上一篇文章关于12号的会议，我匆匆评价了几句，简单说就是不及市场预期。但这几天看到很多观点，称这次会议是超过市场预期的。为了把这个事讲清楚，我不得不专门写点东西来专门谈一谈这个会对楼市到底意味着啥。
这篇文章不长，但会让你透彻了解12号的会议到底意味着什么，以及为什么会低于市场预期。
1.
首先，正如本文标题前半句而言，我认为财政部公布的涉及房地产的相关政策，对楼市是利好的。这不是泛泛之言，过去很多政策虽然夸得天花乱坠，但实际上对救楼市作用不大，有时甚至还有负面作用，比如我上一篇文章提到的白名单。但实话实说，这次财政部的政策里，有几条对房地产止跌还是能起到作用的。
比如很多媒体都在吹嘘的允许专项债券用于土地储备。
廖岷表示，考虑到当前各地闲置未开发土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增土地储备项目。这项政策，既可以调节土地市场供需关系，减少闲置土地，增强对土地供给的调控能力，又有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。
再比如用好专项债券支持购买存量房。
廖岷表示，考虑到当前已建待售住房相对较多，主要采取两项支持措施：一项是，用好专项债券来收购存量商品房用作各地保障性住房。另一项是，继续用好保障性安居工程补助资金，原来这个资金主要是用来支持以新建方式筹集保障性住房的房源，现在财政部对支持方向作出优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房方式来筹集保障性住房房源。通过这两项措施，既可以消化存量商品房，促进房地产市场供需平衡，又可以优化保障房供给，满足广大中低收入人群住房需求。
单纯对房地产而言，这两项都是实打实的利好。这次国家出手买的都是有主的土地、有主的房子。这事跟前两天央行搞的互换便利有点类似，就是把那些困难户手里的东西接手过来，给他们减负。说白了就是救地方政府、救开发商。
说利好楼市没问题，但如果说房价即将暴涨，未免有点过分了。现在干的事顶多也就算是修复过去的损伤。房地产就好比一个人，五劳七伤，内外交困，现在国家一方面让他多休息，一方面给他治疗伤口。你说对他有没有好处，当然有了；但你说他马上就健步如飞去参加奥运比赛，这中间可能还差了一个刘翔的距离。
其实会上还有其他一些利好消息，比如：
财政部透露，将及时优化完善相关税收政策。廖岷表示，财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。
不要小看了这一块，虽然对于财政工作来说不算重点，但对于楼市而言说不定刺激性更强。因为现在的楼市两极分化明显，大多数成交的房子都被刚需买走，比如北京，绿中介APP上挂出来的13.4万套二手房里，挂牌价格在500万以下的就有8万3千套，占六成以上。这还是挂牌价，实际成交价在500万以下的就更多了。刚需的特点是对成本高度敏感，几个点的税费优惠，可能就会激发不少人的需求提前释放。
总体而言，我并未否认财政部这几招是利于楼市的，但问题是，市场的胃口养得很刁，预期的远比这些更高。别的不说，说好的10万亿呢？打个折5万亿也行啊，实在不行，先来个2万亿？
领导不让说数目，给了市场各方无限遐想空间，也给了自媒体作者充分的发挥空间。
再说了，这次会议的几招，基本都是在以往政策上加以升级，没有多大新意。比如517央行新政已经明确要出钱支持收购存量商品房，而6月份自然资源部的去库存“18条”也明确提出了将专项债资金使用范围扩大到收购存量闲置土地。这次的提法，只不过是在原有政策上稍加拓展，把购买存量房也纳入专项债资金使用范围里。就是这么点小修改，搞这么大动静干啥？
你说第一政策不是新政策，只是略有升级；第二连个具体数目都不给，记者追问都不说；第三不管减税还是发债都是研究中，没个准话。这样的内容，超谁的预期了？
所以要说超预期，可能跟楼市关系不大，我想主要是指会议关于化解地方债和财政赤字两方面的表达。
2.
每个人有不同的视角，而我从这次会议的内容里看出来的核心，是救地方政府。
中国的央地关系是很复杂的，由古至今几千年来，一直跟随形势在不断变化，这里边内容太多不展开说了。我想说的是，就当前而言，地方政府失去土地财政后，债台高筑，是经济运转困难的一大原因。所以此次会议的主题是：化债。只有先摘掉地方的包袱，让他站起身来，他才能走起来、跑起来甚至跳起来。注意，摘包袱只是第一步，之后以什么动力让他走起来，那又是另一回事了。
摘掉包袱他不一定能走好，但不摘包袱他一定走不好。就是这么简单的逻辑。
为什么说超预期？是因为上面的态度发生了大转弯。大家还记得之前讨论地方债的时候，财政部可不是这个态度。
今天财政部现在要直接下场帮助地方解决债务问题了，这说明什么呢？说明地方债务问题已经没办法再拖了，必须要解决了。
一年多过去了，现在证明了地方没有能力抱好自己的孩子。那怎么办呢？当父母的还真能不管孩子吗？放狠话不好使，最终还是得自己上手抱。
有一些地方吃财政饭的现在已经发不出工资了，大部分地方都已经降低工资标准，这已经不是什么不能谈的秘密。不解决地方债的问题，地方就没办法施展和落实方针政策。银行也不好过，因为地方债的大债主就是银行。地方没钱还就等于银行坏账。这次发布会也提到了，财政部要发债补充大型银行的资本金。
一句话，不但要救地方政府，还要救银行，救开发商。
——怎么救？把他们的债务和不良资产都买过来。
——用什么买？钱。
——哪来的钱？发债。
会议上，蓝部长的一句话让人浮想联翩。他说：中央财政在举债和提升赤字方面是有较大空间的。
这句话毫无问题。财政赤字不是不可以，企业还讲究个举债经营，国家有什么不可以的。比如美国2024财年（2023年10月1日至2024年9月30日）的联邦政府预算赤字高达1.8万亿美元。1.8万亿看似不多，但大家要明白这是赤字不是债务，赤字只是债务这一年的增量。美国联邦政府债务总额已经达到35.7万亿美元，要知道美国去年的名义GDP也才27万亿。现在美国已经是拆了东墙补西墙的状态。雪上加霜的是，两位候选人还在不断用嘴炮增加债务。
根据联邦预算问责委员会测算，按照中等成本估计，哈里斯的计划将在未来十年导致联邦政府债务增加3.5万亿美元，特朗普的计划将导致债务增加7.5万亿美元。如果按照高成本估计，哈里斯和特朗普的计划将分别推高联邦债务8.1万亿和15.15万亿美元。
美国这是给我们敲响了警钟，咱们可不能步他的后辙。我们国家在这两方面的情况好很多，按官方报告，截至2023年末，全国政府法定债务余额是70.77万亿元，其中有30.03万亿是中央政府的债，也就是咱们常说的国债；剩下的40.74万亿是地方政府的债，也就是地方债。这些钱只占2023年我国GDP的56%。无论绝对值还是相对值都比美国健康太多了。
再说财务赤字，不说去年只有区区3万亿，就算按12号蓝部长在会上透露的数字，今年也只安排了4万亿的赤字，占GDP比例不足4%，还是只有美国的半数。
因此，在这一块，我们是有底气的。
但很多自媒体把这句话翻译成大放水，房价即将迎来大涨暴涨，这就属于屁股决定脑袋了。
不用拿笔，上面的数字看一看算一算，就知道赤字空间也没有想象那么大，4万亿不就比去年多1万亿吗？撑死了再搞1万亿、2万亿，翻一番也就到头了吧？恕我想象力不足，就算明面上的地方债都有40万亿，另外还要支持银行、支持买房、支持买地。你得发多少国债，才能化掉这么大的债务？
所以说不管救谁都是任重而道远，别说没公布，就算真公布了、真实施了，冰冻三尺也不是一天能化开的。不要被各种消息搞得自己太焦虑了，完全没必要。
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