11月12日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。
这里面最主要的内容，就是之前一直在说的降低房地产交易环节税收终于落地了。然而很遗憾，又是一次低于市场预期的公告。
这次的政策主要包括（1）加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。（2）明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。
按之前的路边社传闻，二手房增值税可是要取消的，我11月10日在知识星球就说了不可能，现在果不其然，连全国统一的满二免税都还没做到。
公告一共就三条，涉及老百姓的就两条。我们一条条看一下。
对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。
我要提醒大家一下，原来的契税就是有优惠政策的，这次只是在优惠政策上加码。比如北京，原来购买首套房和二套房90平米以下的，契税就是1%；90平米以上的，契税分别是1.5%和2%。
这次的政策充其量算是优惠加码，把原来的90平米升级到140平米。你说有影响吗？肯定是有。你说有多大影响，好像又没多大。
就拿北京来说吧。契税新政执行后，北京首套房二套房面积在90平米以下的和140平米以上的都完全不受影响，三套房及以上的也不受影响。这一下子就剔除掉了北京八成的购房者。
而且优惠的幅度也不高，毕竟契税原来就没多少，再优惠就快没了。像北京还好一些，毕竟房屋总价高，哪怕0.5%的折扣，换算成现金也有好几万元。换成二三线城市呢？恐怕从新政中得到的好处只有区区几千元钱。当然有总比没有好，可这点钱能对购房人有多大吸引力，那就不好说了。
增值税方面，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
说白了，就是准备全国统一满二免征增值税了，但个别城市还没有取消非普标准。所有已经取消非普的城市都可以按满二执行。
这一条说实在的真没什么意义，大家早就按满二执行了，政策出了等于没出。关键是什么时候取消非普。市场真正期望的是把满二这个标准再往下降，假设改成满一或者干脆取消，则必定会打破楼市格局。不过这个期待对财政来说可能有点强人所难了。
土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。
剩下的土地增值税就跟老百姓没关系了，简单说就是给开发商减负。因为很多开发商囤地时间较长，这个土地增值税可是很高的，但房子卖不掉又不能征收，所以以前都是盖好房就预征一笔，等清盘后多退少补。以前的预征比例东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。现在全部下调0.5%，等于为开发商减轻了0.5个百分点的资金压力。最后一条是延续之前的政策无变化，但用词出现了bug——既然城市已经取消了普通住宅标准，你怎么判断开发商建造的是不是普通标准住宅呢？
综上，这次的房地产减税政策是众望所归，出来一看又大失所望，就好比《749局》一样，预告片做得太好，大家胃口都被吊起来了，结果一看正片破口大骂，就这？更离谱的是这其实还只是点映而已，正片要到12月1日才上线。看得出领导提前多半个月公告是想搞个预期管理，但结果可能不是那么如意，比如A股房地产板块应声大跌。
关键政策的内容也特别不爽利。契税为什么还局限于首套二套？直接覆盖所有套不好吗？面积为什么搞140平米？直接顶到180平米或者干脆放开又如何？140平米以上的契税，首套房和二套房还相差0.5%，有何意义？救楼市都到这个地步了，还要扭扭捏捏，牙膏挤得让人看不下去。
就好像咱们国家的出生率问题一样，总是慢上好几步。该放开二胎时计划生育，该全面放开时放开二胎，现在全世界所有人都知道出生人口断崖式下跌了，老龄化危机严重了，都开始建议用各种方式鼓励生育了，匪夷所思的是，生育数量竟然都还没全面放开。我就想问，全世界都放开了，你放开它又如何呢？现在你鼓励生育不是很奇怪吗？生三胎重重有赏，生四胎违法重罚。
房地产救市政策也是同样道理。都到这个份上，还惦记着限制人购买二套以上住宅、限制人购买140平米以上住宅，到底图什么？我不相信契税政策放开面积和套数，楼市就能起死回生。就像我不相信放开生育数量限制，生育率就能提升一样。
照我说恰恰应该反其道而行之，愿意买大户型的、买三套以上住宅的，契税加倍优惠。富人如果愿意把钱拿出来多买几套房，你鼓励他还来不及，还让他多交契税？难道非得是普通老百姓、只买得起二套以下的人来接盘，才符合上层的意思吗？
这不得不让我想起一位前辈的话，他说：房地产唯有韭菜接盘才叫软着陆，其他人接盘都叫硬着陆。是真的吗？
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