REALESTATE REVIEW
图：上生新所二期掠影
自从2018年“上生新所”面世以来，时不时的我总会去那里兜兜看看。对于这个项目，总是有一份挂念。早在6、7年前，我就看着上生新所从一片废旧的研究所中蜕变出有品质感的摩登。
至今我还记得最初见她时的斑驳、没落的影像。时隔数年后，没想到她出落得如此清新脱俗。
那里的广场喷泉，
那里的茑屋书店，
那附近的交通大学以及改造后人流如潮的愚园路，
环境如画的苏州河与中山公园，
这一片我曾经非常熟悉的地带，
已然构建出浦西最热的Citywalk区。
从某种意义上看，上生新所就是当代上海很多年轻人的精神故乡。大家在这里上班、聚会、社交、看展、看书，过节，她所在的区域，是一个时尚热度不断上行的区域。
除了地段极好，上生新所最大的吸引力来自于她的空间特色。
其实，这个区域内的历史住宅或者商业建筑群落也很多，但他们大多以石库门式的里弄模式存在。而上生新所却不一样。她作为中国最早的俱乐部的历史，决定了她有着少见的“大体量的公共建筑单体+大面积的城市生活广场”空间肌理，所以她内部呈现出一种稀缺的空阔感。
而这里的文化感更不用说。
开业6年以来，上生新所的蜕变从喧嚣走向了内秀，她从早期以海军泳池、孙科别墅和历史文化建筑为核心的网红场景出圈模式，转向往“品牌引领和文化活动为导向的社区化”的方向发酵。
直到后期，她的定位变为“沉浸式文化社区”。
而帮助实现这种文化社区蜕变的，是从2021-2024年就在这里举办的城市新舞台系列公共演出活动。在这里已经上演的100场展览、戏剧、音乐会、讲座和喜剧等不同类型的公共演出，在这些文艺演出的洗礼之下，上生·新所的文化气质日益浓郁。
除了各类活动之外，坐落于上生新所最中心部位的茑屋书店里，有着“博物馆式的阅读仪式感”，这个2,000平米的空间，以选书丰富、品味高雅，并且有难得一见的国内外各类精品图书杂志而闻名，这里就成为最重要的日常文化符号。
而我每次来这里，必定先去这里看看茑屋又上新了哪些新书，以保持跟这个主流的时尚文化圈的同频。
图：上生新所茑屋书店
来源：房地产观察家
中国各大城市都有自己的历史文化建筑遗存，在城市更新浪潮下，大多数都会调改成人气潮流街区、文艺时尚之地，这样的调改并不难。但能如上生新所这样，把这种更新提升到风雅的都市文化舞台，在不断提升商业品牌创新力的同时，还能保持优质的创意办公氛围，这类“文化型社区”的项目还是极其稀缺。
近期，上生新所掀起了二期的开业帷幕。二期入市之后，整个项目的格调也开始新的蜕变。她到底变得怎样了呢？前段时间我专门去项目上看了很久，接下来谈谈我的感受。
二期绽放，
从公共空间聚落走向魔方式街巷
从上生新所安西路大门进入，沿着一条尺度适宜的小径一路往南，右手边穿过喷泉广场，再经过海军泳池俱乐部以及茑屋书店的街巷地带，朝南的视角会突然开阔起来，一个新的广场以及一组绿植包裹着的白色房子郁郁葱葱地映入眼帘，这里就是上生新所的二期了。
图：上生新所二期布局图
之前我熟悉的上生新所，是一片“文艺复古气息极其浓郁”的建筑群落。那茑屋书店门头的拱型门窗，海军俱乐部泳池的蓝白交映的马赛克拼图，还有围绕泳池环抱的柱廊，中央喷泉广场旁巴洛克式的山墙面，大片绿地和乔木掩映下的西班牙、意大利文艺复兴风格的孙科别墅，所有这些符号，都会把我拉回到100年前的“十里洋场”的时代。
可随着我一路往南，穿过广场、街巷，场景的渐变让我明显感受到一种时间的穿越。
眼前的二期，她简洁的线条、挺拔的立面，森系的景观，把我从100年前穿越到后现代。所以很多同行对二期有个美称——“上海版代官山”。
我去过东京代官山，确实那里是东京最不一样的风景。它的不一样就是由白色时尚的建筑立面、多样性的街区内部空间和森系景观植被等这些元素构建而成的。
作为普利兹克奖得主桢文彦大师一生最经典的代表作，代官山地区通过不同尺度建筑之间的围合，形成动态的，有机生长的景象，她的空间协同她所承载的最著名的茑屋书店，这个号称是“森林里的图书馆”的绝美项目，还有其他各类身边生活方式店铺，形成了代官山迷人的时尚气场。
所以代官山地区成为了整个东京的潮流策源地。
图：东京代官山茑屋书店
来自：小红书博主杨大壹
而我认为，全面开放的上生新所也具备这样“领衔时尚的尖峰之像”。
这样的气场是怎么形成的呢？我又重新研读了整个二期的设计方案，梳理出了下面几个特点。
1、从规划上看，愈发纯粹的开放式街区
上生新所的开发一直以来就是希望把一个封闭的内部空间变成一个开放的街巷空间。而二期全面开放后，东南西北各个方向都可以步行进入项目，实现了边界消融，开放的街区全面形成。
图：上生新所一二期夜景鸟瞰
来源：上海规划与自然资源局
2、从建筑设计上看，“聚落魔方”成为二期空间特色
二期总建筑面积约2.4万方，不同于一期都是改造为主，二期的建筑不受历史建筑的影响，全部新建了五栋多层建筑。项目的整体设计采用了“聚落魔方”的理念，视觉上延续一期工业建筑的包豪斯风格，线条明朗，造型简洁，并融入老建筑的独特元素，保留城市记忆。
相比一期以大建筑和大广场为主的规划模式，二期的设计更加注重公共社交空间的营造。
图：上生新所二期小花园
来源:房地产观察家
二期公共空间相较一期增加了近2,000平米，以街巷的方式呈现，建筑错落有致，视野通透。部分区域建筑还有底层架空，通过大台阶把客流引到楼上，再由连廊全面连接各栋建筑，方便办公人群的穿梭行走。
图：上生新所二期空中连廊
来源：房地产观察家
闲暇时，大家也可以在楼梯的台阶、休息椅以及店门口的外摆部分充分享受社交、放空或者听取讲座活动。
图：上生新所二期公共台阶
来源：房地产观察家
从下图的这张规划肌理上看，北侧一期是以大尺度广场和大建筑为主，过渡到了南侧的二期，街巷的空间与建筑空间的尺度大体相等，内部街巷与外侧的主街联通，形成了舒适的街巷氛围。
图：上生新所中心广场项目方案设计图
来源：上海规划和自然资源局
3、从产业空间的使用角度看，相比于传统的“前店后厂”，二期的建筑采用的是“下店上厂”模式
一层以各类创意店铺为主，二层以上的静区，就是各种创意设计类的公司的办公场地。
“东方摩登花园”的景观设计，
成为二期最大的场景特色
从当下的市场反馈来看，二期最大的亮点还是来自于精彩的景观设计。
张唐设计近期在他们的公众号里公布了他们的设计构思：相比一期的大规模采用硬质铺地的景观模式，二期的景观主题大胆创新，以“东方摩登花园”为概念，注重东方审美与草木神韵的捕捉，让植物能在合适的小环境中自然舒展开来。
二期的景观策略有两个重点：
第一，调整地面铺装系统，让铺装成为花园的组成部分。
这里的主题性铺装结合可变的花箱、灯具坐凳等部品，在原本无序的交通转换空间中剥离出可供停留的“城市地毯”，形成不同于其他区域的特殊场景氛围，也为市集和艺展提供可能性。
图：上生新所二期地面铺装
来源：张唐设计
所以，二期的空间内呈现的一南一北的“城市地毯”和“迷宫花园”主题景观，与每栋建筑主题色相呼应的灰空间出入口、甚至连廊部分的材料铺装颜色都全部重新设计，让艺术化的铺装进入建筑灰空间并自带领域感，也成为人们辨别“花园”的隐藏特征。
第二，以建筑作骨架，以绿植为肌理，引进多类型植物，构建独特的都市森林场景。
二期的绿植面积超过1万平米。这里有时令草花、蕨类植物、花园植物、灌木、季节性乔木等近300种植物相互搭配，构成了一座季节变换、色彩更迭的都市“新新”植物园。
这些植物来自中国、北美、澳洲、印度、日本、非洲、墨西哥等地，形成中西合璧的摩登场景。
特别是这里对杉木和蕨类植物的搭配引进，构建出水杉林下的“蕨类花园”这种多层次场景，再结合雾森系统的渲染，让人宛若身处热带雨林中，如梦如幻。
图：二期内街景象
来源：房地产观察家
除此之外，建筑的钢结构楼梯也配上了绿色的涂料，与周边的绿植相融合，形成了一种工业风的精细化质感。
最后，在景观设计的细节部位——项目的标识系统设计也是可圈可点，新的设计复刻了海军泳池里的马赛克的图案，提取出马赛克的代表性颜色并进行全新的设计，极其细腻而又有品质感。
图：马赛克地砖
高能级品牌集体涌入，
创新的生活方式场域不断强化
品牌是时尚的灵魂。
二期有了如此高质地的空间载体之后，应该承载怎样的品牌业态？这点非常考验项目运营团队对当代潮流精神的领会，而项目招商的选择就能体现出这种把控力。
我发现，二期在品牌招商方面，延续并拓展了一期“前店后厂+多元秀场”的理念，引进了各类生活方式品牌。但在品牌选择方面，如今的上生新所有自己独特的理念，代表时尚创意潮流的头部品牌是他们的钟意之选。由此，蕉内、安高若、奥索卡、爱奇艺纷纷落户这里。
总体来看，上生新所的最新一批次的招商主要是沿着“户外生活方式”和“文化体验”两条主线展开。另外，他们对品牌有独特的要求：那就是需要品牌们能自身策展，举办市集，充分利用好上生新所良好的广场空间，丰富项目的整体社群价值。
图：二期15号楼掠影
来源：房地产观察家
1、实力强劲的国内外户外品牌的集体涌入
这两年商业界刮起的一个最重要的风口就是户外生活方式，不少品牌借着这股风潮快速起来。所以上生新所这批品牌的入驻，就代表了这样的一股风潮。
继茑屋书店之后，著名本土女装公司素然旗下户外运动品牌安高若AnKoRau和可持续性商店klee klee & friends先后入驻。
其中An Ko Rau作为当下最火的户外品牌， 在产品设计上比普通户外品牌的色彩更丰富，她更加注重人们在运动过程中的视觉表现，同时品牌内容上辐射多元的运动生活方式，他们的核心就是抓住和阐释当下城市运动的新内涵：身心不受限制就是自由。
而AnKoRau品牌的办公室就在这家店楼上。这就是个标准的“前店后厂”模型。而社群运营也是安高若品牌的运营特点，因此，他们在上生新所店门口的户外的广场就是最佳的社群活动策展空间。
项目二期的N1栋还有奥索卡户外生活馆、Reebok X nautica白帆复古联合店和蕉内总部。
其中，Ozark奥索卡是中国领先户外品牌之一，由瑞士登山家Hans Shallenberger创立于1996年，其标志性的珠峰羽绒服多年经典依旧。
而奥索卡品牌将在此打造一个沉浸式体验空间，囊括品牌发布、产品展示、场景体验、饮品休憩等功能。围绕登山、骑行、露营、自然等主题，品牌将每周举办相关社群聚会，每月开展论坛、沙龙、展览等活动。
图：二期内街景象
来源：房地产观察家
而火遍魔都的时髦新中式茶馆开吉茶室则开在紧临蕨类植物小道核心区域。店门口摆着标志性的竹椅，与绿植绿树搭配起来，颇有些在幽静树林中纳凉喝茶的感觉。
除此之外，还有JUMP+JOY，这是一个致力于探索亲子运动生活方式的品牌。它的入驻代表着上生·新所对其提倡的新型亲子关系理念的认同。PURE Electric中国首家旗舰店也落户这里，这是一个来自英国的高端电动滑板车品牌。
2、经得起时间考验的经典品牌
上生新所还有一个招商逻辑就是引进经典的、稀缺的并经得起时间考验的品牌。
比如，作为咖啡界Apple的蓝瓶咖啡长宁首店落地于此，而蓝瓶咖啡作为世界咖啡巨头美国雀巢咖啡的孵化品牌，一直保持着低调而有节奏的开店控制。蓝瓶咖啡在中国内地已经开出了6家门店，而门店设计由蓝瓶与如恩设计研究室合作完成，在内装水平来看，一如既往的审美在线。
同时，这里还引进必胜客Pizzeria全球首店，主打窑炉披萨。按照传承的非遗制作工艺，带来多款意式地道美食。店铺红白条的外观设计，在大片的绿植、灰色建筑风格里相当抢眼。
总结
到这里，我基本把上生新所二期的全貌复盘结束，但我对她的观察却远没有结束。
在整个上生新所的蜕变过程中，我能看到这里的历史、文化，也能看到这里的时尚和摩登。这个曾经是欧美人士俱乐部，后来的生物研究所的历史，让她穿越百年的时间洗礼，沉淀出一种如同“校园般”的独特气场。
她的产业办公属性决定了她的空间不像新天地这类纯粹的商业街区那么喧嚣，但她也绝不会像普通产业园区那样的清冷。这里有一种难得的平衡感，她在产业与商业，文艺和时尚，创新和复古，娱乐与工作之间，保持了一种恰到好处的平衡。
当你在这里徜徉，会不知不觉的感受到这里有一股“摩登”的生活方式气场，她不徐不急地温润着这里的人，影响着因缘际会通过各种活动来到这里的社群的同伴，更是影响着慕名而来体验这里文化与风情的游客们。
如果说一期的上生新所，更代表了文艺复古，而二期的她，则是把我们带入摩登未来。作为上海城市更新领域最耀眼的一颗明珠，上生新所这个标杆案例，值得更多的关注。
