一线城市外围彻底崩了！
文摘
2024-07-04 19:01
河南
最近，很多粉丝留言经常收不到文章推送，请大家将“十一侠記”设为星标，保持联系，一起前行！517核弹级救市已经过去一个多月，自驾从深圳、东莞、广州、佛山，一路开往中山、珠海，持续半个月的深度考察。考察文章会陆续更新，请大家持续关注，最好星标🌟不迷路。去年三月的小阳春，我在深圳调研，整个深圳的二手房挂牌一共有4万套，其中龙岗一个地方，就有1万多套。上周，我再去深圳调研，整个深圳的二手房已经上升到了6万5千套，其中龙岗的数据是15000套，深圳四分之一的二手房还是在龙岗。这是因为，在几年前，国内一直有一个信仰，炒楼能暴富！在每一个进场楼市的投资人心中，想到的都是抄底、暴击、人生升阶、财务自由之类的字眼。但却没有人想过，当市场上所有人都这样想的时候，其实是违背经济学规律的。因为任何商业行为，背后的核心路径都是交易。四个人打麻将，就是零和博弈，你输的钱，就是别人赢的钱！所谓炒楼，就是以低价格买进，以高价格卖出，自己赚差价！高价买的人，就是所谓的接盘侠！但问题是，所有人都想的是暴击，没有人想当接盘侠。这就是四个人打麻将，结果四个人都是赢家！所谓暴击，就是资产的裂变。从小变大，一套变三套，十万资金变百万；A5变A8之类的；所有人都想一步到位，成为人生赢家。这导致的结果是，低价买入等涨价，到高位之后出手套利。这里，涌进了大量的全国投资客户。
这些区域有一个共性的特征：就是和一线相比，有着巨大的价差，是一线刚需人口外溢的主要集中地，房价很便宜，将来有很大的机会可以翻几倍，就是所谓的产生暴击。所以，在2016年到2021年，大概有四五年的时间，环一线和环二线成为成交量最好的区域。比如说广州。广州2016年开始，5年内一共卖了48万套房子，但其中有30万套在增城、花都、从化、南沙；比如说郑州，郑州往东最远的城市边界是绿博，2017年绿博最高价格15000甚至超过了主城。都是被炒的！比如说马鞍岛，因为深中通道要联通深圳宝安和中山马鞍岛，所以马鞍岛的价格涨到了3万，远远超过中山核心主城。比如说环深，这里是东莞和深圳交界的地方，因为紧贴深圳，一会传言要开通深圳地铁，一会又传深圳要将环深都划过来。反正各种乱七八糟消息满天飞，每一个消息都让房价涨一点，硬生生将鸟不拉屎的地方，价格飙到了将近4万。比如说南沙，整个灵山岛都是4万左右的价格买的，广州人看不上这里，但是全国的投资客却特别喜欢南沙自贸区的概念。如今，二手房2万，还有价无市。这三点特征，不分城市，不分一线二线，不分南北，全部如此。但正是这三点，让所有的资金投入，都成为了沉默成本。说的好听些是资产，因为毕竟是实物的房子。说的不好听了，全部都是负担。还有很重要的一点是，它们彻底阻断了楼市正常的换代，以及向上流通。比如说，正常的是，这些远郊的房子在涨到了预期的价格后，就可以卖掉，然后买进距离主城近一点的房子；然后再卖掉，再换主城。城市外围大量的积压和沉淀，基本阻断了楼市正常的流通和置换，这等于是一网捞干了池里的鱼。水池干了！很多原本有购买力的城市中产，被一层又一层的外围房产，圈的死死的。广州就是一个最典型的城市。整个广州的二手房挂牌，已经超过了20万套了。结果却发现，大家都是这样想的。大家都在赶紧挂牌，赶紧逃。那好，就比谁更狠！你降20万，我直接降50万。买房的客户一看，可以，这价格远远没到底，得使劲往下杀价。而大量的二手库存，又让这些房子的解套，看起来既不可能，也无办法！如今，至少从在珠三角的实际调研来看，救市的道路，至少对于远郊，还很漫长很漫长。珠三角考察系列：深圳房价全面失守！
我是十一侠，关注我，看透形势和局势，看懂这个五色杂陈的世界！
十一侠記
他强由他强，清风拂山岗；他横由他横，明月照大江。
