的状态，我这种旧房子没有交易量，房东都不愿意降价，买家也不肯下手买。而更好的房子还在降价，有不少人买，因为相对旧房子优势还是很大。市场房价似乎均价没怎么动，但实际上价格已经又下降了很大一截。
答复：
你好，你的情况确实有点麻烦，新房有40万借款，旧房也有50万贷款，两套房都买在了房价下跌之前，相当于是加杠杆投资被套住了。这种情况全身而退几乎是不可能的，唯一的区别在于哪方面损失能让你两害相权取其轻。
你的旧房子每月还2500，租金1500，相当于你还要贴1000块钱现金流。我估摸着也就是租客还利息、你还本金这样一个比例。如果租金不能帮你还本的话，维持出租的意义其实不大，对改善你的资产情况是没有帮助的。
这种局面，我能想到的路不外乎三条：
第一就是趁着现在旧房有买家、市场有点热度，赶快卖掉。如果能卖到50万就最好了。因为像你的二线城市的老房子，未来房价上涨的概率实在是太低了。现在就连一线城市都还没有止跌，就算这一轮政策真的有效果了，可能也就是一线城市和强二线城市的房价才有回稳的可能，未来城市之间的房价必然是一个分化的情况。这种选择的优点是可以及时止损，而且每月你省出了1000元现金流，可以拿来还款。缺点就是如你所说，背着40万的债有点心塞。
第二就是卖掉你的新房，我不知道新房的房价有多高，我想应该是超过老房的吧。是不是有可能可以一并归还两笔借款？这样做的优点是既还清了债务，现金流也有所改善。缺点是可能很难接受走回头路，又住回原来的老房子。
以上两条路，本质上都是愿赌服输、及时割肉止损。但是相对的都会带来一些其他损失。选第一条路，未来几年间你要打工还债，生活质量可能不会太高。选第二条路，没有财务压力，但是老房子的居住条件可能会差一些，另外心态上可能也不太容易接受。就看你看重哪方面，这就是我说的两害相权取其轻。
最后，如果你实在舍不得卖房，我说一下第三条路。旧房子现在的市场价值和按揭贷款基本持平，也就意味着无论你卖还是不卖，它在财务上都等于不存在。对你唯一的影响就是每月你要支出1000元归还本金，但既然归还的是本金，也不算吃亏。如果愿意寄希望于万一的话，你可以长期持有它，赌一赌会不会有小概率事件发生。照常理说这样的老房子五年内是看不到回涨的希望的，但据你的表达这些老房子的下跌空间已经很有限了，那么如果前两条路你实在不能接受，也可以赌一赌。不过选这条路，意味着你每个月既要支出1000元还房贷，又要打工还40万借款，在财务压力方面，可能比前两条路都要大一些。
由于前期的投资失误，导致现在的局面是比较被动的。无论选哪条路，未来几年的生活质量都可能会受到一些影响。到底选哪个，每个人都有自己的想法，我只是帮你掰开来分析一下。我只能说，如果是我，我不会选第三条路。
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