最近很多人开始相信房地产已经触底反弹了，因为这一轮政策刺激确实很密集，而且不乏一些有分量的政策。
在一大堆救市政策里，确实有一些超预期的。比如央行今年的动作就超出我的预期。本来降低存量贷款利率是一个小概率的事情，道理很简单，因为银行的日子本来就很难过，可现在不但一鼓作气降下来了，而且还执行得特别快速、到位。还有10月份这次降LPR也是一件小概率的事情，可它不但发生了，而且发生的时间早于我的预期，幅度也比我预计的20个点，多了5个点。
照我看，这说明了两件事。一是今年的指标压力真的很大，央行的动作如此干脆，一看就是上面的要求很硬。今年三季度经济数据已经出炉，4.8%虽然超出预期，但仍然扯了后腿，全年经济增长5%的目标，压力全都给到了第四季度。二是现在面对的局面到底有多糟，我在知识星球里也说了，房地产的救市政策，力度越大速度越快，说明房地产的情况越困难。而且很明显，现在除了硬拉股市和楼市，好像也没有更有效的办法了。
这次政策在我看来更多地是出自ZZ压力，短期效果远远大于长期作用。真正收益的是烂尾楼的业主，还有之前被套牢的老股民。再有就是前几年炒房的人，年底大概率会有出逃的机会。
之前财政部放出了重磅炸弹，那就是重启货币化安置城中村和危旧房改造。100万套的数量虽然不多，可那也是万亿级别的资金，而且后面还会有第二个100万套。
为什么货币化安置这样的大杀器都祭出来了？因为现在跟2008年的形势相似，必须靠财政政策驱动，从而拉动经济内循环。当年刺激经济。用了万亿，有人测算了，今年四季度差不多也需要4万亿。
但同样是4万亿，市场反应却是天差地别。上一个4万亿直接激活股市楼市双双走红；这次市场却很不给面子，货币化安置宣布当天，房地产板块立刻转绿，并且连续两天低于大盘增长幅度。
究其原因，可能有以下几点。
一是今天的经济背景跟2008年有很大不同：首先，货币（M2）总量从 2008年的47.5万亿增加到现在接近310万亿，杠杆率也从不到 18%上升到现在的65%左右。简单说，现在的4万亿和16年前的4万亿相比，其货币影响力有较大的差距。现在的M2是当年的7倍，居民杠杆率已经很接近发达国家70%的标准。根据边际效应递减原理，今天的4万亿投进去，发挥的效果可能只相当于原来的4千亿。
二是人口情况和原来也有很大不同。2008年正处于人口红利黄金期，如今的生育率和结婚率大家都懂，社会已经逐渐进入老龄化，刘易斯转身已经完成。人口红利只会一天比一天更少。
三是外部条件和国际形势也有很大区别。2008年的时候是美国先发生的金融危机，而且。中国还是世界的制造工厂，产业的国际化分工和合作非常密切。而今天国际经济形势较为平稳，某大国为首的西方国家对我们的贸易战和科技封锁力度空前强大。进出口受到较大的影响。
正是有这三点原因，才导致市场并不看好本次货币化安置对楼市的刺激作用。
2015年的棚改货币化，跟今天比，同样也有上面的三个区别，就不再赘述了。
而且还有一个问题，这次提的是货币化安置城中村改造和危旧房改造，并不是棚户区改造。这里边还是有小小的区别，因为棚户区较多的是城市建设用地，基本上每户住的都是自己的房子；而城中村里边很多的用地是集体土地，经常会出现一户有很多套房子出租。以前有一个视频特别红，说的就是一个鸭仔饭老板，他有10栋楼出租，吓得记者目瞪口呆。这件事就发生在广州的城中村。
那么，棚改拆迁后会创造海量购房需求，那是因为拆的都是自住房，当然需要再买。而城中村里很多租户，即便拆掉之后，他们也是拿不到钱的，依然买不起房。而拆迁后的户主拿到大笔钱，就算去买房，也不会再买这么多房。更何况以现在的房地产市场情况，房主想买房投资的意愿不会太强。所以城中村和棚户区相比，创造出的需求会小很多。
说到底，还是大部分居民的购买力上不来，即便放了一些棚改资金，激发了一些购买需求，也无法形成像以前一样全社会疯狂追逐房产的情况了。
所以不要过分神话货币化安置。我不否认它对楼市止跌有一定的作用，但如果谁拿上次的效果来预测今天的后续，那可能就是一种忽悠了。
说到提升老百姓的购买力，最近国家也出台了一揽子政策。明天我再来聊聊我对这个事的看法。
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