REALESTATE REVIEW
图：表参道HARAKADO 效果图
时下面对低迷的经济和内卷的市场，国内实体商业的未来在哪里？很多人非常茫然。
所以大家经常会出国寻找解药。这实际上是一种思维惯性。改革开放那么多年，我们各个产业基本都是从国际市场寻找模式之后，带入中国本土。仿佛所有的问题，在发达国家都能找到答案。
但随着我们产业的不断升级，我们发现这样的寻找解题思路的模式越来越难了。以国内商业为例：总体来看，我们寻访了曼谷、东京和新加坡之后，发现还是没办法解决时下的问题。
所以现在的出国考察热也越来越冷。其中一个很重要的原因就是中国遇到的问题，全球都没遇到过。
比方说曼谷。我前段时间花了大量时间研究曼谷的商业，得出的结论就是：其实曼谷商业市场的成功经验可以总结为很多外部因素，诸如宏观经济环境、大量国际化游客的市场需求、独特的热带气候条件、垄断竞争格局等这些重大的外部因素，才是决定曼谷商业成功的核心要素。
点击跳转《“曼谷化商业”，到底值得我们学什么？》
国情不同，产业发展环境不同，照抄作业肯定是不行的。再说时下经济环境，給各个企业的容错率太低了。只要战略出现了误判，在高度内卷的市场，基本就会万劫不复，快速被淘汰。
不过即使如此，还是有一些值得学习的。
比方说：同样面对着消费者的审美疲劳，同样面对大城市的各种社会问题，各国的商业实体是怎么从问题出发，找到解决方案，从而捕获到商机的？——这种解题思路就很有借鉴意义。
抛弃掉国情差异，在实体商业的空间场景、社交氛围构建和运营模式创新方面，我觉得各国都有一定的共性。
所以，下面我们来看两个东京的最新案例：
1、涩谷PARCO百货
2、表参道HARAKADO商场。
这两个项目的创新解题思路还是有几点非常值得借鉴。
森系空间从室内蔓延到外立面
沉浸感的空间，是当下突破内卷的一个重要手段。虽然这个手段成本挺高，但确实对带来流量有比较大的帮助，而流量就是实体商业的本质。
其中一种营造沉浸感的流派就是“森系商业”。
自从2021年重庆光环开业成为顶流之后，国内森系商业的风潮就从此一发不可收拾。然后各大商场，只要室内有造景空间，都会被市场热捧，带来不错的流量。
不过，国内的商场在空间营造方面的努力，一直有个瓶颈，我们以为只要把室内做成山体、雨林、瀑布、河谷等场景，再加配上绿植，就是森系。
直到我们看到了最新的东京商业，才发现，他们已经把“森系、生态”这个营造沉浸感的课题战场“从室内烧到了室外”。
我们先看一下这两个项目的市场背景。
日本这两年宏观经济环境改善，开始从“失去的30年”中走出来，并且日元贬值带来入境游客持续增长，这些外部条件帮助日本商业市场重新恢复了活力。
在这样的情况下，一批老商圈里的商业开始了第二轮更新改造。而上一轮的更新改造大多数还是在1990年以前，那时候是日本经济的黄金时代。
先看涩谷PARCO百货。
涩谷，一直以来是东京年轻人的潮流聚集地。早在50年前，涩谷Parco刚兴建的时候，她就是东京的潮流制造中心。2019年，作为潮流地标的「涩谷PARCO」百货，在历经3年整修后又一次重新开幕。
涩谷PARCO是一个总建筑面积6.4万平米的中等体量的商业，但她却有11层高。焕新后的涩谷PARCO，最让人惊叹的是她的外立面。
新的PARCO，巧用了涩谷是一座“山与路之城”的普遍认知，利用“3D 城市”的设计理念，在高层百货内构建创新的竖向交通，设计出一个意趣盎然的户外步道。户外步道呈螺旋形向下伸展，概念就好比层层旋转削落的苹果皮。顾客可以从屋顶出发，顺着步道逐级探访各个不同的零售区域，在户外和户内空间之间提供无缝连接。
图：涩谷PARCO百货外立面效果图
来源：VOGUE TW
而这样的户外步道设计，不仅将商场外围的人流“冷区”变成了“热区”，提升了外立面周边商铺的商业价值，也将商场与周边旖旎如画的风景融为一体。顾客可以踱步而上至屋顶平台，遥望远处的富士山和代代木公园。
图：涩谷PARCO百货外立面效果图
无独有偶，新开业的HARAKADO也在外立面上进行了巨大的创新。
跟涩谷PARCO一样，HARAKADO所处的地段位置也是极好。她处于有着“大型建筑博物馆”之称的东京表参道，这里一直有着“日本香榭丽舍大道”之称的美誉，表参道以精致、现代、时尚和国际大牌云集著称，这里也是世界建筑大师的秀场。
HARAKADO位于表参道与明治通交叉口的神宫前十字路口西南角。她街对面的东急PLAZA表参道OMOKADO，也是一个有着屋顶花园的商业建筑，因此，他们两个项目屋顶花园对角相望。
在日语中，“kado”一词具有多种含义，包括“角落”、“门”和“人才”，这里就意味着是体验原宿文化的门户之地，于是这两个项目一起成为了原宿/表参道地区的新地标和文化中心。
图：HARAKADO屋顶露台和对面可见的OMOKADO
图：HARAKADO屋顶露台和对面可见的OMOKADO
来源：东急不动产
图：HARAKADO夜晚外立面
来源：ZORIA P.K.
HARAKADO总建筑面积近2万平方米，是一个地上9层、地下3层的复合式商场，她是由日本知名自然派建筑师平田晃久操刀设计，这位建筑师的设计理想一直就是要“把城市与自然”融为一体。而HARAKADO的设计构思就如同一个被“钻石”外立面包围的森林建筑。
平田晃久对HARAKADO外立面的设计采用了编织设计（Knit Design）理念，结合东急OMOKADO入口上的著名镜面元素，以立体的玻璃帷幕技术，打造出不规则的立体镜面，营造出钻石切面般的闪亮效果，他把这种设计称为【万花筒】。这样的设计就别具前卫现代风格，给人以强烈的视觉冲击。
图：HARAKADO
来源：IG：@_i_am_seongjin
从设计的自然意向上看，项目利用了“海”与“岛”的意象，在屋顶形成一座层峦起伏的花园，从而在繁忙的城市中心呈现出一片绿洲。
其中，凹凸不平的“海”区，象征着动态和变化，特别是通过玻璃表面映照出的都市形象，包括表参道街道上翠绿的榉树及神宫之森的自然绿意，创造出一种自然与现代和谐融合的场景。而“岛”的区域则代表着静态和秩序，它的透明视窗展示着商场内部的情景，告诉外部的顾客，这里将成为创造全新体验的场所。
图：HARAKADO设计构思效果图
来源：东急不动产
而这样的设计理念的背后含义就是，“在城市的转角，总有意想不到的邂逅与相遇。因为相遇诞生了新的文化。”
图：HARAKADO屋顶鸟瞰效果图
来源：东急不动产
从涩谷PARCO和HARAKADO的两个项目案例可以发现，在身处东京大都市高密度的商业中心区，人们回归自然的理想已经被建筑空间演绎得淋漓尽致。
越是CITY的地方，越向往自然，这种制造巨大心理反差感的项目，就会在高密度的钢筋水泥城市中鹤立鸡群，成为了指引找个城市未来发展的一座灯塔。
业态策展化、项目媒体化、
空间社交化是新流行共识
除了建筑立面的特色，这种处于大城市时尚潮流中心的建筑的业态和运营方式，也有很多新的变化。我认为主要有以下四点特色：
1、“主力大店+策展型小店”构成业态组合
HARAKADO在业态组合上，重点采用“主力大店+策展型小店”的模式，入驻了75个品牌，涵盖高奢品牌、小众设计和人气原创等，满足不同人群的需求。
同时，为了更好地打造共享生活空间，项目引入了多个由不同创意者、艺术从业者、主理人来打造创意空间。
项目其中一大特色便是在B1引入自1933年就已创立的【小杉汤原宿】钱汤，它是目前原宿地区首个且唯一的老字号澡堂，HARAKADO门店是小杉汤开业90年以来的第二间分店，它可以让大家在闹市中享受日本的泡澡文化。
图：小杉汤原宿
来源：东京散步
在一楼有英国香水品牌「JO MALONE LONDON」的全球最大旗舰店、意大利文具杂货品牌「Moleskine」以及多间的杂货、甜点店。
图：HARAKADO一二层店铺
来源：YouTube CITY SOUNDS
而零售楼层的室内空间设计也是注重功能性和美观性的结合，通过使用大量自然材料，如木材和石材，创造出一个温暖且现代的环境。
在项目二楼至三楼的公共空间规划被规划为一个名为Cover的聚会区和会议空间，消费者可以在那里浏览大约3,000本新旧杂志。官方是这样描述这个空间的：“这里收藏了很多现在已经买不到的杂志，这些杂志就成为了文化交流的媒介。”
图：二层的COVER聚会区
来源：东京散步
而三楼的创作者平台BABY The Coffee Brew Club是创意公司和人们会面、合作和探索新商业理念的空间，它的设计灵感正是源自于1960年代的原宿中央公寓。以BABY为中心，会有工作室、画廊、图书馆等业态生长出来，这里聚集了不同领域的创作者，不仅是一个激发创意的“工厂”，也是一个大众可以参与、体验、购买的活力消费场景。
2、设置大量“留白”空间，形成策展舞台
不同于传统百货商场的产品陈列琳琅满目、租户密布，在HARAKADO有很多经过精心设计的“留白空间”，它们被装修得时尚而现代，森系的绿意环绕，这里成为了年轻人非常喜欢的聚会交流之所。
这种“留白空间”主要设置在商场四楼。这个楼层只有一家店铺。外表上看起来可能像是一个萧条的购物中心，但事实并非如此。这是刻意只引入一家店铺。取而代之的是，楼层里设置了很多长椅和休息处。
图：四楼的留白空间
来源：YouTube Video street view Japan
其实整个四层的定位，几乎一半都是开放艺术空间，在这里可以体验自然元素和可持续的艺术作品和装置。还有一个名为“哈拉帕”的展演空间，这里还不定期带来戏剧及娱乐性展演。
除此之外，在地下一层“小杉湯”旁边也有类似的空间，其中部分区域还铺设了榻榻米。而五层以上的餐厅楼层也有许多可以坐下来的地方，屋顶花园同样如此。而且，屋顶花园的桌子还配有电源插座，引导人们在这里坐下来交流或者完成一些短期临时工作。
这些精心设计的留白空间，就如同是一个商场中的“加油站”。让消费者在逛街的同时，也能短暂的休憩和充分的社交。
不过这样的留白并不意味着低效的空间闲置，她往往就是整个商场最重要的策展空间。这种策展空间的灵活使用，可以获得更好的广告费和推广费等收入，形成重要的城市策展舞台。这样的模式，在提高经营收益的同时，也能照顾到顾客的放松和社交需求。
3、注重社交空间的打造
在HARAKADO最引人注目的5~7层，是一个森林露台。整个退台型的森林露台中间用台阶连接，整个露台空间营造了若干个被绿意包裹的社交与休憩空间，并且很好与商业运营结合，每个休息座椅的桌上，都可以用二维码点单下单。
图：屋顶森林露台
来源：YouTube Video street view Japan
7F除了开放式的屋顶花园外，还设有一个画廊及活动空间，旨在向日本的世界各地展示残疾人、设计师和支持残疾人企业共同创作的文字与图案艺术品。
图：HARAKADO
来源：Tokyo Weekender
图：HARAKADO屋顶花园
来源：ins：minjiang0801
4、商业即媒体，自我即IP，打造新文化传播中心
作为潮流地标，涩谷PARCO一年四季活动不断。比如，在每年秋天固定时期，这里会举办“涩谷妹子才艺节”，涵盖从文艺、文学、美术、到ACG或者是偶像、宅文化相关的内容。涩谷PARCO就是通过各类活动，来塑造项目的“人格”，将自己项目本身打造成一个城市的热点IP。
而在PARCO的公共空间，随处可见的艺术装置也令人印象深刻。商场的名字“PARCO”被拆分为单个的字母，被做成充满意趣的霓虹装置放置在不同的楼层。而用于连接项目两幢大楼之间的通道，也被赋予艺术的使命，通过在通道橱窗上绘制艺术画作，让整个空间瞬间拥有了视觉的聚焦之处。
总结
从上述两个日本核心区商场改造的经验来看，“回归自然、制造社交、艺文策展”是潮流商业不同于普通商业的场景力和运营力的不同点。而这种模式在上海、北京、成都、深圳等许多一线城市的商场已经被广泛应用，但同时国内仍然还有大量的市中心的商业存在优化调改的空间。
而从定位上看，表参道HARAKADO和涩谷PARCO百货，他们都不仅是一个商业设施，也是一个让每个人都能获得灵感的聚会场所，更是一个城市的新文化传播中心。
从运营模式来看，根据日本业界的分析，表参道HARAKADO的物品销售收入只占整体收入的一半多一点，其他收入则来自于零售媒体，即利用馆内空间举办活动等获得的“广告收入”。这表明他们已经从根本上在改变收益模式。
不仅上述两个商场，涩谷TSUTAYA也是如此。他们不再主要依靠物品销售来盈利，而是通过不定期举办的IP“推广”活动获取的收入，这些收入可以达到占总收入的40%。涩谷这一黄金地段不仅吸引了日本本地人，也吸引了来自世界各地游客的目光。对于IP权利方来说，这里也是进行推广的理想地点。
总而言之，潮流型商业作为一种聚焦于年轻人的重要商业形态，目前已经呈现出一种普遍的规律性。而这种规律性，更多的是从消费者的心理出发，以兴趣爱好和心理需求为核心，重构了商业的场景和业态模式，这种最新的趋势性变化非常值得国内同行们参考。
商业项目
