最近，天河的“做地”旧改项目，像是达成某种神秘的默契——先是元岗村、长湴村，同日发布基础数据调查、土地勘测定界的招标公告；后是凌塘村，9月底首开区开工，上周还发布项目改造方案编制及相关技术服务的招标公告；这股久违的旧改热浪，是网页独享版，还是村村齐乐版![]()
凌塘、长湴、元岗，作为天河做地项目的头排兵，村民们真实想法是什么？（小课堂时间：做地，相当于政府主导+国企操刀。即如赔偿、土地平整等前期旧改工作由对应国企完成，净地交由政府收储，再进行土地出让。）![]()
同时，要求乙方在合同签订之日起20日内，向甲方提交初步成果。一般来说，招标顺利的话，很快能看见凌塘村的旧改方案与拆补标准。｜凌塘村旧改，终于动了
凌塘村之所以备受关注，主要因素在于，地段价值足够优越。其毗邻21号线天河智慧城站，向北是中国移动南方基地，向南是时代E-Park、佳都集团，向东是智慧城广百广场、天河人才港。
看，午饭时间，村内快餐店几乎是爆满状态，多为周边写字楼打工人——1）村里暂无相关拆迁标语，连村委通知栏，满满都是消防、垃圾分类等，别无它物。我猜是凌塘村仍在改造方案编制招标，相对早期的阶段，所以还没开始宣传。同时，房东们的招租小广告到处可见，据崭新程度可知，属于常新常有那类。2）对于凌塘村旧改，村民多数保持「静候佳音」状态，以等为主。2021年，凌塘村曾被列入天河区旧改三年计划，后续，便音讯寥寥。直至2年后，项目逐步重启，却在8个月内调整备案3次之多，投资总额开始缩水——2023年10月，凌塘村规划总建设量为157.37万㎡，投资总额高达62亿；2023年11月，改造范围更正为116.61万㎡，投资总额提为120亿；2024年6月，改造范围不变，改造总建筑面积为102.41万㎡，新建面积66.47万㎡，固定资产总投资为43.4亿。
目睹这般场面，村民们心态越发平稳，即“拆佐先讲，有排要等”。走访过程中，房产君还遇到一位本地房东，手握近180套出租房，妥妥大地主。其表示，身边村民也聊过旧改的事儿，想法相当一致：舍不得走。主要原因是，近几年凌塘村才「富」起来，正当摘果时期，村民很难说走就走。如中国移动南方基地，2009年正式启用；
如时代E-park，一期2017年入市，二期2021年开业；
诸类产业，纷纷集中在2010-2020年，开业/投入使用。或受租金影响，村收支年益增长，村民的分红，开始涨了起来。（详细数据村民不肯透露）房产君拿到一组数据，上年村、社集体总收入共约1.085亿，较2022年总收入增长约52.82%；单是时代E-Park一期，年度租金收入便达到税前5707万元。没想到吧，凌塘村，是天河村里的“亿元大户”![]()
人流聚集之后，租房需求旺盛，除却分红，房东们的“事业”也是重头戏。浅浅举例，那位不愿透露姓名，手持近180套出租房源的土豪村民。A栋6层，首层为公共空间，其余每层有29个单间，共145间；B栋5层，首层与顶层自用，其余每层有11个单间，共33间；两栋的单间，多以20-30平为主。其中，20平租金600-900元/月，30平的900-1100元/月。
“也没有到满租状态，每个月小打小闹，都有8到10万吧。”“从没人租到不愁租，是这几年的事情，突然要放手，肯定有点怨言的。”所以说，对于本地房东，要割舍掉这份事业，确实要下不小的决心。毕竟，凌塘村首开区于9月已正式开工，项目推进，势必是唯一方向。
凌塘村的房东们，如果对于补偿标准、拆迁方案有话想说，请放心大胆开麦。随后，房产君还去到长湴、元岗两条村，实地打探情况。两村的新招标，主要是进行基础数据调查+土地勘测定界，即为后续改造方案提供数据支持。说实话，长湴、元岗，同属环五山创新策源区，靠近3号线天河客运站，位置相当不错。虽然走访时，村内预备拆迁的迹象，表面尚不明显，但实则暗流涌动。如元岗，在三年前，改造意表决同意率已达83.71%。在其经济社门口，我还找到两份《征收土地预公告》。目前，两村的首开区位置和范围已定，长湴为0.3856公顷，元岗为14.8583公顷。![]()
这两大项目，将跟上凌塘村的步伐，着手首开区工程的推进。再者，两者背后均为越秀集团+机场建设投资，都是根正苗红的国家队。可以预见，其旧改工作的全面加速，很可能是近两三年的事情。![]()
｜元岗村内实拍
事实上，除了凌塘、长湴、元岗之外，今年广州很多旧改做地项目，都开启了狂奔模式。可以说，2024年的旧改关键词，做地，定然是热度最高的。据不完全统计，截至目前，今年共有18个做地项目有新动向，且进度极快。其中，很多都被纳入广州首批做地重点项目，且是国企亲自下场，确定性、速度亦会更快。如改造难度最大的中心区，如海珠三滘、东风，亦相继传出启动数据摸查；
如白云罗冲围，补偿方案尚未出，首批安置区工程便开始动工，这在广州旧改领域，前所未见。政策倾斜下，广州做地旧改项目，或许，将迎来全面开花的时代。当然，对于钱钱方面，村民相关补偿标准对比之前版本，也会有些提高的。广州也晓得，太低做不了，但太高也别奢求，毕竟早就没有「拆迁即暴富」这支歌了。有其他旧改问题，扫码加@大嘴，我们一定知无不言![]()
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