最近一段时间有几个政策，如果放在一起看，应该会对楼市产生很大的影响。
首先，是今天上海出了一个政策，
这个政策的核心，简单说就是对住房户型面积进行了再次调整。
这种其实之前就有过，比如很多人知道的70/90政策。
就是说，新建小区内，面积90平方以下的户型，不能少于整体户型总数的70%。
这个政策的初心是要控套均总价，让大家都能买得起房。
但这个政策最大的问题是：
1、住宅面积段的全面刚需化。再好的小区，也是90以下的小户型占主流。所以90平小户型和200平大平层的极端户型分化，成为很多改善小区的常态。
2、还有就是，市场上供应了巨量的90平以下小户型房源。如今，这些小户型房源也成了二手房市场的存量重灾区！
这次上海的政策，则是对这个政策的补充。
这等于是，上海以后的商品房，多层的最小面积是100平；小高层是110平；高层设计120平。
也就是说政策从之前的70/90，扩大为70/120；新建小区内，高层120平以下的面积，不能少于70%。
最直接的影响是契税，之前的标准，90平为界限，以下一个标准，之上有一个标准。现在这个界限换成了120平方。
这导致的结果是，小户型将集中在100-120平，100平以下的户型大概率将越来越少。
这意味着，未来新建住宅的面积将越来越大！
在面积之外，另一个重要的政策是建筑新规的全面实施。这个因为和大家关注的房价涨跌离的比较远，所以很少有人关注。但很确定性的是，这个建筑新规，将会直接决定未来二手房的价格。
先说答案，当建筑新规在国内普遍施行的那一刻，就是商品住宅新时代彻底淘汰旧时代的时刻。
核心就在于，新规产品对市场上所有的旧产品，都是在降维打击，完全不是一个量级。
之前产品的革新，不过是真石漆换成石材和铝板，室内精装堆一些著名大牌，都是表层变化。
但是建筑新规执行，则是脱胎换骨。
我们举一个大家最容易理解的例子。比如说，之前的飘窗，规定的宽度是80公分，你可以更宽，但绝对不能低于这个尺度，低了就不符合建筑规范。
但是建筑新规的新标准是，飘窗的尺度做到30公分就可以了。
那刨除的50公分做什么？
全部可以做成室内空间和面积。
这样会带来什么改变？
首先，是巨大的得房率。之前的高层得房率，普遍在75%；很多杭州的小高层能做到80%或者85%，去调研的时候就很羡慕。
但是新规之后，高层的基础得房率将在100%之上。
这非常夸张，意味着你之前买的90平住宅，新规后等于100平或者110平。
如果把上海的政策和这个建筑新规，放在一起看，你会发现一个崭新的世界已经来了。
120户型，加上极高的得房率，等于是140平大户型。
那么，旧规之下的120平以下的户型，就全部丧失了竞争力。
因为有一个无法避开的因素是，新规同样的120平，使用率140平，等于是打了八折。
产品更好，价格更低，这对所有的二手房都是降维打击。
前几天住建部的会议，更是从制度上，将住宅产品改革直接定性，毋庸置疑将成为将来住宅产品的核心趋势！
所以，更大的面积，更高的得房率，更人性化的设计，更智能的配套，这就是从制度层面，在强势掀起一场住宅革命。
还有一个政策，就是接下来保障房+商品房的双轨制，这个大家都知道。
其实70/90政策已经执行了很多年，至少10年以上了，这个结果就是，现在国内二手房存量的重灾区，就是在90平以下的面积段。
因为存量太大吗，大家都想卖，都想出手，只能拼谁更狠，降得价格更低，结果越卖价格越拉胯。
结果，这个二手房存量重灾区，现在则又直接和保障房产生了冲突。
当大量的90平以下保障性租赁用房入市，二手房市场将遭遇更大的重锤！
再有一个就是最近的住宅养老金，虽然一直强调不让业主出，但是到底让谁出却一直没有明确的说法。
这让大家对二手房的信心，更加雪上加霜。还有地方财政急需要的房地产税，也是欲出未出，吊人胃口！
你会发现，眼下所有的政策，都是在对二手房做的极度利空！
所有的新政策，不管住房二元结构改革，还是住宅革命，其结果，都注定是将以全面牺牲二手房为代价。
牺牲旧时代，换取一个新时代！手中握着大量二手房的人，都注定将成为这个代价本身！
就像这一波长达两年的救市，从来都不是以房价上涨为目的一样！
房价层面的涨跌，政策从来都没关心过！
我是十一侠，关注我，看懂局势和趋势，看透未来！
