华泰 | 地产：城中村改造如何货币化补偿？ - 广州篇

城中村改造政策支持范围进一步扩大，有利于加快消化存量商品房

11月15日，《住房城乡建设部、财政部联合印发通知部署各地进一步做好城中村改造工作》发布，当中明确城中村改造政策支持范围进一步扩大到近300个地级及以上城市。从广州的5个典型城中村项目来看，在不考虑综合地价、青苗补偿费和附着物补偿费及其他补助的情况下，样本项目的套均房屋补偿金额均值为352万元。我们认为在重启货币化安置的基础上将城中村改造政策支持范围进一步扩大，有利于加快消化存量商品房库存，加速行业基本面筑底回稳，稳定市场预期。

综合地价补偿主要分为土地补偿费和安置补助费，各区片间差异较大

广州征收村集体所有土地的综合地价主要分为两部分：土地补偿费、安置补助费。各区片间的土地补偿费标准差异较大，且各区片的安置补助费和土地补偿费标准大致相同，一般各占区片综合地价补偿的50%。若将土地补偿费和安置补助费合并计算后，按最高档的区片补偿标准，广州全区的综合地价可分为三档：第一梯队的综合地价为753-765元/平米；第二梯队的综合地价为240-630元/平米；第三梯队的综合地价为135-189元/平米。

被征收的农村村民住宅该如何补偿？

广州的村民住宅补偿方式包括复建安置、产权调换、货币补偿。正常情况下，被征收房屋的村民在住宅补偿方式“三选一”的基础上，可额外获得征收奖励、搬迁时限奖励、临时安置费、搬迁费等补助等。具备合法产权的村民住宅，可按“拆一补一”原则，以每户村民住宅280平米确定建筑面积进行复建安置或者产权调换。如选择弃产货币补偿，则货币补偿的总金额应为：房屋重置补偿+征收奖励费+搬迁时限奖励费+临时安置补助费+搬迁费，其中房屋重置补偿是村民住宅货币补偿的重要组成部分，其根据被拆除住宅的合法权益面积、建筑结构进行差异补偿。

如选择货币补偿方案，每户村民的住宅大约能获得多少补偿？

我们统计了5个典型的城中村改造项目的征地房屋补偿方案，梳理其补偿金额量级。这些项目分别位于海珠区、增城区、番禺区，涉及8717户农村村民的住宅产权，对应拆除的权属建筑面积238万平，可得户均建筑面积约273平。在村民住宅的货币补偿价格方案上，各项目间的补偿金额差异较大，弃产货币补偿价格为8500-25000元/平米。在不考虑综合地价、青苗补偿费和附着物补偿费及其他补助的情况下，5个样本项目的套均货币补偿金额区间为139-556万元，房屋补偿金额取决于该城中村项目的区位价值，其中增城区项目的补偿金额相对较低，海珠区项目的补偿金额相对较高。

投资建议

我们看好直接受益于城中村改造的城投企业与受益于房地产基本面回稳的头部房企。

风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。

城中村改造如何货币化补偿？-广州篇

11月15日，住建部、财政部联合印发《住房城乡建设部、财政部联合印发通知部署各地进一步做好城中村改造工作》，当中明确城中村改造政策支持范围由最初的35个超大特大城市进一步扩大到近300个地级及以上城市。我们在11月2号发布了报告《城市维度解析城中村改造货币化补偿——上海篇》，本报告作为城中村改造主题的续篇，对广州的集体所有土地征收补偿标准进行梳理，旨在帮助市场了解广州城中村项目的货币化补偿方案。

广州于2023年2月18日印发《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》，根据该规定，村集体土地的补偿费用包括：综合地价（土地补偿费+安置补助费）、农村村民住宅补偿、青苗和其他地上附着物补偿、其他补助等，其中综合地价和村民住宅补偿为重要组成部分。

综合地价补偿主要包括土地补偿费和安置补助费

广州征收集体所有土地的综合地价主要分为两部分：土地补偿费、安置补助费，两者均按照《广州市人民政府关于公布实施征收农用地区片综合地价的公告》中规定的补偿标准执行。一般来说，综合地价的单方补偿成本占总货币补偿金额的比重相对较低，以货币补偿的方式发放给被征收集体土地的村委会代转移支付。

土地补偿费：各区之间差异较大，若按最高档的区片补偿标准，越秀区、荔湾区、天河区、海珠区同属第一梯队，土地补偿费为376-382元/平米。白云区、黄埔区、花都区、南沙区、番禺区属于第二梯队，土地补偿费为109-315元/平米。从化区、增城区处于第三梯队，土地补偿费在100元/平米以下。

安置补助费：一般来说，各区片的安置补助费和土地补偿费标准大致相同，各占区片综合地价补偿的50%。部分区域的安置补助费占区片综合地价的比重超过50%，比如黄埔区全区、从化区的温泉镇、鳌头镇、良口镇、吕田镇等。

我们将土地补偿费和安置补助费合并计算后，若按最高档的区片补偿标准，广州全区的综合地价可分为三档：1）第一梯队：越秀区、荔湾区、天河区、海珠区，全区综合地价为753-765元/平米；2）第二梯队：白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区，全区综合地价为240-630元/平米；3）第三梯队：从化区、增城区，全区综合地价为135-189元/平米。

被征收的农村村民住宅该如何补偿？

广州的农村村民住宅补偿方式包括复建安置、产权调换、弃产货币补偿等，正常情况下，被征收房屋的村民在住宅补偿方式“三选一”的基础上，可额外获得征收奖励、搬迁时限奖励、临时安置费、搬迁费等补助。

一般来说，具备合法产权的村民住宅，可按照“拆一补一”原则，以每户村民住宅280平米确定建筑面积进行复建安置或者产权调换。如住宅的权属建筑面积不足280平米的，可以根据村民意愿按280平米予以安置，不足的面积部分由村民按复建房屋的建安成本价补差价。如住宅的权属建筑面积超过280平米，则超出部分的建筑面积将不予复建安置或者产权调换，将给予货币补偿，且该部分货币补偿可折算成股份参与村集体物业的收益分红。

如选择弃产货币补偿，则货币补偿的总金额应为：房屋重置补偿+征收奖励费+搬迁时限奖励费+临时安置补助费+搬迁费。房屋重置补偿是货币补偿的重要组成部分，根据被征收住宅的合法权益面积、建筑结构进行差异补偿。以白云区为例，合法产权面积部分的房屋重置补偿标准为3120-3600元/平米，非合法产权面积部分的房屋重置补偿标准为2230-2750元/平米。此外，对于2010年后建成的非合法房屋，面积280平米及以内部分的房屋重置补偿标准为2230-2750元/平米，面积280平米以外部分的最高补偿标准为1115-1375元/平米。而海珠区的房屋重置补偿方案，合法产权面积部分的房屋重置补偿标准为8400-10800元/平米，非合法产权面积部分的房屋重置补偿标准为1260-1660元/平米。

其他补助金额

除房屋重置补偿外，农村村民住宅补偿还包括征收奖励费、临时安置费、限时签约奖励等。各项目之间的征收奖励费差异较大，以白云区的三元里村旧改项目为例，对被征收村民住宅的合法权属面积在280平米以内的，给予3000元/平米的征收奖励费，对超出280平米的部分不给予奖励费。各项目之间的临时安置费差异不大，约30-40元/平米/月，一般来说，如选择货币补偿方案，临时安置费的补偿期限为3个月，如选择复建安置或产权调换，临时安置费的补偿期限为18-24个月。此外，部分项目为鼓励村民尽快签约并移交房屋，会额外提供临时签约奖励和移交房屋奖励。

值得注意的是，2018年以来，广州政府积极推进旧改，鼓励开发商参与旧改项目，在开发商的补贴下，可能存在各城中村改造项目之间的住宅货币补偿金额差异较大的情况。

如选择货币补偿方案，每户村民的住宅大约能获得多少补偿？

我们统计了广州近几年典型的城中村改造项目的征地房屋补偿方案，梳理其补偿金额量级。样本城中村改造项目共5个，分别位于海珠区、增城区、番禺区，涉及8717户农村村民的住宅产权，对应拆除的权属建筑面积238万平，可得户均建筑面积约273平。在村民住宅的货币补偿价格方案上，各项目间的补偿金额差异较大，弃产货币补偿的价格为8500-25000元/平米（按照证载权属面积计算）。在不考虑综合地价、青苗补偿费和附着物补偿费、其他补助的情况下，5个样本项目的套均货币补偿金额区间为139-556万元，样本项目的套均房屋补偿金额均值为352万元。房屋补偿金额取决于该城中村项目的区位价值，其中增城区项目的补偿金额相对较低，海珠区项目的补偿金额相对较高。

风险提示

行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。

行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。

部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。