REALESTATE REVIEW
興荟
如何在上海的城市核心区不断创新，打造一个引领未来生活方式型的商业？这是一个极难的问题。
不过，在6年前，万科用“上生新所”这个项目，给了我们一个答案，那就是要构建一种氛围浓郁的“文化型社区”。而2024年，上生新所二期开放后，所迭代呈现的美妙的“小森林”式的公园感和户外感，让我们看到了在文化社区的基础上，还可以拓展出更多新的元素。
不过创新不会停止。今年上海万科又一个重磅生活方式型商业正在酝酿，而它所呈现出的创新力上了一个新台阶。这个集合了17个全球设计大师的跨界共创，这个集结了全球大都会新先进理念所呈现的产品，让人眼前一亮。
这个项目就是中興傲舍。
中興傲舍作为今年上海万科全新推出的“未来城市理想单元”型的城市更新项目，综合了创新商业、住宅、办公和公园等多类生活方式业态，尤其是在商业上的创新，更是让人印象深刻。
昨天下午，中興傲舍协同项目商业招商的各个品牌，举办了一次别开生面的发布会。
图：中興傲舍商户意向合作签约仪式现场
这些品牌包括了骑行运动品牌「一九四零Nineteen Forty」、生态环保活动品牌「去野」、宠物品牌集合店「電力宠物百货」、花艺设计品牌「FAFALAND」、电动滑板车品牌「PURE ELECTRIC」、环保儿童服饰品牌「幼岚」、自然美食品牌「野选」、手碟冥想品牌「乙舦AETHER即「精神方舟」」、云南风情小酒馆品牌「滇FU·云南Bistro」、意大利手冲咖啡「LAVAZZA拉瓦萨」、健身品牌「小贝健身房」等等。
在上海关注上生新所的小伙伴应该会觉得眼熟，这次万科的商业业态能级已经媲美上生新所，就连咖啡店都是特色的手冲咖啡店，还有类似骑行、宠物、运动、亲子户外体验这类公园社交主题商业。
这些全新的品牌矩阵，代表了万科的对创新商业的全新理解。
那么，这些上海各带粉丝属性的热门商业品牌集结在这里，是要创造一个怎样的全新商业呢？
我们来给大家逐一分析。
興荟，
上海城市核心区的创新商业漫游空间
最近热度很高的中興傲舍，作为上海内环内城市核心区，对望北外滩和苏河湾，近邻中兴公园，是周边上百万平米的中兴城城市更新片区的最后一块版图，同时也是一个复合的大型综合体项目。
这个融办公、商业、住宅于一体的复合综合体，作为万科未来城市理想单元的一个重要代表作，在定位之前就参考了东京麻布台之丘、首尔Parkside、新加坡国浩大厦等全球先锋城市开发理念，以及纽约曼哈顿等国际领先的街区开发理念。
图：中興傲舍整体鸟瞰效果示意
我们回归到市场的原点，综合当下商业消费创新趋势来看：丰富性、主题型、策展型、公园化、社交化，都是时下的新趋势。所以在这样的一个复合型综合体内，如何平衡社区日常消费与商务办公需求，并创造出一种引领性和先进性，这就需要综合解决方案。
在中興傲舍项目上，万科把这个问题的解决答案放在了一个创新的商业漫游空间上。
图：興荟空间布局示意
这个融入办公、公园、社交、游乐、餐饮、阅读、户外运动等多个业态于一体的综合商业漫游空间，就是一个创新的答案。
而万科给这个商业漫游空间起了一个好听的名字，那就是“興荟”，这象征着功能的汇聚和友邻关系的丰盛，是各种元素与生活方式的融合之所。
上海里弄+垂直社区，
一个立体公园式的街巷空间
如何在一个3万平米的集中场域空间内，打造一个复合型的、多业态、又有创新场景的新商业？
从空间角度来看，需要寻找到一个创新的思考角度和思路。在興荟，万科是从下面三个方面进行了创新设计。
1、从“公园+”的模型开始思考
万科对在理想城市单元上如何做更新，一直有丰富的经验。在興荟，万科的破局点也是从全域开始，而他们的最大特色是如何思考未来一代“公园＋”的生活方式模型。
在城市微度假快速兴起的当下，创造一个citywalk式的城市漫游空间，是一个理想社区的常用手法。
興荟的创新，就是先与项目外部的中兴公园联动起来。2021年，中兴公园完成了更新改造。改造后的中兴公园，颇受市场欢迎，这是一座在上海市区内难得一见的“城市山林社区公园”，同时它也是当下可达立体公园的一个先锋作品。
图：中兴公园实景图
来源：意格设计
顺着占地3.5公顷的中兴公园行走漫游，万科将打造如美术馆一般的街道——这里有着生态友好的四季林荫道、友好的城市家具及服务设施和艺术转角空间——便可进入中心森感公园街区了。
图：中興傲舍街区门厅设计效果示意
从东南西北的街区入口，都可以进入到这个向城市开放的商业街区，而在这个街区的中心，万科又打造了一个森感公园。
这个森感公园尺度比上生新所的中心广场还要大，在城市中心塑造了一个郁郁葱葱、自然友好的公园。穿插景观之间，还有一组树屋状的构筑物，形成立体的游逛空间。公园里，景观植入了多样的功能空间，比如剧场一样的台阶、戏水区、静谧的卡座等等。这里既可以是举办商业活动的展示空间，也可以是孩子们的玩耍之地、大人们的休闲场所，更是各种各样人群表达自我、多元社交的公共舞台。
所以，把公园进行文艺化、社群化、游乐化和策展化，正是下一代“公园＋”理念的集中体现。
2、营造一种街巷感的开放式邻里空间
在興荟，有的不仅是森系的空间氛围，更重要的一种开放感的邻里空间关系。
在上海，如何用一种精巧的商业空间尺度去重塑“温情又有烟火气”的邻里关系，一直是构建新型15分钟社区生活圈的一个焦点话题。在这方面，上生新所和鸿寿坊是目前做得比较出色的两个项目，他们两者都用了一种“似曾相识的街巷感”来创造这种温情的氛围。
这种氛围的营造主要通过一种多尺度“庭院”的串接，从而形成序列感。在口袋公园、中心广场外摆空间、过街廊道的公共洄游空间中，把社区友好的逗留休憩与公园氛围渗透到商业空间里，这样就能升腾出那种“迷人的街巷感”。
3、“立体公园+垂直社区“创新游逛动线
興荟相比上生新所，更精彩的还不是只“公园＋”的氛围，他们更进一步地创造了一个立体公园融合的垂直社区。
在中興傲舍整个综合体项目的结构下，项目拆解成底部的开放商业街区、中层过渡带（植入了高线公园）和高区住宅与办公塔楼三大部分，在这之中，通过多样的水平连廊、垂直交通的形式，便利有序的串接起各个部分。
在这样的规划与空间关系下，形成了立体公园的创新游逛动线。
图：興荟中心广场九曲花街设计效果示意
从目前的设计方案可以发现，在興荟内有着丰富的垂直交通动线，构建成了一种流畅的环状结构。首层，是完全向城市打开的商业街区；二层，则通过舒适亲切的连廊连桥将商业动线串联成环。人们可以从每一层的不同位置，拾阶而上，上下穿梭漫游于興荟的不同角落。
比如，城市人群可以从地面的空间通过一段丰富的九曲花街到达二层的商业连廊。而对于居住于此的业主来说，日常中他们可以便利地通过独享的一个动线，从社区的高线公园来到下面的活力商业街区。这样的上下漫游的空间，极具趣味性的同时，也保证了不同人群的开放或私密需求。
图：興荟中心广场垂直街巷的氛围感效果图
全新一代生活方式型商业：
精致生活配套+公园社交体验性商业的巧妙融合
创新的空间需要更好的内容，才能成为持续的有生命力的商业街区。
从当前的业态规划来看，興荟的业态布局包括了品质餐饮，文化空间、户外零售、生活美学、艺文策展和自然疗愈等多类业态。根据功能不同，他们被分布在风味人间、商办融合、理想生活和生活美学几大空间组团。
这样的业态策划，一方面弥补了周边片区目前缺乏的基本生活配套，一方面又进一步引入了具有引领性、先锋性的活力商业品牌，将最新的生活方式理念带入这个片区。相信在未来，興荟必然会为这个片区引入更多城市人群，注入一股新鲜的活力。
图：興荟街区业态布局图
具体来看，整个项目的业态布局呈现出下面两方面特点：
1、用烟火气的业态组合，构建一种邻里生活的目的地
烟火气在当下是成功社区商业的必备要素。
在这里，有上海万科规划在建中的自营“Ink Ink开市”食集，这将是万科首次呈现的食集品牌，一个主打精致烟火气的业态，可谓是“烟火气”的plus版，定位于市中心的高能级版邻里社交中心。整个食集，万科特意邀请鸿寿坊的设计团队进行设计，通过标志性的“书页”形象，一方面传承了在地商务印书馆的文化印记，另一方面又能提供舒适好用的街区外摆空间。整体建筑在现代精致中连接在地文化与市井风物，形成独树一帜的生活场景。
图：Ink Ink 开市外立面设计效果
这个规划在建中的“开市”，将拥有一个极具特色的主题中庭，通过开放式的岛铺，将各类食品、蔬果、咖啡、茶饮、小吃等烟火气的日常消费集聚在一起。人们穿行其间，不断探索，可以在这之中随时坐下品尝，或与好友惬意小酌闲聊，这里就是随性的邻里社交空间。
除此以外， “开市”内还将提供了多种高品质重餐，为家庭聚会、朋友聚餐都提供了丰富的选择。社群的集会和活动举办也可以在这里发生。“开市”将创造社区邻里中最具活力的新型社交空间。
在未来，除了食集，还会有精品超市的引进，两者结合就可充分满足业主居家生活的三餐四季。
2、汇聚引领生活方式的公园社交性体验型业态
興荟不是一个普通的社区配套，它提供了一种新生活方式的参考，更是围绕中心公园空间，把代表健康生活方式的微度假业态集体引进，从而使这里充满年轻力和创新力。
比如，在这次品牌招商发布会中引进的「去野」，这个品牌就是通过提供一种亲近自然的方式，以其独特的生态理念和跨学科专业团队，创造富有艺术感的自然花园、组织多样化的生态体验活动，为现代都市生态注入深刻的人文关怀和可持续发展的智慧。
而「電力宠物百货」是上海很新颖的宠物品牌集合店，这里汇聚了200+品牌精选全球宠物好物、15000+款时髦宠物单品和1000+平米上海顶级宠物百货。这个一线宠物品牌线上线下体验店，也会是上海宠物生活方式体验新地标。
「FAFALAND」是一家致力于为不同文化企业及个人提供活动花植服务、美陈装置与鲜花/礼品定制等服务的综合花艺设计工作室。
「野选」品牌源于云南曲靖攀枝嘎村的发现，这个位于中国西南的古朴村落，以原生态食材和当地农人的工匠精神打动创始团队。野选致力于将自然食物的本味带给消费者，让自然与美食爱好者在日常生活中也能感受到山野的纯粹风味。
「滇FU·云南Bistro」以独特的云南风情与现代潮流融合，打造上海别具云南16个地州风味的小酒馆。他们融合16地州的食材与独特烹饪技艺，打造富有创意和潮流感的佳肴，探索新文艺复兴主义风格与云南菜系的交汇，为都市生活注入一份云南慢生活的自然气息。
图：滇FU·云南Bistro小酒馆实景
「LAVAZZA拉瓦萨」是高端意大利咖啡的引领者。覆盖咖啡生态链，在近100个国家运营，从咖啡豆的种植、烘焙到全球销售，影响力遍及全球，同时作为米其林主厨的御用咖啡和顶级艺术馆指定品牌。
与上生新所异曲同工的是，興荟在招商方面，还高度重视这两年爆发的户外运动零售业态。所以，他们同样从上生新所引进了骑行运动品牌「一九四零Nineteen Forty」、英国电动滑板品牌「PURE ELECTRIC」和儿童环保服饰品牌「幼岚」，就是要把风靡于上生新所的户外零售植入这样的新社区，带动周边的消费生活方式整体升级。
「一九四零Nineteen Forty」是源自上海永久自行车公司始建于1940年的荣耀历史。如今，1940品牌承载永久八十多年的历史积淀，致力于在新时代背景下，整体车型进行了全新的科技化改良，焕发出全新的文化魅力。
图：「一九四零Nineteen Forty」实景
「PURE ELECTRIC」的英国创始人Adam先生深入了解用户的真实需求，决定将“以人为本”的理念融入产品及产品研发的每个环节，通过对人体工程学的认真考量，重新设计电动滑板车，兼顾舒适性与美学价值。
「幼岚」成立于2017年，致力于为中国家庭设计兼顾舒适、实用和美观的衣物。从孩子和家庭实际的穿衣需求出发，将衣服还原到孩子的生活场景中去，专注做好从设计、材质、版型到工艺的每个细节，让每个孩子无拘无束地做自己，大人打理也更简单省心。
而健身品牌作为当前商务办公和居家的重要充能站，興荟也是高度重视，引进「小贝健身房」。小贝主理人健身房深谙现代职场人的需求与节奏，致力于为快节奏的都市生活注入卓越的健康新态度。这里除了提供健身私教服务以外，也为客户提供心理咨询、健身计划、营养计划等全面的极具生活态度的健康管理服务。
除此之外，这里还将引进的「乙舦AETHER即「精神方舟」」，这是起始于2015年上海的手碟社群，也是一个「声音疗愈」的场所。他们通过手碟的特殊魅力，开展系统教学、工作坊及近百场手碟疗愈世界音乐活动。
由上可见，通过上面“精致生活配套+公园社交型商业”两类业态的集体引进，就会形成一种“1+1”组合的共振。它们形成的这种“开放性、创新力、健康运动、回归自然”的价值主张，正是当下都市生活方式的重要发展方向。
总结
上海万科的中興傲舍项目是在上生新所的基础上做了一次新的迭代。而下一代生活方式型商业应该关注更多的新要素：那就是以社区“15分钟生活圈”为核心，根据不同市场的需求痛点，创造出一种新的“汇聚”。
这种汇聚既包括了社区友好型的衣食住行的需求，也能在全新的公园空间基础上，迭代入自然、亲子和艺文力的元素。
而在空间营造方面，既要有街巷里坊的交往空间，还要有citywalk的城市漫游空间，还应有公园度假的休憩空间，而当这些空间再融入了在办公、居住、休闲、社区配套等多元需求于一体，一种新的未来理想城市的图景就跃然于眼前。
商业项目
