2024年10月21日全国5年期以上LPR由3.85%下调至3.6%，下调了0.25%，一时间买了房的、没买房的都皆大欢喜！
本来按照常理，10月LPR下调后，武汉最新执行的首套房商贷利率则理应普遍降低为2.9%（-70个基点），二套房商贷利率为3.075%（-52.5基点）。不过从10月23日开始，武汉各大银行发通知，所有新放款的首套商贷利率为3.1%（-70BP上调至-50BP），二套商贷利率为3.325%（-52.5%BP上调至-27.5BP）。![]()
不过因为首套BP上调对于市场有负面影响，迫于各方压力，在10月24日商贷利率又有新的变化！可以说是4天内第三次发生变化！
即首套商贷利率继续维持-70BP，即LPR3.6%-70BP=2.9%。
但二套商贷利率上调了25BP，抵消了LPR下降的部分，即LPR3.6%-27.5BP=3.325%，二套执行利率暂时和降息前不变，目的是继续维持和公积金二套利率持平。
10月24日最新通知截图：
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这样一来对于首套房购房者来讲是重大利好，而且目前正值武汉房交会期间，所有人买新房都算首套，因此二套BP的上涨影响也不大。
PS：本文利率和分析仅供参考，实际以银行执行为准。利率政策变化快，本文仅以发稿时信息作为参考，后续变化请以实际为准。![]()
贝壳最新发布的利率参考：
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不同利率的月供对比：
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存量房贷利率调整公布的具体方案如下：
1、首套、二套房贷款，都可以进行利率调整。所有银行统一房贷利率高于LPR-30BP的（不论首套还是二套），调整为LPR-30BP（北京、上海、深圳除外）。以目前LPR计算为3.6%-30BP=3.3%。
如果按照目前的LPR3.6%来计算，存量房贷利率会在每个人的下一个利率定价日下调至3.6%-30BP=3.3%。（现在房贷利率等于或者低于LPR-30BP，不在本次调整范围内。）
为什么很多人下调后目前没有显示3.3%利率？
按照常规的调整方式，在此次存量利率调整过后的下一个月，每个人的利率就会调整为-30BP，但LPR暂时会以每个人的上一个利率定价日来计算。
如果重新定价日为1月1日，因为2024年1月1日LPR还是4.2%，则存量贷款BP调整后下一个月利率会变为4.2%-30BP=3.9%，到2025年1月1日会调整为当时的LPR-30BP，以发稿时的LPR来算是3.6%-30BP=3.3%。如果LPR在接下来2个月内继续下降，明年开年后存量利率或可能低于3.3%。
如果你的重新定价日是放款日，那么目前则参照你上一个重新定价日时的LPR-30BP，近期下调的LPR对月供的影响将在你下一个利率重新定价日后体现。
LPR变化表：
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2、现在房贷利率等于或者低于LPR-30BP，不在本次调整范围内。
3、本次存量房贷利率下调，只针对商业性个人贷款。商住两用、商铺等贷款不在此次调整范围内。
4、各大银行基本在10月31日前完成降存量利率。银行不收取额外费用。
贷款基础利率，又名贷款市场报价利率（Loan Prime Rate, LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。贷款基础利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上，指定发布人对报价进行算术计算，形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布。2、贷款利率=当时的LPR（每个月可能随时变换）+上浮或下浮基点数（此前除统一存量利率下调之外，在很长一段时间内基本是不变量，未来或也可能成为变量）。在你放款之后的下一个利率重新定价日，就可以根据最新的LPR计算下一年的贷款利率。3、对于购房者来讲更重要的是上浮或下浮的基点数（越低越好），目前武汉首套房基点数部分调整为下浮70个基点。购房者签约时候的基点数将伴随着整个几十年的房贷。近期放款的首套房购房者下浮70个基点的话，那新放款的利率计算公式将如下：利率=LPR3.6%-70个基点（即-0.7%）=2.9%。上浮基点数以前来讲原则上不变（除了统一下调存量贷款利率之外）。此前，大部分存量首套房贷上浮的基点数此前随着首套房存量利率统一下调均变为了-30基点，那么在下一个利率重新定价日你的利率可能就是3.3%。4、未来上浮基点数可能也并非固定值，或可重新协商或置换存量贷款。自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。相关政策回顾：
一、首套、二套商贷首付比例均下调至15%
5月时，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。9月，全国二套房利率下限降至15%，本次将统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%，详细可参考下图。这是二套房首付由30%下降至25%之后，年内第二次下调。
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二、中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知，取消商贷利率下限1、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
2、中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。
3、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。
此前相关规定与本通知不一致的，以本通知为准。
三、央行：5月18日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点
中国人民银行上海总部，各省、自治区、直辖市及计划单列市分行；各政策性银行、国有商业银行，中国邮政储蓄银行，各股份制商业银行：
中国人民银行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
四、央行9月放大招！降低存量贷款利率，利率重新定价周期可能缩短至每个月，加减基点数不再是不变量！
中国人民银行关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告（《中国人民银行公告〔2024〕第11号》）及答记者问
中国人民银行公告〔2019〕第16号自发布以来，对推动利率市场化改革、促进房地产市场平稳健康发展发挥了重要作用。为落实决策部署，适应房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，深化利率市场化改革，更好发挥市场机制作用，维护借贷双方合法权益，现就完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜公告如下：一、借款人申请商业性个人住房贷款时，可以选择固定利率或浮动利率作为定价方式。合同约定为固定利率的，利率水平在合同期保持不变。合同约定为浮动利率的，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成（加点可为负值），加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素。二、固定利率商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。置换时，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成，加点幅度等于原合同利率水平与最近一个月贷款市场报价利率的差值。三、自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。四、自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。五、中国人民银行各省级分行应指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，指导辖区内金融机构做好落实工作，规范市场竞争行为，维护市场秩序。六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者合法权益，确保有关工作平稳有序进行。本公告自发布之日起施行，中国人民银行公告〔2019〕第16号同时废止。此前相关规定与本公告不一致的，以本公告为准。中国人民银行
2024年9月29日
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