不知道还有没有读者记得，我公众号的第一篇文章，就是关于反对学区房的《学区房，早该跌了》。转眼到现在快一年了。
最近为了救楼市，江苏张家港爆出了一则新措施，取消房产产权和学位的关联政策。
光看题目还以为是彻底将房地产和学位解套，即取消学位制。但仔细一看根本不是那回事。按张家港教育局的解释，在义务教育阶段仍然还是按区划分入学，取消的是入学的时间限制。原《房产产权与学位关联政策》规定一户房产五年内同一学段只提供一个学位（同一家庭多个子女不受限制）。文件废止后，取消了时间限制，也就是说，只要房产易主，马上就会产生新的学位。
据张家港教育局官方微信消息，张家港市政府正式发文2024年10月15日起实施废止《张家港市实施房产产权与学位关联政策的意见》的决定。从2025年秋季学期起，取消房产产权与学位关联政策。2019年至今，已经登记使用过的学位也不再计算使用年限。接下来，学校不再提供学位查询服务。
说白了，张家港的学区房，以后可以持续产生附加值，随买随生效。不管任何时间，只要买到就有学位。
实话实说，这新闻多少有点欺骗性，实际情况跟新闻里说的“取消房产产权与学位关联政策”差得太远了。如果真取消房产和学区的挂钩，等于把所有学区房打回原形，房价必跌。但现在取消的是房产学位的时间限制，等于是给所有学区房增值。
说实话这项政策很有份量。想想北京，一代学区房的扛把子蜂鸟家园都跌成什么怂样子了。一套44平的房源，从2021年的巅峰成交价985万，到今年10月份的最新成交价只有370万，足足跌掉了60%！除了随行就市房价下跌以外，主要问题就是这套370万房源的学区被占用，要到2030年才能解封。
北京海淀的政策是六年一学位，比张家港还长一年。一套房子六年只提供一个学位。试想这套房子如果买到手马上就有学位，绝不可能370万就成交，570万还差不多。也就是说，如果北京执行张家港的政策，学区房马上立地就能溢价一大截。
张家港的这项政策，等于打开了救市政策新思路。那些买房只是为了孩子上学的家长，孩子入学后马上就能把房卖掉。学区房的二手流通效率会高很多倍，二手房成交量和成交价格也会大幅增加。放眼全国，有类似学区时间限制的城市不要太多，如果都照猫画虎，救楼市又多了一项新武器。
问题来了，如果这招真那么有效，为什么以前不用呢？
大家可以顺着政策的脉络想一想，为什么北京海淀的学区房非得要六年才能更新学位？答案很明显，因为学位不够用啊！
举个例子，买蜂鸟家园的家长都是为了上中关村三小，可中关村三小每年的招生数量不能无限增加，毕竟学校地方就那么大，使劲扩招每年也很难超过20个班。现在六年更新一次，还招得盆满钵满；如果不控制学位数量，那还得了？最后的结果只能是先到先得，后面的业主有入学权利也没用，因为没那么多班级了。而且人数太多教学质量也会受影响。
所以，控制学位数量，才能细水长流。否则人数若超出学校的容量，就会满盘皆崩。
那为什么现在张家港敢放开了呢？原因就在于，学生数量越来越少了。
站在全国的角度，随着时间流逝，从2018年开始，出生人口数量就进入了断崖式下跌的过程。2018年当年就跌掉240万人；2023年的人口出生数量，相对于2017年已经腰斩。2018年出生的孩子，大部分都在2024年入学。数据显示，2024年，2024年全国小学招生1877.88万人，比上年减少了200万人，与出生人口数量的走势基本相符。
因此，基本可以预见全国小学的招生人数，五年后也将减少一半之多。当然这是全国数据，具体到某座城市，肯定是贫富不均。有的城市可能并不明显，而有的城市肯定不止减少一半。哪些城市先缩水？恰恰是房产价值流失比较严重的那些。
即便是强如北京，今年同样也出现入学人数减少的苗头。就拿蜂鸟家园对口的中关村三小来说吧，通常每年招生在18-19个班，2023年招生19个班，而2024年仅招生16个班，大约减少了120个招生名额。海淀区的其他学校也有类似趋势：人大附小、万泉小学，2024年招生都比2023年减少两个班，人数大概减少80人左右。
张家港论城市级别仅仅是个县级市，论常住人口只有144万人，观其三次产业比例，二产占比还有一半。别说跟北京比了，就是跟上级城市苏州比也差着一大截，未来的入学人口减少情况可想而知。那么，放开学位数量，一则可以吸引周边更多人口落户，二则可以弥补入学人数不足，三则可以抬升二手房交易热度，一举三得。
张家港的情况，相信后续肯定会有其他城市仿效。不过这一招的限制条件也比较严格，太好的城市比如北京不适用，太差的城市用了也没多大效果。
站在全国的角度，入学人口的减少是必然。或许未来入学人口也是一种需要抢夺的资源。张家港一发力，常熟和太仓可能就得接招。到了最后，还是按城市级别排排坐，最好的资源永远留在一线城市和中心城市里。
最后，我想说，大学生毕业即失业的现状，影响十分深远。其中一个影响就是严重打击了国人鸡娃的信念。如果这样的情况持续两三年，恐怕学区房自然就会式微。今年这方面的趋势就已经显现了。
另外，10月底最高层对于高质量就业的指示中，要求高校毕业生“投身重点领域、重点行业、城乡基层和中小微企业就业创业”、“以择业新观念打开就业新天地”、营造“职业无贵贱，劳动受尊重”、“三百六十行，行行出状元”、“基层就业，同样出彩”等舆论氛围。怎么看未来大学生的就业前景都是走向基层化。鸡娃的父母只会望子成龙，哪个家长花几百万买学区房，是为了让孩子“基层就业”呢？那还不如放弃折腾，把这钱留给孩子当生活费，也足够孩子花几十年了。
所以，学区房可能只适合两种人，一种是不差钱，一种是死心眼。其他投资者还是少碰为佳。
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