房地产的至暗时刻正在过去？这个问题是我最近的第三次发问。这个世界上，大多数的事情，都是在量变足够多之后，才会产生质变。
这不是，刚刚上午的一条新闻还是让人看了挺振奋的。
在今天上午国务院新闻办公室举行的新闻发布会，中国人民银行行长潘功胜谈到4个问题：
1、引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。
2、将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。
3、近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元；在今年年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。
4、将降低中央银行政策利率，7天逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%降为1.5%，引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差稳定。
在这4条重磅新闻中，第一条最为关键。因为它是压着当前5000万个家庭、1.5亿人口的最重要包袱。
那么，房贷问题的具体影响是怎样的呢？我们来看下面的一些数据分析。
2024年6月，中国居民部门房贷余额约为37.79万亿。根据来自wind和相关投资机构的分析，现在房贷的主要在增量出现在2016年至2021年，2022年之后中国居民房贷余额增长缓慢，最近几个季度开始收缩。
图：存量房贷分布情况
来自：磊哥多资产投资
根据相关投资机构草根调研的情况做了一些摸排，大体可以做这样的判断：
1、一线城市和强二线城市的80后和部分90后，是当前房贷的主要承担群体，即约38万亿的房贷主要由这两个人群在负担。
2、在2015年至2021年买房的人群，也就是80后和部分90后，他们对未来数十年中国经济表现、自己未来薪资水平、房价走势大概率是持乐观态度，是人群中的主要的乐观主义者，也是边际消费倾向最高的一群人。但没想到的是后来房地产急转直下，彻底打破了他们的预期，财富效应的破灭和刚性的房贷压力，让他们的消费出现了很大的下滑。
所以，最近消费数据的滑落确实让人揪心。1~8月，北京累计的社会消费品零售总额同比下降0.9%，上海也是同比下降了3.3%。
图：北京社会消费品零售总额增速统计
那么，这样的房贷利率调降，会有怎样影响呢？我们来做个初步预测。
目前全国存量房贷利率大约是4%左右，也有少数超过5%，按揭总体规模约38万亿，这次一次性降息50个bp，那么总房贷压力将减轻1,500亿。假设平均按照每个家庭有100万房贷测算，下降50BP，每个月每个家庭大约可以减少300元利息，30年可以减少利息支出10万元。
这个调降水平，虽然低于市场之前预期100个bp的水平，但不管怎样，政策走向正在朝着大家期盼的方向走下去。
房地产是经济周期之母，如今房地产行业的超跌，已经带来百业萧条。但时下全行业的产能过剩，以及新出生人口不足带来的未来需求不足，使得房地产的供求关系还是没有发生根本性的逆转。
我们的经济正处于一个痛苦的转型过程。但如果房地产问题不能得到妥善解决，仍然会对整个经济形成巨大的拖累，很难让大家恢复信心，负面预期也很难被打破。这不是，从8月份刚公布的失业率数据来看，全国城镇不包含在校生的16-24岁劳动力失业率为18.8%，创下了历史新高。
如今，市场呼唤已久的存量房贷利率已经调降了，对面的美元也开始降息了，港股已经开始上涨，A股似乎也止跌企稳，料想未来海外资本会有一定的回流。虽然一次房贷调降不能扭转大势，但促进变化的量能还在积累，离质的改变应该不会太远了。
图：上证指数2024年9月24日11:30
那么，现在我们可以确定：房地产的至暗时刻已经过去了吗？也期待大家的分析和建议。
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