这一把，黄埔巅峰赛。
今天，黄埔挂牌了一宗宅地，位置大概在黄埔新城附近，隶属将军山地块范围。
光看位置，好像没什么亮点，但一看规划条件，性质立刻就不一样起来。因为这宗地块，有望成为黄埔第一个实用率130%的项目！！
![]()
注意，房产君这里讲的是：有望![]()
为什么是有望呢？
因为这宗宅地，基础阳台占比是20%，在满足“住宅建筑首层以外的建筑公共开放空间，其累计建筑面积为本栋建筑规划核定计算容积率总建筑面积的10%（不计容）”的前提下，下面5项条件，每满足一项，额外增加2%：
（1）应打造建筑第五立面和公共开放空间，其绿化比例不小于25%，覆土深度不小于0.3米，建设内容应注重实用性，设备应集中设置并不妨碍居民活动。
（2）应运用石材、真石漆、金属漆、铝板、隔音玻璃等材料，采用公建化立面设计。
（3）应采用改善型户型设计，建筑面积100平方米及以上户型面积占比不低于80%，建筑面积140平方米及以上户型面积占比不低于40%。
（4）应打造城市口袋广场，沿街商铺界面每隔80米以内设计不小于200平方米、进深不小于12米的公共活动广场，并形成城市景观节点和商业活跃街区。
（5）应提高地块内移交公共配套服务设施的规模，建筑面积在应配置的基础上增加不少于10%。1、做屋顶花园，也就是第五立面，设计时加以考虑即可2、外立面使用石材等材料，做公建化设计，城光就是个好案例，可以直接参考唯独第三条，要求建筑面积100平方米及以上户型面积占比不低于80%，建筑面积140平方米及以上户型面积占比不低于40%。这一点，房企恐怕会战略性放弃。南岗一带，地是好地，但与文冲一带相对割裂，支撑不起总价段偏高的房子，参考板块内的巨头黄埔新城，就是以100平内的小户型出货为主。黄埔新城有多少商品房，将军山组团就有多少套，二者体量均超百万。这样两个供应黑洞，对拼流速偏慢的大户型，光是想想就令人眼前一黑。挂牌宅地周边，几乎被一类工业用地包围，整体布局比较接近中央城及周边工业园。虽然一类工业用地对居民生活影响较低，但你我都知道，它一定不会成为项目卖点。另外，这里的配套较为老旧，商业还是20年前的风格，改善客恐怕接受无力。如果我是开发商，我会果断舍弃收益最弱，但最容易导致全盘翻车的第三条，拿着28%的阳台占比，约125%的实用率，和黄埔新城直接碰撞！![]()
但要注意，实用率并不是必胜保障，其实这宗宅地，相当考验操盘水平。拍地信息显示，其与一宗中小学用地、一宗服务用地、一宗8000+平的一类工业用地深度打包。但在居住环境及兑现程度上，黄埔新城一定有着压倒性优势。![]()
那么，如果是你，你更看好黄埔新城，还是将军山待拍宅地？另外，如果大家想在5号线沿线附近买房，可以加@二娃微信，他可以帮助你们，拿到很多楼盘的最高优惠，甚至是破底价！
或许你的买房路，就差他这临门一脚![]()
到底要选老牌子还是新学校？普通学校，究竟差在哪里？以白云区为例，幼升小、小升初、中考环境究竟现实情况怎么样？11月9日下午2点半，艾莎妈妈在白云现场跟你讲清楚。点击小程序报名，到时候统一通知信息。![]()
