已经过去的这个10月，注定是今年楼市难忘的一个月。
9月底国家开始了救市——准确地说，是救经济的一系列操作。其他我们不提，单说楼市方面，降准、降息、降首付、降存量房贷利率等系列利好政策出台，一线城市接连优化房地产政策，购房首付比例及贷款利率达到历史最低，限购政策也处于自实施以来的最宽松阶段。
果然，整个10月，北上广深领衔主演了一场热火朝天的大戏。中指研究院监测数据显示，截至10月27日，深圳10月二手房成交近5000套，环比增长63%，同比增长97%，创下自2021年4月以来的月度新高；北京二手房成交13156套，环比增长16%，同比增长46%，预计10月二手房成交有望突破1.6万套，或创去年4月以来的新高；上海二手房成交已突破2万套，环比增长55%，最近一周二手房成交6745套，创年内周度成交新高；另据广州市房地产中介协会数据，10月前4周，广州累计二手住宅网签超过9000宗，周成交量创下近19个月新高。
一线城市是本轮救市最大的获益者，成交量满眼全是新高。这还是比较“实在”的二手房数据，新房方面就更热闹了。上海、深圳纷纷爆出所谓“日光盘”，媒体大肆炒作，就连北京这样的新房洼地都有48%的环比涨幅，称得上“火热”二字。
不过，10月楼市的火热，更多地建立在8月和9月楼市的低迷基础之上。大家在兴奋之余不要忘了，517新政出来之后楼市也曾一度升温，到8月已经重归冷淡。纵观过往的救市政策，效果基本都不出两个月，包括香港撤辣。因此本轮楼市是否能就此止跌回稳，尚且不能定论。
如果细看中指各城市的成交数据，会发现这轮全国主要城市环比均有上升，但同比升幅有限，22个主要城市同比甚至是下跌的。这证明了两件事：第一，不是10月形势太好，而是9月形势太差；第二，本轮楼市结构性差距明显。二线城市的情况远差于一线城市，环比仅有6.05%的涨幅，同比则仍大幅下跌19.04%。甚至一线城市里京沪的成交面积同比也是下跌的。
从月度整体对比来看更加明显一些。22城整体10月成交量的上涨，基本还无法抵消7-9月成交量的下跌，以至于跟去年同期成交量相比仍是负数。
比较令人意外的是三四线城市涨幅明显。中指研究院数据显示，10月三四线城市新房成交面积环比上涨43.23%，涨幅仅次于一线城市；同比上涨17.51%，在各线城市中涨幅最大。
一线城市的情况远好于二线城市，这可以理解。因为一线城市放开限购后会明显虹吸二线城市的购买力。可三四线城市发力确实有点突然，思前想后，可能是当地刚需被吸引跑步入场吧。从居民收入和杠杆率的角度，很难支持全国楼市都有这么高的成交水平，楼市分化是必然结果。三四线城市的成绩如果是靠提前释放刚需得来的，那么未来两个月恐怕很难持续。
那么，各大城市10月份的去库存成绩如何呢？
根据中指数据，总体库存还是有下降的，但可能没有大家想象中乐观，包括一线城市在内的七个代表城市的库存面积环比仅下降了1.91%。其中库存降幅最大的深圳也只达到了6.76%的水平，而且从图上看，库存仍距顶峰不远。
土地方面，跟楼市形成鲜明对比，就一个字：冷。全国300城土地成交方面量价双降，一线城市成交量降近六成，出让金总额同比降逾五成，溢价率约等于0，整张表格几乎看不到正数。这说明在新房市场成交火热的背后，是开发商资金的短缺和对未来信心的低迷。
最后看看房价。这一轮成交量虽然高，但并未带动房价上涨，更多的还是“以价换量”。不管大家看到多少开发商撤销折扣、二手房业主反水跳价的新闻，但数据不会撒谎。北京的二手房挂牌量纹丝不动，深圳的二手房挂牌量不降反升，都说明出货的力量一点都不弱于购买方。
根据中指研究院数据，10月全国百城二手住宅平均价格为14360元/平米，环比下跌0.6%；同比下跌7.27%。其中一二三四线城市二手房价环比全部下跌。这个结果可能会让很多人意外，原来房价连止跌都没完成，何谈回稳？更遑论上涨？
望梅止渴只是假象，真要止渴还是得喝水才行。房地产始终是内循环的游戏，青菜在锅里炒再久，也不会变成肉。如果产业不回暖、就业不提升，拿什么来支撑房地产走出低谷呢？
最后的最后，我想提醒一句。10月楼市火是很正常的，所有的成交量大涨，都应该在9月底的意料之中。因为9月底的救市力度也是前所未有的，而且不光是救楼市，还包括股市、地方债、就业……政策四面开花，各方齐齐发力，从最高层到各大部委把台子站了个遍。我们应该反过来思考，如果这样还不能把10月的数据搞起来，那才是咄咄怪事。
因此，没必要惊奇，更没必要焦虑。哪次救市政策出来第一个月不热闹？只不过这个月特别热闹而已。
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