二手房真没救了？
文摘
2024-08-28 19:01
河南
昨天关于新政策对二手房影响的稿子引起了很大的争议！我写的是在梳理了最近的政策路径后，发现政策层面对于二手房毫无兴趣，政策主力都集中在通过产品革命、住房制度变更，来刺激新房和建立新的商品住房机制。而在这个转变过程中，不管是主动和被动，二手房都成了牺牲最大的群体。争议最大的一个点是：二手房和新房唇齿相依，二手房不好，新房也注定好不了！从逻辑推理的角度看，这个问题是对的，丝毫没有问题。但是很明显，有一个核心问题大家都忽略了。就是这一波救市的政策思路是什么？首先我们得统一一个认知，就是救市的目的是去库存，和2016年一样。这一条默认是大家的共识！那么，2016年的救市，也就是去库存，用的政策手段是——货币化安置，也就是大家在说的直接推动政策资金入场，涨价去库存。但是这一次，也就是2024年的大救市和去库存，这一招已经不可能再用了。所以，高层又推出了另一个全新的政策路径：政府直接下场收库存！这个配合三中全会的新政策，也就是住宅结构二元论，保障房+商品房，你会发现制定这个策略的人堪称天才。这样一来，现有库存消化了，保障房政策也能顺利执行，一举多得！所以，现有政策都是围绕两条线来做的：一个就是政府下场收保障房；二是对于未来商品房的新规定和新政策。从最近全国的拍地来看，很多城市对新地块都在做地块素质调整：降容积率、提高户型面积、提升产品品质、加大产品人性化设计。所谓的住宅革命，这一点全国都在做！收库存，价格越低越好，政府也要核算将来的运营成本的，二手房价格低了，反而还能拉低收储的新房价格。更重要的是，在现有的行情下，新房价格一直下跌，采用了新住宅标准的这些房源，得房率大增，价格却上不去，反而和旧标准未售新房相比，价格折扣更大，成了变相降价，性价比反而更高了。这里有一个误区是，很多人认为采用新建筑标准，就是涨地价涨房价，但其实主要是建筑标准变了，比如说飘窗从80公分缩小为30公分，可以做更大的阳台，可以做更大的窗墙比，窗户可以更大更透亮了，而这些都不算成建筑面积，也就是放开让你偷面积了。如果新房铺开了，这个影响会很大的。1、无论政府收现房库存，还是新商品房产品升级，都利空二手房。宏观政策层面，就是如此。但是，微观市场的博弈这个时候就会被自动触发，比如说学区房，核心地段的改善房，都会走出自己的独立市场。这就是宏观政策和微观市场的博弈。2、是过往十多年大量存在的70/90海量库存，都将会成为受冲击最大的范畴。还有就是巨量的远郊次新房。广州的数据是，行情最好的四五年，广州卖了45万套房子，但有36万套都在增城、花都、南沙等等之类的远郊。深圳目前一共挂牌6.5万套左右二手房，但有1.5万套都在龙岗。一线如此，二线这个数据更夸张，就拿郑州来说，在行情最好的几年，整个三环外规划了一整圈新城，动辄万亩大盘和海量供应，这些在今天都成了海量次新库存，并且大多数都是90平以下的房子。3、但是，这一切都是从现有政策路径解读的，但是从2022年开始，宏观政策其实是游移不定的，这和改开后政策一贯的雷厉风行、当断则断完全不同，所以，也有可能随着二手房继续下行的情绪发酵，政策会有变动！4、所以，现在整体处在一个非常混沌的时刻，包含政策、市场现状、民众情绪、未来预期，全部莫衷一是，混乱不堪，这一点你从各种投资群的争论就能很好感知！5、这是一个众神坍塌的时刻，也是一场反智的时刻！不要绝对相信任何人，兼听则明！我是十一侠，关注我，看懂局势和趋势，看透未来！
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十一侠記
他强由他强，清风拂山岗；他横由他横，明月照大江。
