今年春节前后，我跟地产界的一些高层们拜年聊天。
在沟通中我发现一个新的现象：面对疲弱的市场，行业内的各大企业都有相对一致的战略判断——那就是要对存货进行调仓。也就是说，大家在谨慎拿地的同时，把战略储备资源重新回到核心大城市的好区位的项目上。
春节开年后，一些新一线城市的土拍市场陆续出现了新的地王项目。这些现象的背后，就印证了大家的判断：真正有竞争力的城市，在优质地段的好项目，再加持先进的产品力，确实可以获得不错的市场结果。
随着人口结构的变化，中国地产业进入到了调整期。如果在这个历史阶段来寻找行业的机遇，我想一个核心的机会还是在于大城市的高品质终极住宅上。因为不管经济怎样波动，大家对居住品质升级的需求从未停止。人们通过一生的奋斗，不断改善，最终住到称心如意的好房子里，是绝大多数人的共识。
如今，国内住宅的金融价值逐渐褪去，回归到了使用价值的本源。如果站在消费品这个层面上来认知住宅地产，那么就要用一套新的逻辑来研判。
对于消费品来说，在现代化规模制造的浪潮下，大多数是价值便宜的快速消费品。而具备保值价值的就是用新材料、新工艺和匠心精神营造的奢侈品。纵观欧美、日本的经济走势，中国未来大概率会进入进行K型分化，这种分化的结果就是普通产品会进入极致的性价比内卷战，而一部分稀缺小众的高端产品反而会保值，走出独立的行情。
当代的豪宅如同奢侈品一样，往往是能够打败时间的存在。
过往在行业界，有一整套对豪宅产品的评价标准，涉及到地段、建筑、景观、室内、配套等多个方面。只有各项分数都优秀，才能是够上豪宅的门槛。
但如果我们用奢侈品的打造逻辑来认知豪宅产品，上述陈旧的评判标准就需要做调整，他们应该是这样的：
第一，极度稀缺的资源占有；
第二，独一无二的审美感受；
第三，前所未有的消费体验；
第四，具有符号意义的圈层聚落。
最近我正好复盘了香港置地在重庆极富盛名的豪宅项目启元，对于一向以长期主义为价值观、极度偏执产品力的香港置地来看，他们对启元的创作过程，确实让我眼前一亮。可以说，香港置地又给中国的地产业同行们好好上了一课。
图：启元 I20-1/06地块 夜景实景 来源：香港置地
接下来我们来分析一下，这个当地最具传奇气质的项目，是怎样破局重庆，又进一步引领中国豪宅产品的未来的？
极度稀缺的地段选址
城市是现代文明的摇篮。虽然全球城市都经历过一轮城市扩张和蔓延，但反观现代的伦敦、纽约、巴黎，城市更新和回归都市中心，已经成为一种主流的发展浪潮。只有在市中心，才会使信息、产业、文化、商业、医疗和教育配套高度聚集。
在评价豪宅产品的所有标准中，第一重要的还是地段和选址。上海的翠湖天地、世贸滨江、汤臣一品、苏河湾这些名满天下的豪宅，无一不是占据了市中心的核心区位。
所谓“大隐隐于市”，在现实意义上讲，意味着好的区位一定会享有便捷的城市服务体系和发达的商业配套。
而对于山城重庆，这样一个城区面积广大的核心城市，近两年在经历多级化扩张之后，也在重新夯实产业，回归中心城区。启元所在的观音桥商圈，是重庆无可争议的心脏。观音桥经过20年进阶，商圈热力指数已属重庆第一。
2020年，香港置地拿下了观音桥片区的核心地块，从此，启元开启了它魔幻般的创新之路，销售业绩也是一路逆势上扬，领跑全城。
重新发现大城市中心区，启元在战略选址上，踩上了未来几十年发展的正确节拍。所以说，真正的豪宅，在选址上看，从来都是远见卓识的。它与这个城市发展同频共振，扼守着时代的脉搏。
图：启元I20-1/06地块 夜景实景图 来源：香港置地
新豪宅的价值核心，
在于创新的战略思维
对于很多地产项目来说，地段价值占到了项目总价值的70%，但对于豪宅却不完全是这样。豪宅的地段价值固然重要，但豪宅之所以是豪宅，还是因为他们具备了突出的高奢产品价值的属性。所以从这个意义上看，真正豪宅的产品价值应该占到总价值的50%。
而从高奢的产品价值角度来看，极好的审美感受和消费体验是非常重要的。仅仅保持普通的高品质，不可能成为一个引领型的的豪宅作品。好的作品应该有击中大家内心深处的情绪，它本质上应该深藏一种情绪价值和文化价值。
启元在豪宅的创新上，给我们最大的启发就是他们非常清楚豪宅的下一步的战略价值是什么？那就是文化和审美上的全面超越。
这种超越是一种建构在核心竞争力上的体系性的布局。从立面到景观，从室内到地库，从花园到配套，一气呵成。启元就是一个在各个细节中，都藏有深厚的主题性和文化浓度的一个项目。
图：启元 I20-1/06地块夜景图 来源：香港置地
极致美学+人文精神
=豪宅的全新价值锚点
用现代审美，结合全新工艺，再融入欧洲的文艺气质，是启元打造主题价值的一个核心秘密。
接下来，我们来详细拆解一下启元的整体创作思路，可以说分为4大策略：
第一，用漂浮岛屿与空中花园提高项目的审美势能。
重庆流派的产品主义创新一直走在中国的前列，最重要的是归功于这里独特的地形结构。山城上下错落、形态丰富的台地结构，给予了重庆的地产作品多维的空间张力。
观音桥是一个极具烟火气的城市中心商圈，要在这样的闹市中做有奢隐气质的豪宅，就需要构建一种独特的空间结构。所以，启元在观音桥商圈的作品，就构建了一座漂浮岛屿和一片空中花园。
图：启元 I20-1/06地块夜景图 来源：香港置地
在整体规划上，启元利用场地高差，通过退台的手法构建了的新平面，这让启元腾空于观音桥商圈街道地面的烟火气。这样做的最大好处就是树立了一种边界感，形成了一种仪式感，同时也可以给整体场域降噪。
同时，这种跌落的多层的空间结构，又给项目配套创造了优质的空间场域，形成了一个个岛状商业空间，把社区的整体配套在这里集中解决了。
图：启元 I20-1/06地块 实景图 来源：香港置地
穿越过这一组退台绿岛后，就进入到社区的入户平面层。在这层跃起的平面上，启元修建了一组类似巴比伦空中花园的秘境景观，形成了一个城市中心极核地带的漂浮岛屿。
这样多层的平面和漂浮在水面上的自然花园的组合，使得项目的整体场域空间升腾出一种微度假的气场。这种与周边场地形成小鸟瞰的视角，构建了一种独特的差异化。
图：启元 I20-3/08地块 空中景观实景 来源：香港置地
第二，用优雅的弧线，构建出极具辨识度的外立面。
从历史上看，在奥古斯都时期，罗马帝国各地的凯旋门大多是特有的柱式与拱券的组合，这样的构图组合就形成了各种弧线组成的平面。从那时起，西方建筑里对于弧线的优雅构图，就穿越千年不变。
而对这类弧线美学的多维利用，就成了启元最重要的符号特征。而在此之前，几乎没有豪宅项目对弧线美学进行如此广泛的应用，启元因此开拓了一种豪宅的弧线美学的风潮。
首先从项目的整体立面来看，启元通过晶莹而通透的巨幅镀膜玻窗，飘逸又灵动的铝板在材质，同时还有饰线条曲度的统一性亦或是收口收边的工艺细节，形成了灵动曲面，以及那些隐匿在高光下、并不被人瞩目的金属格栅，形成了钻感光幕和优雅的流线造型。
而在户型上看，很多户型都具备270度无柱的弧角，这样的设计使得户型内往外眺望，具有超宽的城市视野，而且从外部看到这样的户型立面，会有一种如同跑车、游艇、太空仓般的后工业主义的设计质感。
这样的先进材料和弧线的质感，形成了启元对古典美学的现代性表达。
图：启元 I20-1/06地块 外立面细部 来源：香港置地
图：启元 I20-3/08地块 建面约194㎡户型样板间实景图 来源：香港置地
不仅在建筑外立面上，项目的入户大厅、接待吧台、休憩空间，也都用不同材质和方式的优雅弧线传递着不同的功能。
图：启元 I20-1/06地块 接待吧台 来源：香港置地
第三，入户的仪式感与艺术性。
是否有入户的仪式感，是豪宅和普通高品质住宅的另一个分界点，正所谓“宅以门户为冠带”。所有豪宅必须构建的一种自己的形式序列结构。对于启元来说，小区大门、候梯大堂和车库入户大厅，都是进行主题场域空间营造的关键部位。
而在这样的关键部位，启元同样用了古典艺术的方式进行了多层次的渗透，让业主归家过程中，沉浸在一种艺术的熏陶之下。
首先，启元的入户大门（二期）设计得如同一扇艺术博物馆的大门。
启元临崖归家殿堂高约14米，两面约14米高迎宾景墙，由昂贵的意大利•普拉达绿奢石雕琢而成，以自然天工勾勒极享底色；搭配长金属拉丝链条，宛如鎏金飞瀑从天外降落，形成了一种艺术感浓郁的气场。
图：启元 I20-3/08地块 入户大门（二期） 来源：香港置地
其次，启元的内部每一栋的候梯大堂，也是其泛会所的架空层，都配置成顶奢艺术酒店般的休闲空间。而在架空层的外侧，就有着漂浮花园里的下沉的庭院、跌水的瀑布、水岸的汀步和树型绰约的乔木，从这里可以转换出社交聚会的场域。
图：启元 I20-1/06 地块 一期（架空层） 来源：香港置地
最特别的是，在启元二期每栋楼架空层的处理上，并没有止步于一期的空间艺术美学的营造方式，而是进一步进行了升级迭代。他们别出心裁把这里创造成了多个极具艺术气质的展廊，这在整个重庆市场都属于首创。
比如，在二期5#楼楼王的架空层艺术空间内，精心陈列着四根来自欧洲古建筑的罗马柱构件，而罗马柱作为欧洲古典时期最重要的建筑符号，是古罗马时期财富、力量和尊严的象征。
图：启元 I20-3/08地块 架空层艺术展厅 来源：香港置地
作为现代欧洲的雏形，在希腊、罗马时代的雅典学院、万神殿、斗兽场、神庙等这批世界文化遗产，穿越了千年后，成为了人类文明的价值瑰宝。如今，这些罗马艺术中的古典柱式、拱券形制、穹窿之眼等艺术符号，化解为一种风靡全球的当代艺术审美的符号，代表着宏大格局之下的优雅与细腻。
图：罗马万神殿
图：启元 I20-3/08地块 架空层的艺术展廊
这种将真古迹艺术陈列于豪宅的做法，奠定了整个场域空间的文艺氛围的质感和厚度，在重庆也属首创。于此同时，在其他几个楼栋的架空层处理上，香港置地也引进10多位艺术家进行艺术布展，分别从在绘画、装置、声光、雕塑方面进行艺术陈展。
第四，独具开创性的艺术馆式室内设计。
启元对艺术审美的不仅在外，而且深入到每一个住户的核心。这点从项目的三个主要户型的艺术创意上，就能看到启元的别具匠心。如今，启元推售的每个户型的设计风格灵感，都来自于一个欧洲美术馆的世界名画。
例如，建面约194㎡的传世系四室户型，它的设计灵感就来自伦敦市政厅美术馆的藏品，英国著名画家洛德•莱顿的《母亲与孩子》，整幅画面糅合了古典主义与印象派的风格。
图：启元 I20-3/08地块 建面约194㎡户型样板间实景 来源：香港置地
于此同时，这个户型还进行了270°视野的全景舱设计，整个屋内的景观视野也从大景到全景进行了升级。
启元 I20-3/08地块 270度视野全景舱户型 来源：香港置地
并且伦敦艺术学院院长RobPepper为项目定制的版画《重庆回响》,也是「全景舱艺术私宅」的交付标准，这种连带艺术品交付的方式，也是重庆首例。
图：I20-3/08地块 建面约194㎡户型实景图 （重庆回响版画）
（该户型每套都有此定制版画的复制品）
而建面约170㎡的户型的设计风格，则来自巴黎奥赛美术馆的藏品，印象派之父爱德华•马奈的《伯斯•莫里索拿着扇子》。
图：启元 I20-3/08地块 建面约170㎡户型样板间实景图 来源：香港置地
值得一提的是，香港置地在启元的所有室内设计中，也是首创把奢石作为一种重要的交付标准，进行了广泛运用。而普通豪宅里的奢，在启元就变成这里的“高定标准配置”。
启元之所以如此使用奢石装饰，主要还是来自于罗马时代的艺术思潮。
在维特鲁威的名著《建筑十书》中记载，古罗马第一任皇帝奥古斯都大帝雄心勃勃，在他统治下的罗马是个黄金时代，经济上最为富庶，他在罗马境内兴建公共设施，修建庙宇，构建四通八达的路网，要把罗马建设成一座大理石的城市。
奥古斯都选择使用大理石来建造城市，还是因为大理石作为一种高贵、华丽的建筑材料，非常适合用来建造宏伟壮丽的建筑，他想以此来展示自己的权威和功绩。时光穿越千年，直至今日，大理石也是创造富有艺术感和美感建筑作品的首选材料。
而这样的奢石们在启元项目上，也构成了他们的「压舱石」。这种贵重资产因大理石的臻装更加值钱、隽永，和项目一样，足以穿透时间。
在奢石的墙面装饰方面，启元引入了多种更高能级的进口奢石：芬迪白、牛油果绿、达芬奇灰、威尼斯棕等等。
芬迪白装饰电视墙、达芬奇灰装饰西厨岛台，胡桃木装饰西厨电器柜体。两处进退空间形成的反差关系是整个公区空间视觉冲击力的巅峰，奢石的典雅灵动与木质的古朴厚重把底蕴很好的表现了出来。
图：启元 I20-3/08地块 建面约245㎡展示样板间实景图 来源：香港置地
总结
复盘完重庆启元这个项目，给我两点最大的感受。
第一，豪宅之所以是一件奢侈品，不仅在于稀缺，更在于其持续自我迭代。
早在2021年，启元初入市场，就以在重庆市场从未出现的创新产品，一改早期市场认知，在观音桥片区实现了前所未有的热销盛景。它第一次给重庆一个信号，那就是重庆未来的地产业，也会像上海、北京等一线城市一样，逐渐地回归“绝佳的产品和稀缺的地段”才是未来城市的核心价值的模式。
2022年，已经得到市场认可的启元，又在二期做了全面的升级，以艺术品的方式进行交付，并以同面积段户型产品的迭代和全景舱等多个创新手法，进一步引领市场。
而到2023年，启元又以新古典主义的艺术展示作为突破口，将艺术陈列、古迹搬进架空层，用艺术手段不断提升项目的价值感。
进入2024年，启元一方面继续推出了与以往不同的新品，另一方面，已经极具口碑的全景舱和世家系产品，启元也将做一次升级。
所以，启元入市的这几年来，一直在给出重庆的“首例”，他们并没有停留在之前的功劳簿上，而是不断激励自己，持续创新迭代。
第二，启元不仅是一个豪宅精品，更是一幅关于美学的艺术画卷。
美学大师朱光潜在他的名著《西方美学史》中，谈到了人们对美的认知的五种阶段。在早期古典主义时代，美在于物体形式，而到了新柏拉图主义和理性主义时期，美在完善；进入英国经验主义：美即愉快；而德国古典美学则认为美在理性内容表现于感性形式，最终，俄国现实主义谈到，美即是生活。
所以，无论是物化的形式感、内心的愉悦度还是认知上完善和理性的交织，他们汇总在一起，构建成了一幅幅生动的生活的画卷。
而启元在各个细部所用的弧线、奢石、拱券、树形、铺地、跌水、退台、光影等所有元素，通过各种几千张图纸的设计创意，折合成一幕幕的场景，都是让我们沉浸式的体验了“美即是生活”。
在这方面，启元在艺术哲学上的追求，已经远远超越了中国豪宅的当下水平，我想在相当长一段时间内，启元都会是一个值得业界广泛学习的经典案例。
商业项目
华东地区-上海：百联西郊/百联ZX创趣场/鸿寿坊/鸿寿坊股权/龙华会/蟠龙天地/四大城市更新项目比较/安福路/太阳宫/恒基·旭辉天地/TX淮海/五角场万达广场
杭州：玉鸟集/天目里 | 苏州：仁恒仓街 | 合肥：in66 | 福州：烟台山
华北地区-北京：郎园Station/西单更新场/和平菓局/三里屯太古里/望京小街/SKP-S | 天津：智慧山
华南地区-广州：永庆坊 | 东山口 | 深圳：南头古城 / 沙井古墟 | 台湾：Park2草悟广场
西南地区-成都：祠堂街/东郊记忆/麓客岛/成都SKP/南岸美村/猛追湾 | 重庆：十八梯/洪崖洞/光环购物公园
华中地区-长沙：超级文和友
东北地区-吉林：这有山
文旅城市
文旅项目
华东地区-南京：江苏园博园 | 合肥：合肥园博园 | 莫干山：长颈鹿庄园酒店
西南地区-云南：理想邦/弥勒·东风韵小镇 | 昆明：Park1903 | 眉山：七里坪
西北地区-宁夏：黄河宿集
华北地区-北京：山里寒舍/海坨山谷 | 秦皇岛：阿那亚北岸 | 承德：热河山谷
华中地区-郑州：只有河南
西北地区-西安：唐村
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