写了这么久的房地产政策，没想到有一天救市政策会惠及到我自己头上，值得发一篇。
自从央行在9月24号的新闻发布会上宣布降低存量房贷利率之后，仅短短几个工作日，各大银行就纷纷发表公告，工作落实到位，实在是让人大跌眼镜。要是各部门都有这种效率，中国式现代化大业何愁不成。
我的贷款在工行，说是要到10月12日出详细公告，结果10月10日就放出来了，没想到银行也有积极抢跑的一天，更没想到这种积极性竟然是用在降低银行收入的事上。看来上头给的压力够硬，急是真急了。
个人插播一下，工商银行的APP其实不错，配合工银e生活一起使用，还挺好用的，转账额度也挺大方，我用过的银行APP里只比招行差一点。不像交行和建行，烂的一匹。
在工行APP上首页就可以点击查看存量房贷利率调整情况，我点了一下，显示调整后的利率是3.65%，足足下调了0.89%个百分点。因为我是二套房贷款，原来加点幅度比较大，所以受益也多一些。
我知道有不少人搞不明白LPR跟基点的关系，下面我用最简单易懂的话帮你梳理一下。
每个人的房贷利率，都由LPR和BP（基点）两部分组成。比如我调整后的3.65%，LPR是3.95%，BP是-0.3%，加起来就是3.65%。
LPR是利率主体，央行每月调整一次。对于新购房人很简单，你什么时候买房贷款，就执行当时的LPR；对于老购房人，尽管央行每月调整一次，但你只能一年调整一次。大家可以看上图，在浮动利率下面写着“每年3月1日重定价”，说明我的LPR是每年3月1日调整一次，这一年变动多少次跟我没关系，每年到了3月1日，我的LPR就会自动调整成当时的LPR，不需要任何操作。这个调整就叫“重定价”。
我的是在3月1日重定价，但你的就不一定了。因为各地各人情况不一样，大多数是在1月1日，有的是在3月1日，也有的是按你发放贷款的日期，总之你自己在银行APP上基本都能查到。
以我为例，今年1月时国家的LPR是4.2%，2月下调到3.95%，3月我的LPR重定价，就变成了当时的3.95%。7月国家又下调到3.85%，但因为我要等到明年3月才会重新定价，所以我仍然执行3.95%。明白了吧？
再说一下BP。BP是在LPR基础上的加点和减点，是买房贷款时写在合同里的，正常来说不会修改。为啥要搞个BP呢？就是为了调控楼市，比如想打击买二套房，就把二套房的BP调高，再比如今年又想鼓励大家买房了，那就把BP下调。
简单说，LPR每年浮动，BP写死在合同里，二者加起来就是你的实际利率。
但这样问题来了，那些在房地产过热的年份贷款买房的人，比如我，BP高达0.59%。因为BP是锁死的，不管LPR怎么升降，我始终比这两年买房的人利率高一大截。那么这一批存量房贷拥有者，就会一直承受更高的利息支出，无可奈何。
大家呼吁的降低存量房贷利率，指的就是降BP。这次的政策之所以有力度，就在于大面积、普遍性降低了BP。
以前各省市不同、银行不同、贷款时间不同、首套二套房不同的购房人，合同上的贷款利率也是各不相同，BP千差万别，上下能差出一个百分点。现在的政策，不分首套二套，不分时间地域，除了北上深的个别地区的二套房，其他所有房贷统统调整为当前的LPR-30BP。而且不需要个人做任何操作，坐等就可以了。
也就是说，不管你当年是什么高位购房，只要是加点高于-30的，现在一刀切，重定价后都拉到同一起跑线，也就是当前的LPR3.85%-0.3%=3.55%。
3.55%是什么概念呢？大家可以参考一下现在买房的商贷利率。
可以看出，多数商贷利率都在3.2%-3.4%左右，可以说这次调整后的存量房贷利率，已经距离新增房贷利率很近了。央行也是遵守了发布会的承诺，“将存量房贷利率降至新发房贷利率附近”。
调整存量房贷，虽然并不直接影响楼市，但在间接上还是有正面影响。至少购房人在贷款买房上少了后顾之忧，不必担心自己又贷在了山顶上。而银行虽然少了一笔收入，但可以预计提前还贷的人数和坏账率都会有明显下降，失之东隅，收之桑榆。
今年上半年，光是工农中建四大行，个人房贷存量就减少了约3500亿元。现在调整利率后，一方面利息压力减轻了，另一方面房贷利率也更接近一些投资收益率，可能会有一部分人减少提前还贷，断供的情况也会变少。这一点非常重要。
在我看来，救楼市、刺激消费都是次要的，这次调整最主要的目的还是维持金融安全稳定，稳定是现在一切政策追求的目标。
顺便说一句，这次银行还开放了更改重定价日的口子，比如我嫌到明年3月1日更新太慢了，就可以跟工行去协商，改成半年重定价一次。如果LPR继续下行，我就能提前享受低利率了。但也有风险，如果LPR上调，那我也会提前按高利率交利息。
看看最近五年的LPR走势，再看看楼市的样子，我想LPR上调的可能性短期应该是较小的，大家可以安心。
有人问今年LPR是否还会下调，我稍后会把观点发在知识星球上。今天就先说这么多吧。
所有背负房贷的，大家都可以自己去看看降了多少，再打开绿中介APP的计算器，算算每月能省多少钱，可能会有惊喜呢。
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