说一个残酷的真相：东莞不少镇街，悄悄地没盘可卖了。
熟悉楼市的朋友会知道，房姐日常统计的东莞在售楼盘，浩浩荡荡约140盘。
但千万，别被这样的“楼盘假象”，所迷惑了。
实际上，不少镇街的陈年老盘，常年无动态；又或者，已进入清盘状态，房源紧缺；甚至已有楼盘，关掉了营销中心，闭门歇业。
镇域楼市，纷繁复杂。
今天，房姐将聚焦镇域市场，带大家探究楼盘市场的真相。
插播一则预告：
房姐今晚19:30直播啦，这次要和大家聊聊：东莞的大平层豪宅，到底在卖什么？点击预约，不会错过哦。
尴尬了
不少镇，已经没盘可挑了
在开始之前，要统一一下讨论的范畴。
我们的焦点，剔除了常年的供应大户，如虎门、塘厦、凤岗、厚街等楼市强势镇街。
自然，楼盘林立的东城、南城、万江、松山湖，也不在列。
｜主城楼盘众多，不作讨论
来吧，我们开始。
房姐带大家看的第一个镇域市场的真相是：
目前仅有零星单盘在售的镇街，有6个，分别是高埗、滨海湾新区、大朗、石排、企石、洪梅。
而常年孤寡的莞城，依旧正常发挥，挂了零蛋。此前莞城唯一的独苗丰华汇，已停工许久。
｜丰华汇实拍©️东莞房姐，仅供参考
楼盘少，意味着在镇里，难以实现买房自由。
这恰恰让镇里的优质盘，有了一家独大的机会。
比如，高埗跑出了华侨城天鹅堡、滨海湾新区出了摇号盘滨海润府等。
如今，华侨城天鹅堡仅剩约300套、滨海润府只剩约190套+，意味着不久的未来，这些镇区的购房者，选择面将更窄。
｜不完全统计©️东莞房姐，仅供参考
第二个楼市真相，则较为残酷：
细数之下，东莞7个镇街有关闭售楼部的现象，分别为望牛墩、石竭、大岭山、大朗、樟木头、清溪、道滘。
一个典型，是大朗。
阳光城湖山悦、安华香蜜松湖等，售楼部关闭，项目戛然而止；
中海松湖云锦虽有近700套房源待售，但售楼部歇业，销售也暂缓，有房也暂不可买；
｜阳光城湖山悦实拍，仅供参考
再看道滘，中海凤凰熙岸售楼部已关，虽有约1400套的房源，但也仅是待售状态；
里岸项目，楼栋早已建设完毕，但未入市，只能成为江边的风景线；
在售的水岸君悦东方，大概还有约400套，是镇里的主力在售房源。
清溪，目前保利堂悦售楼部已关，有振业清溪雅苑、中和居、金色半山3盘在售。
其中，振业清溪雅苑主推建面约75平两房，库存房源118套；
而中和居剩余约232套，单价1.7万/平；金色半山则价格颇高，为2.2万/盘，货量约450套。
｜清溪主力楼盘中和居效果图，仅供参考
望牛墩，保利阅江台已关售楼部许久，各类营销动作已暂停。
据悉，目前保利阅江台别墅还剩28套、住宅已推未售119套。
｜不完全统计©️东莞房姐，仅供参考
凡此种种，莞莞类卿，不再一一列举。
这让为数不多的镇街可售楼盘，可卖房源更为吃紧。本镇的购房者，只能向外倒戈，走出去，才能购起来。
剩下一句：本镇几乎无盘可购的一声叹息。
｜本镇无房可买，购房者选择走出去©️东莞房姐
第三个楼市真相，不知道大家发现了没？
不少盘在3-5年的时间长河里，基本没动态更新，销售节奏缓慢，且并没有在正常出货。
我们摸不清它的来时路，也不清楚它未来要走向哪里。
这样的楼盘，集中地、大规模地出现在东部及水乡的镇里。
比如，常平表面上有6盘在售，实则正常顺销的，仅有卓越蔚蓝领秀在售，项目销售过半，剩余约300套。
另外，镇里多盘几乎压着不卖。
｜卓越蔚蓝领秀顺销中，目前销售过半
谢岗，看似有4盘在售，但真正走货顺销的，是招商保利依城大观。
且据最新消息，就在发稿前两天，项目已卖完了最后一套房，这个谢岗1700套的大盘，彻底清盘了。
桥头，2盘在售，中熙玖珑山约500套+货量，保利紫云还剩约500套，约9亿的货值。
｜保利紫云效果图
总之，镇镇都有本难念的楼市经。
目前东莞镇街呈现的状况是：
看起来库存很多，但是实际上又似乎没货卖的矛盾境地。在售盘仅1-3个，如果户型供应不齐全，购房者分分钟找不到合适的户型。
可你说他没货吧，某些大盘，一个盘货量就是超千套，emmm……
正所谓，30年河东，30年河西。
那些在2019-2021年，支撑起东莞楼市脊梁的镇域市场，在悄无声息间，完成了向核心区域的交棒。
东莞楼市的格局，也完成了现实的演变。
怎么突然间
就开始没货卖了呀？
究其背后的原因，多元又复合。
首先是土地端。
拍挂商住地紧俏、旧改推进速度缓慢，房企拿地越发有的放矢，把兜里的钱，放在最重要的地方。
东莞有20个镇街，至少3-4年没卖地了，比如中堂、望牛墩、石排、常平、企石、谢岗，上一次卖地在2020年。
是的，停留在那个大家热爱地产的2020，但后来土拍再也没爱过它们。
| 近4年无供地镇街，仅供参考
其次，无大规划、大动作支撑的镇街，难以撑起楼市格局。
如东莞北面的镇街，石龙、石碣、茶山、高埗、石排、桥头、企石。
这些镇街的城市规划、发展纲要、供地计划、镇街定位等，在近年来发声较弱。
回归1字头单价的时代，购房者有更多选择，这些镇街的新盘只能继续顺销或者直接关闭营销中心，以减少支出。
| 房价数据来源东莞住建局，仅供参考
当然，最直接的，是产品供应方面。
一边是部分镇街内长久以来仅有单盘在售，选择少，无法满足高阶改善需求；
另一边是南城、东城、松山湖各路豪宅打得火热。
由此，优质的改善型镇域客户，开始了一条向核心区靠拢的道路。
| 东莞主城区航拍，仅供参考
当然，也有个中翘楚，抓住机会，认真做匹配镇街所需求的改善产品，走出了独立行情。
比如横沥保利和悦滨江，江景改善大盘快速走货，目前剩余货量约98套。
| 保利和悦滨江营销中心，拍摄于10月10日
再比如高埗华侨城天鹅堡，凭借着出色的改善产品，143平和193平户型率先其他产品售罄。
还有一个典型，是临深的凤岗大运万科城，吸纳了莞深两城的购买力。
据悉，项目一线湖景板楼143平、以及128平已售罄，目前在售产品为约80-100平三至四房。
库存方面，项目在售余货约60套，还有未推售的2楼栋约378套房源。
｜不完全统计©️东莞房姐，仅供参考
写在最后：
东莞市场，经历了这两年的洗牌，进入了深刻的调整期。
镇域楼市全面开花的局面，一去不复返，具体表现为：不少镇的新盘，因为种种原因而暂停、甚至“躺平”。
巅峰已然留不住，独木难支的镇域市场，难成大气候。
这是一个短刀相见的肉搏时代，本镇需有足够硬气的城市价值支撑，如产业、规划、文旅、学校等等，才会吸引资本，留住人才。
想必届时，镇域新房无盘可买的尴尬困境，也就迎刃而解了。
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