昨天消息，李嘉诚旗下位于北京朝阳区东四环的“御翠园”项目近日开盘，直接以7.6折的价格甩卖，特价房仅7.6万元/平米，比附近二手房的价格每平米还低两万多。
这不是李嘉诚第一次干出这样的操作了。大家还记得当年撤辣前后他在香港搞了两次七折卖房，一度引起港民哄抢。事实证明他的判断是正确的，香港撤辣声势搞得挺大，但热度只坚持了两个月，随后尘归尘土归土。
虽然对李嘉诚这个人的评价有褒有贬，但大多数人对他在商业方面的嗅觉和敏感性还是认可的。每次李嘉诚的动作都会引起市场的关注，恰恰是因为他每次打折卖房都没吃过亏。这次北京甩房，难道是他对北京楼市后续不看好吗？
其实我倒觉得没必要过度解读。在我看来，这可能就是战略撤退而已。
这次甩卖的御翠园这个项目，也挺值得说一说的。
首先项目的位置很不错，属于东四环朝青板块，那可是CBD的后花园，北京东部的豪宅区，从老牌豪宅星河湾，到明星云集的棕榈泉，还有蓝色港湾和大悦城等一大堆商业配套，以及朝阳公园超大面积的都市绿肺。可以说项目从区位上先天就赢了一半。
其次，项目的股东变化也引起大家的关注。项目公司本来是李嘉诚旗下公司和平房乡农工商总公司旗下公司合作成立的，合作方式为一方出钱一方出地。结果到了2018年，年报里就只剩下香港一方的股东，不知道是回报已经足够了，还是对后市已经看淡了。总之从最后一期御翠园——也就是今天打折销售的这一期——开始规划建设，就全是香港公司一家的事了。
这一期御翠园也是命运多舛。之前的两期分别叫做逸翠园和御翠尚府，赶上了好年头，却没卖出好价钱。逸翠园卖得太早，均价还不到1万；御翠尚府稍微好些，也才卖到三四万每平米。这最后一期本来是想狠狠捞一笔的，御翠园除了高层，甚至还有77栋联排别墅，按去年拿到预售许可证时的说法，它可是要对标融创壹号院的，价格直指13万元/平米。
结果，项目光是预售证就折腾了两年，好容易拿到证了，到开盘又延迟了一年。今天的北京楼市，跟三年前的已经大相径庭。起了个大早，赶了个晚集。
这个项目我没去看过，但网传其户型很烂，号称北京最烂的大平层户型。从网上的户型图来看，180平米的房子，进深竟有19米之多，你拿房子当胡同呢？我想问中间部分这辈子还能采到光吗？这样的户型简直是反人性，别说豪宅了，就连一般人都难以接受。你能想象180平米的房子连三个面宽都没有吗？你能想象180平米的房子厨房只有几平米吗？反正我从业这么多年是没见过。
好在北京地大物博，只要价格足够便宜，什么烂户型都能卖出去。李嘉诚这次又搞断尾求生，回笼资金，这招算用对了。趁着近期救市政策的东风，加上实打实的优惠，赶紧退出才是上策。
虽说这个价格号称只是50套特价房源才有，但营销这种事哪有实话，后面的几百套完全可以分批促销，反正现在政府指导价也名存实亡。7.5万元/平的价格已经低于前两期的二手房价格，比周边的竞品更是不知低到哪里去了，竞争力可谓爆表。
按我的看法，李嘉诚这次的做法就是彻头彻尾的跑路。一方面这已经是和黄在北京的第一个也是最后一个项目，另一方面折腾了这几年，房地产的后市越来越看衰。还有一个更重要的原因，那就是这个项目的成本早就收回来了，不管今天打几折都是白赚的。
这块地最大的特点，就是开发时间足够长。2001年，和记黄埔与北京市政府签订土地出让协议，只花约7亿元的总价，就拿下了总面积40万平方米的姚家园地块，楼面价仅1750元。这也是新闻标题的来源。
为何仅仅三期项目要开发23年之久？拖这么长时间不开发就没有哪个部门出来管管？咱们也不敢猜，咱们也不敢问。反正李嘉诚的囤地策略又成功了，光靠地价就赚得盆满钵满，合作方也功成身退。是该撤退的时候了。
反正怎么都是赚，李嘉诚号称“不赚最后一个铜板”，拿了现金跑路也在情理之中。主要是周边的竞品和二手房这下子受累不轻，本来北京的新房市场就一直惨淡，好容易赶上了10月有点起色，这下子又被当头砸了一棒。
这也反映了市场下行时的逻辑，比的就是谁跑得更快，一旦没有了限价，新房价格迟早会比着赛着降下来。这段时间取消限价的城市越来越多，从北方和内陆已经向包邮区蔓延，杭州、温州都已经正式出台政策取消新房限价。这也说明一线城市的放宽限购给二线城市带来不小的压力，要在去库存大战中抢得先手，就得赶紧加码才行。
从这个角度来看，李嘉诚的策略没错。甚至没必要遮遮掩掩搞什么惊喜价，干脆就来个一口价。只有放开开发商的定价权，让市场的归市场，房价才能更加透明。如果房源抢手，房价自然会上涨；反过来，如果打七五折都卖不掉，你限制它不让降价，又有什么意义呢？
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