【非标商业】流派大盘点

图片：年轻人打发闲暇的方式 来源：小红书博主【68765】

这些既好看又有新鲜感，业态内容更加讨喜的线下空间，正在快速地成为年轻人逃离传统商业，去奔赴的新消费目的地。

是的，存量主导的时代已经到来，非标商业站在了商业地产下半场的主战区。

一方面我们看到市场端对于非标商业的热情一直在持续升温，从三四年前的一二线城市到如今四五线城市，各个商业体的“主理人品牌”浓度越来越高。

另一个方面，供给端和消费端的需求持续膨胀，站在供给端，我们各地城市不断萌生出新的原创品牌：

像是上海的PAOPAO Bakery&Café、Genzero、茶二、Beach Monkey、CRÈME SU、爱宠游乐园PawCity、WEKÜKÜ、WALKaHOLIC、電力宠物公司、Redzepi等热门主理人品牌。

成都的1807、hug 买手店、Randomevent 、Kerry RC、STREETHOOD 、EGGS 、THE XX PUB等。

广州的LOWLOWLAND、COCKTAIL JOJO、急急脚咖啡、SEAN SUEN、BADMARKET、庆园Vintage Boutique、Pro-kicks等等。

这些用来满足年轻人不同生活方式需求的非标商业、主理人文化正通过不同商业空间、不同业态之间的交流与共创，变得更融合、更多元。

图片：北京檀谷TANKO  来源：小红书博主【晴天娃娃】

站在需求端，作为数字原住民的Z世代逐渐成为消费主力，他们追求“个人至上”。他们对各种圈子文化的热衷，渴望建立链接、寻求参与和认同的情感反馈。

到了线下消费他们会更趋向追求非功能性、愉悦放松、休闲社交、充分游逛的空间，各种非标商业空间变成了年轻人的精神圣地。

通过这些年商业地产人的持续探索、试错，非标商业的“标准”似乎也越来越清晰了，至少包括了下面几点：

1、在地文化的融合度

2、主理人品牌的浓度

3、操盘人的策划力

4、设计与审美力

5、用户共情力

6、社群运营能力

于是，“公园+”、“运动+”、“露营+”、“剧场+”、“市集+”....... 各种非标空间层出不穷。这些操盘者们不断的实践着，尝试利用“非标”来打破商业的空间限制。城市里旧的空间被赋予了新的语境和社会功能，新的消费场景不断的被创造。

在百花齐放的非标商业新世界里，我们盘点了五种最具代表性的非标商业流派：

艺文型非标商业

文化街区+非标商业

对在地文化的萃取可以被看作是“非标商业”的天赋优势。

“非标商业”非常擅长透过建筑与空间设计融入文化元素。并通过各种文化活动和社群活动来放大文化特质，向消费者展示当地的历史、传统和风土人情，充分发挥自身所长。

文化型非标商业，通过在地文化商业化表达的方式，呈现一个城市或者片区的特有文化与新消费之间的碰撞，让即使老空间更具有层次感。同时，还可以通过引入具有全球视野的业态和品牌，推动当地文化的传承和革新。

代表项目：成都祠堂街、上海蟠龙天地、成都东郊记忆、上海龙华会、苏州仁恒仓街（点击跳转链接）

上海蟠龙天地

项目体量：4.8万㎡

开业时间：2023年4月

项目定位：Urban Retreat城市微度假目的地”、古镇旧改商业

蟠龙天地的打造，十分重视在地文化的挖掘与发扬，不仅仅是建筑外貌的还原和保护，而是把古镇特有的文化通过设计语言呈现了出来。

依托蟠龙古镇历史文化和建筑肌理，以及3公里天然水系。项目还原了粉墙黛瓦的建筑特色、保护性修缮程家祠堂、香花桥和凤来桥3处青浦区级文物保护单位以及6栋木构历史建筑，打造出了庵市、南市、北市与十字街的商业区域主体部分。

图片：上海蟠龙天地街区  来源：上海蟠龙天地官方

上海蟠龙天地吸纳了近20家上海首店，超过60家区域首店，其中包括余德耀美术馆、Blue Bottle Coffee蓝瓶咖啡、LOKAL、Camp .33、木墨、PUYEE、MINI MARS、COCO-MAT Hotel等大虹桥首店、区域首店。

这种围绕 “Culture文化唤醒” “Nature自然融合”核心理念，打破了古镇商业的新认知。

2023年4月底才开业的瑞安蟠龙天地。仅五一黄金周便接待了110万人次，占了全上海游客的六分之一。另外一个从营业收入来看的指标。其开业2个月，在出租率61%的前提下，盈利2100万元。换算已租面积单方租金为419元/平方米，已经远超新天地时尚2的257元/平方米。

微度假型非标商业

公园/景区+非标商业

Citywalk的流行，代表着商业环境已由场所转向场景。更年轻一代的消费群体也更偏好场景的随机感与自由度。

在这种新消费语境之下，自由、松弛、绿意的公园成为了非标商业的“温床”。

非标商业的核心就在于其“不被定义”的特性，它突破了传统商业模式的框架，从建筑结构、空间场景、品牌组合到运营逻辑都进行了深度的内容重构和价值再造。而公园作为一个开放、自由、绿意盎然的空间，其氛围与非标商业的核心理念高度契合。公园内的自然环境、休闲氛围以及人流量，都为非标商业提供了得天独厚的条件。

利用公园和景区得天独厚的运动、社交、休闲、养生的空间优势，主理人们有足够的条件打造出满足6-24小时微度假消费需求的商业内容。

不仅如此，“非标商业”还可以通过引入环保、可持续发展的理念和实践，倡导一种绿色、健康的生活方式，持续的吸引同频的客群反复消费。

代表项目：麓湖美食岛、重庆三洞桥PARK、成都REGULAR源野、北京檀谷TANKO、台湾·台中PARK2草悟广场（点击跳转链接）

北京檀谷TANKO

开业时间：2023年9月檀谷一期商业整体开业

项目定位：山系生活方式小镇

爆红出圈之前，檀谷就是一个在千年古刹潭柘寺山脚下的一个【远郊住宅大盘】。经过三年转型，檀谷从传统住宅模式，转向成一座山系生活方式小镇。

山谷自然安静的底色，与精致、丰富、活力、烟火气，共同组成小镇的精神内核。

图片：北京檀谷TANKO街区  来源：小红书博主【叫我埃里克】

比起阿那亚3个小时的车程，从前门出发仅40分钟的距离，从体感上让度假「唾手可得」。而也正是得天独厚的自然条件，让檀谷聚集了不少同样对此身感喜爱的主理人们。

图片：北京檀谷TANKO商业品牌  来源：北京檀谷TANKO官方

檀谷一期商户品牌总共有31家，这个数量放在任何一个购物中心里，大概只能填满一个楼层，但在这里，檀谷扮演着类似“精选买手”的角色，在每一个领域都选一个主理人品牌作为代表。

而这些主理人们，也以自然为灵感，以一种颗粒度极细的方式，结合各自优势，最大化地丰富了檀谷的游逛体验及服务细节。

2023年十一假期，檀谷彻底“红”了。假期期间涌入8万人、单日客流破万，小镇街区整体销售额超300万，可以说算是红成了北京的度假消费胜地。

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生活型非标商业

社区/市集+非标商业

为什么说“只有非标商业才能带来真正生活方式？”

在中国商业地产蓬勃发展的20年里，一座座“全国统一”的标准化MALL，天外来物般的建在我们身边的街道、社区，提供着无差异的场景与品牌。的确，他们丰富我们对商品的物理需求，但也冲淡了在地商业的独特风格和魅力，似乎永远无法融入我们的生活。

“非标商业”不再拘泥于传统商业的模式、选址甚至空间规则。它们通过打造专属于在地人群的特定商业空间，为我们提供属于自己的【领地】。在这里，我们可以感受到归属感和自豪感，同时也可以轻松自由的与他人分享自己的文化和价值观。

生活型非标商业所引入的主理人品牌与周边居民的生活需要非常契合，商业的运营+主理人+周边居民在精神上形成一个高度统一的新【生活系统】，从而打造出一种强烈的【地方感】。

代表项目：上海鸿寿坊、上海武夷路MIX、西安叁伍壹壹、郑州普罗市集 、杭州天目里（点击跳转链接）

上海鸿寿坊

商业面积1.5万平方米，虽小但精，既有服务“日常”的创新美食文化体验品牌FOODIE SOCIAL 3.0——鸿寿坊食集，亦有主打“社交”场景的特色美食社交品牌，营造具有精致烟火气的“日咖夜酒、全日供应”社区生活场景。

FOODIE SOCIAL 3.0内，集结了便民惠民生鲜店、各地街头老号、品质网红与口碑名店等30多个美食品牌，用上万款食物链接邻里关系。

郑州普罗市集

图片：郑州普罗市集  来源：小红书博主【Turbo小石头】

普罗市集是规模庞大的综合地产项目——【普罗理想国】的一部分，你可以将其视为郑州的阿那亚或者麓湖，尽管它还处于起步阶段。

普罗市集是整个项目的社区商业中心，提供与社区生活紧密相关的业态。8500平方米的空间内包含生鲜菜场、生活美学零售、时尚餐饮，以全新的街巷形式诠释商业与生态的共融。

从建筑设计到业态品牌再到市集活动，一种当代都市的温暖与精致感成为普罗市集吸引同频客群的魅力。

乌托邦型非标商业

艺术家+非标商业

一个优秀的非标商业的主理人，天生就是一个充满理想主义和生活动力的“艺术家”。

乌托邦型非标商业，其实就是这样一个或者一群“艺术家们”组成的一个【理想主义生活阵营】。

商业主理人通过在商业空间设计中融入源于在地的精神与文化，呈现出具有【强烈唯一性的审美理念和风格】，从而营造出充满艺术感和先锋性的商业环境。

这种仅存于此地的审美氛围中，即便是路边的野草、生锈的铁块都是充满了艺术气息，充满延展了人们对美好事物的鉴赏感，沉浸在游逛中实现愉悦购买。

在品牌选择上，“乌托邦型非标商业”会非常任性的以主理人的个人立场和情愫为核心。这些品牌都有着鲜明的价值观、有故事、有内容。

代表项目：上海EKA·天物、跳海park东郊记忆店（点击跳转链接）

上海EKA·天物

开业时间：2023年局部开业（全面亮相预计在2024年5月）

商业建筑面积：6.7万㎡

项目定位：建筑美学的乌托邦

EKA·天物出圈的关键在于一个以“工业”为标签的片区构建了一个建筑美学的乌托邦，建筑本身可阅读、可欣赏。

图片：上海EKA·天物  来源：上海EKA·天物官方

设计上，项目针对每一栋单体建筑，进行独立的设计。这里不仅有中国庭院式的建筑、老上海石库门建筑、北欧风建筑、中东风建筑、希腊地中海式建筑，以及类似于“佛教”的建筑，甚至还把集装箱、“伦敦国王十字车站”搬入园区内，称得上一座“露天建筑博物馆”。

在建筑和环境价值之上，文化艺术和社群活动得以灵活开展。项目也打造了自己的创变社群 。

在创意零售与生活方式方面，项目也引进了众多热点先锋品牌。比如，最早期项目就率先引进了德国灯具品牌Paulmann、闪电自行车，后来倡导精致茶生活方式的BLANBUNNY布兰兔、十八度雨林巧克力，以及PLANETARY SYSTEM行星系统快闪店等零售生活方式品牌也陆续进驻。

潮流型非标商业

策展/二次元+非标商业

时代的审美力和时尚的先锋性，是非标商业的必备特质。

非标商业的崛起成为引领商业设计潮流的先锋，其个性化、差异化、体验化的特点使其更好地满足消费者多元化和个性化的需求，创造出独特而引人注目的商业场景和内容。似乎潮流是非标的天然搭子，策展也逐渐成为非标商业“标配空间”。

实践证明，专注“潮流”和“非标”定位的项目非常容易出圈，不过，这类项目也充满着不确定因素。项目区域是否有足够的潮流消费基数支撑？潮流氛围和品牌吸引力？如何创造持续的先锋性？这些都直接决定着潮流型非标商业的持续商业力。

代表项目：北京THE BOX朝外、上海TX淮海、宁波带梦胡同、成都东山Re°est、成都COSMO、GM概念店、百联ZX创趣场（点击跳转链接）

成都东山Re°est

开业时间：2022年12月

项目定位:东郊记忆“园中园”，专注时尚国潮与街头运动

东山Re°est是东郊记忆东南角一个尘封近十年的秘密花园，是东郊记忆最新孵化出的年轻力中心。

图片：东山Re°est  来源：网络

东山艺术馆、草坪广场、滑板公园成为链接众多时尚潮牌的重要载体，通过潮牌文化联动、赛事文化活动、品牌联袂输出等，打造更具主题玩法的街头运动文化聚落和轻生活方式广场。

在业态方面，项目主打年轻人疯狂种草的当红潮流品牌，既有国外“辣妹装鼻祖”Brandy Melville中国内地第三家店、西南首店，还有本土原创国潮品牌1807总部、PIN SKTBS全国首店、主打辣妹风格的NECYSTUDIO、国潮品牌BLACK8MOB、热门咖啡品牌oldspeak factory、SOARIN复古生态馆等。

大批明星主理人和青年艺术家，共同构成了崭新的成都时尚发布中心和街头运动文化聚落。

图片：麓坊中心  来源：网络

“非标商业”并非仅仅提供一个购物或消费场所，更是一个全新生活方式的提案者，一个融合原生与新生体验的导入者。

在商业打造过程中，非标商业创造出了各种全新生活体验，可能是烟火与潮玩的融合、怀旧与时尚的碰撞，也可以是生活与艺术的再塑，因为“非标”所以“包容”。这种未知的惊喜感还会随着不同行业的人进入非标商业，不停的跨界，而带来更多的关于商业的【脑洞】！

寻找非标商业的“标”

做好非标商业的“禁忌守则”

既然已经是非标了，还能找到它的规律吗？

1、非标商业是途径，不是捷径，要警惕“劣币驱逐良币”

在实际操盘中，有不少开发商对非标商业过于理想化和片面化，认为只要引入一个体验式的主力业态，或者几个有影响力的主理人品牌，项目就能成功。

而事实上，一个优质的非标商业项目，绝不是靠着几个知名商业品牌主力，就能一劳永逸，决定成败的，忽视项目全局观和精准性，实在不可取。

非标商业的打造，一定是商业体结合文化的过程，是让一个场所具备人文气息，是建构这个场所的“语言”，如果没有能够自己的“商业性格”的能力，只会蹭非标商业的这个标签热度，是毫无意义的。

甚至可能因为一个即时性的热度，对冲了真正的良性品牌的成长之路。

2、团队永远是非标商业的灵魂

如果说传统商业输出的是一家“商管公司”，那么非标商业输出的就是一家“策划公司”。

关于非标商业的开发落地，从当前各个项目的实践来看，最核心的是要有一个【灵魂人物存在】，即整个项目的核心操盘手，也可以说是“商业的主理人”或者“主理人的主理人”。

这个灵魂人物能够直接决策、协调资源、统筹招商企划、打破传统商管链条之间的障碍，把控呈现审美，让价值观通过无数个决策落实下去。

非标商业最后的竞争，说白了就是【场域吸引力的竞争】，最后的较量都是围绕着【人】营造归属感的较量。所以对于非标商业而言，真正的精神堡垒变成了这个主理人想传达的精神文化和某种生活方式。

3、非标商业的创新必须要把握好尺度和节奏感

非标商业本身就注重个性和差异化，但过于激进或过于保守都可能导致失败。非标商业在创新的过程中，既要保持前瞻性和领先性，又要确保与市场和客群的熟悉感和舒适度。

因此，在快一步和内卷之间，最合适的创新尺度就是“快半步”。

通过“快半步”的策略，非标商业可以在不断推出新颖内容的同时，确保这些内容能够被市场和客群所接受和认可。我们在不断探索和尝试中找到最佳的平衡点。

4、非标并不排斥传统

我们不能把非标商业和传统商业对立起来看。

非标商业并不是传统商业的替代品，而是其有益的补充和拓展。两者在市场中各有优势，共同为消费者提供更多元化、更高质量的商业体验。

在存量去化、优化以及消费迭代的阶段，非标商业虽然无法形成绝对的垄断影响力，但是一定是传统商业、小创业者的【出头天】。

最后

当人人都可以成为主理人，我们要警惕非标商业沦为“流量工具”！现如今，当我们再要入局非标商业的时候，可能需要花更多的时间精力成本，去辨别和筛选真正有市场价值、有个性思想、有原创精神、有专业能力的优质品牌和主理人，来实现商业的可持续运营。