REALESTATE REVIEW
引言
如果问我上海最好的微度假区域在哪里？我认为在黄浦江以东是崇明，在浦西就应该是松江了。
我在上海城区内生活那么多年，每次从江浙地区开车回上海，总会路过这里的门户松江。对我而言，松江一直有着一种“迷人的松弛感和历史感交织的气息”。
松江有朝气蓬勃的大学城，松江有上海最集中的景区公园聚集地，包括广富林、佘山、月湖、辰山植物园，车墩影视基地等等，这个片区不像市中心那么紧密，松江的人均城乡公园绿地面积达到20.18平方米，是上海平均数据9.5平米的两倍。
所以，松江的绿意环绕，折射出一股浓郁的松弛感，加之这里数十所国内外顶级大学的大学城和各类国际学校扎堆，这10多万年轻人让松江活力四射，它的“年轻力、生态力和松弛感”，某种意义上代表了上海的未来。
同时，松江离主城区30多公里的车程，结合她的森系的生态环境，也是上海最惬意的微度假地段。到十四五末的2025年，松江的年旅游接待人次将达到3,000万人次，实现年200亿的巨大旅游产出，其中大部分来自于上海主城区。
在产业方面，松江近两年还涌出了一个巨大的增量，那就是G60科创云廊。它作为一个全新的产业爆发点，从松江生发出来，辐射到长三角腹地。
最近，松江又有一种“科创+微度假购物”的生活方式悄悄流行起来，它能把工作与购物度假在一个场域里深度融合，这样的丰富度已经全面超越了普通的产业园和商业街区。
它就是焕新中的云廊天街，这个日新月异的项目，这个超长尺度的立体街区，已经成为了松江的新地标，让我们来一看究竟！
科创+购物微度假
=稀缺的创新组合
在当今社会，一个好的产业园区并不稀缺。稀缺的是一个园区，能否构建一种“示范性和引领性”的产业生活方式，从而搭建出一个更有先进性的产业生态系统。若能如此，它的吸引力就远远超过同行。
自古以来，松江就是“上海之根”，它是上海移民文化的发源地，从它这里的开枝散叶，牵引着江南一带的财富走向。千百年后，松江仍然是周边地区的“产业策源枢纽”。
从区位价值来看，松江的交通网络极其发达，它是上海连接整个长三角地区的重要枢纽，其战略地位可谓是“襟四省而带九城”。
在这两年《长三角G60科创走廊“十四五”先进制造业产业协同发展规划》的政策背景下，G60科创云廊横空出世。这座投资过百亿的巨大的产业综合体是一个超级工程，它总建筑面积近100万平米，全长达到1.5公里。从G60高速上望去，这组城市现象级的地标云顶建筑，如同是一艘生于云端的未来巨舰，连接了周边大量的高质量的创新办公载体。
图：G60科创云廊夜景鸟瞰
而连接这艘巨舰的结构，除了顶层的巨型天幕之外，还有一个巨舰底部的立体景观购物公园，它就是云廊天街。
云廊天街是一条1.5公里长的3层立体长廊型街区，商业总面积达到11.2万平米，它绵延辗转，上下穿梭，形成了一段悠长的半开放空间。这里有充沛的停车空间，一二期总车位数超过5500个，一期已经使用的也有1182个车位。
徜徉在其中，既有户外街区的舒适，也有室内商场的惬意。更有特色的是，这条天街结合上部巨大的天幕，构成了丰富的空中景象，如梦似幻。
而这样独具特色的“观天赏云”的空间形态，恰好与龙湖商业的“天街”产品线吻合，两者联姻可谓是珠联璧合。
正如天街产品线的命名来源于郭沫若的那首著名的诗《天上的街市》一样，“那飘渺的空中，定然有美丽的街市，街市上陈列的物品，定然是世上没有的珍奇”。从这点看，云廊天街美妙的空间场景，就是最像“天街”的天街了。
这些年，龙湖商业就是以打造“天街”这样的美好愿景，在全国进行了布局。截至2023年，龙湖商业在华东区域已经布局8个城市，有47个在管项目，他们通过采用“轻重资产并举”和“一店一策”的运营策略，打造出如杭州滨江天街等多个明星项目。如今，龙湖商业利用他们丰富的管理经验和品牌资源，正在为云廊天街带来全新的赋能。
不同于普通的产业园区的商业配套，他们大多只服务于自己园区内的需求，云廊天街作为一个新物种，它的“长廊的独特性”和“空间的唯一性”决定了它必然是个开放型的、跨越性的作品。
它的存在就如同一条鲇鱼，就是要激活周边的产业和生活空间，实现“近邻升温，远端触达”。
它不仅要让周边的办公人群、居住人士在这里及时方便的购物、健身、休闲放松，消解每天上班学习的疲乏，同时它更是能满足每年从上海主城来松江的千万级人次的微度假客人的情绪消费需求。
云廊天街通过独特的幻彩场域和丰富的内容活动，让游客们能在这样一座全新的“微度假目的地”中小憩，消磨“云中好时光”。
它为什么会有如此独特而丰富的定位？我来详细分析一下。
首先，处于G60科创走廊头部的云廊天街，有着充沛的产业人群基础。
在云廊天街所紧邻的这条通往江浙皖地区的G60快速路沿线上，在松江共布局了9个产业集聚区，涵盖了近3,000家高技术企业和近百万的常驻人口。
与此同时，周边的人工智能、科技影都和大学城双创园区，也是未来产业不断升级的新动力，保证了这里的产业增量和潜力源源不断。
其次，周边区域强刚需，构建项目的基本盘。
时下所有能扎实发展好的商业体，他们的第一步，都是要打好阵地战。云廊天街的定位也是充分考虑了周边的基础需求。
初步统计，这个片区的居住人群达到近30万人，并且中高收入家庭所占比重比较大，而办公人群近10万人，他们的整体收入水平也要明显高于新桥镇板块的平均收入水平。在这样的市场环境下，这个片区日均的自然客流量可以达到近2万人次，这些都构成了云廊天街消费的基本盘。
图：云廊天街周边市场客群分析图
所以，空间的独特性、地理占位的稀缺性、周边腹地的扎实市场消费基础，都决定了云廊天街未来的发展，绝不会是一个普通的商业，上面这些要素为构建“微度假目的地”预留了独特的生态土壤。
立体公园城市景观下的
微度假目的地
不同于佘山度假区一代秀美的自然环境，云廊天街独有的“立体商业公园”形象，已经成为了松江的另一张名片。
从空间层次上来看，在这条1.5公里长的连绵不断地商业街区，不是一条普通的单向街区，而是有着丰富的4层空间结构。同时，已经呈现的云廊一期，再结合云廊二期正在打造的绿色云谷，还能形成一种街区与户外公园的串接。
这种从一维到立体，从都市到自然，这种观天赏云的空间结构，在全中国都是极稀缺的citywalk空间。
1、“城市光憩场，空中彩云间”，是云廊天街标志性的吸引物
这个立体商业公园的最高层，就是悬挂于23栋写字楼集群上空的天幕层，这里共安装约10万盏LED灯照明，是一个巨大的云间秀场。每到周末，这10万盏灯光亮起，一条云中的文化长廊和景观长廊就会展现在项目的上空，它就成为整个松江的“城市光谷休憩场”。
图：夜晚的云廊天街和天幕
而这个天幕也契合了松江的城市文化，松江自古以来有一个极美的名字，那就叫“云间”。如它的美称所含的意蕴一样，这里一直就是一个“如云一样”汇聚的城市。这里见证了上海最早的移民，也酝酿了上海“海纳百川，大气谦和”的城市品质，同时也催生了江南一带的产业发展和财富传播。
所以，顶层的空中天幕和底层云廊长街，就形成了一种有着独特光影美学的休闲目的地。
图：云廊天街夜间各类运营活动
2、超长距离的立体购物和微度假走廊，形成独一无二的游逛体验
在空中天幕的掩映下，一条1.5公里长的云廊天街商业街的主体部分逐步在这里展开。从尺度上看，这样的连绵不绝的底层长街的尺度，形成了全球的首创。
同时，整体一二期全部完工后，结合顶层的科创天幕廊架和底层的低碳云廊花园，就会形成一个独特的高颜值、多流线、强体验的多彩云境。
而街区的中央休憩和外摆区域有近20米，两侧的人形通道区域分别是5.4米。这样的尺度，既保证了舒适的游逛通勤，也可在中央区域形成了稀缺的公共活动和游乐的空间。
图：云廊天街二期效果图
而在三层3.5万平米的屋顶平台，则是一个别具一格户外运动空间。这里未来将迭代更新一条彩色跑道，打造出全长3公里的跑道走廊，特别适合周边上班族和居民们来此运动健身，跑步解压。
图：三层运动跑道空间效果示意
消解疲乏、松弛社交、惬意度假
的新业态模型
创造一种新生活方式，不仅要在场景上打造丰富的内容，更需要在招商业态和长期运营上下大功夫。
我们再来看云廊天街的业态规划。
所有业态规划的出发点来自于对客群需求的深度把控。对于项目周边最重要的3公里范围内的临近客群而言，他们主要是中高层的家庭人群和科创园区内的高知人群。项目团队通过细致的调研发现，休憩放松、消解疲乏、喜欢尝鲜、为兴趣买单、注重健康、亲近自然，就是他们的共同特点。
同时，这里独特的空间场景，也吸引了周边5~10公里的区域客群。从而在业态规划方面，这里就要打造一个“近者悦而远者来”的度假消费目的地。
因此，云廊天街一期的业态规划就围绕：
美学零售（RETAIL）
菁英餐饮社交（FOODIE HALL）
和微旅生活(NEARCATION)
三大主题展开了整体的业态组合。
图：云廊天街业态规划模型
从空间布局来看，由于餐饮社交属于强刚需组团，因此放在天街的中心部位，用于向两侧输送客流。
1、制造环保、户外、自然度假的新零售风潮
通过前期的运营数据发现，在项目端头部位的特色店品牌ICICLE，以主打高品质和自然环保面料为卖点，设计品味优雅而时尚，恰好吻合周边中产和高知阶层，获得了非常好的经营业绩。
由此，项目确定了以新一代健康环保的大女装为出发点，并将时下风头正劲的各类户外品牌作为重要招商品类，形成新的业态聚焦。
这里包括了运动体验型的户外超市、滑雪店铺、宠物店铺、特色骑行店铺等等。这样的店铺往往需要特别的户外展示空间，通过各类策展活动带动产品的销售，形成社群的聚集，而云廊天街的中央长廊休憩带，就是最好的活动秀场。
图：云廊天街零售商户
2、丰富的餐饮业态，满足全时段、全功能、全客群的消费需求
作为一个在不同时段都会有不同类型客户前来消费的项目，这里的餐饮业态布局，除了配合办公人群日常餐饮和商务宴请业态外，还涵盖了家庭度假的特色主题餐饮店铺，形成了丰富的餐饮品类。
3、打造新“微旅生活Nearcation+”的新业态
不同于普通的商业的是，云廊天街的三层空间3.5万平米的屋顶平台本身就是一个巨大的运动场。这里不仅有跑步道，还有网球、篮球、羽毛球和儿童运动空间，这样密集的运动空间组合，为整个项目增强了一种少有的“活力”。
从云廊天街的业态布局规划可以看出，它的丰富性和多元性就有效避免了常规产业区园区商业的客流钟摆的问题：在上班日，大量的办公人群聚集，商务宴请、各类办公人群的社群活动不断上演；到了节假日，大量家庭度假人群驾车而至，一种松弛感的度假氛围弥漫了全部街区，这里成为了一座欢快之城。
总结
上海这座创新之城，总是能在全国市场给出新的生活方式“提案”。在中国各类空间业态全面过剩的时代，高超的提案力，会制造出新的流行，而这种流行力的涌现，就是打破内卷，最有效的手段。
在中国，很少有一个项目，能把硬朗的科创园区与情绪力爆棚的微度假生活方式结合在一起。不过，在云廊天街给出了新的解答。
在这里，一面是硬核科创的高强度工作，另一面是惬意休闲、放松度假，这样就形成了在“云中工作，云下度假”的创新生活方式提案，也把周边的人群与远端的人群形成了强链接。
图：云廊天街周边大交通规划
到2026年左右，云廊天街的一二期将全面建成开业，12号线地铁西沿线科技城站也即将开通，周边万豪酒店也将全面营业。届时随着交通配套的极大改善和周边商务配套的全面提升，11.2万平米的可休憩、可游逛的云廊天街一二期全面绽放，必然会成为一个极具吸引力的微度假目的地。
让我们共同期待！
商业项目
