这样买房=被人当猪杀!

楼市   2024-11-04 21:21   广东  

今天,在写文章之前,二娃想问大家一个问题:


最近,你有没有接触到一种新的卖房模式,就是中介告诉你说,你买他指定的二手房(房源),不仅一分钱不需要给,还可以倒拿几十上百万现金?


如果你的答案是:没有,闻所未闻!


那么,恭喜你,你暂时很安全!


如果你的答案是:有!目前正好有中介给你推荐这样的房源。


那么,二娃就要提醒你了:别贪便宜,别去冒险!尽量不买这样的房子,尽量远离这样的中介......


因为,当下还让你这样去买房的人,等同于把你拉去当猪杀!



那么,这话怎么理解呢?这样的房源,我又为什么不建议大家去买呢?


今天啊,二娃就来和大家好好的聊一聊这个话题。


话不多说,咱们先看一张图!



这是前不久,二娃在某书上面看到的帖子。看到的第一时间,就分享给了朋友!因为,我觉得还挺不可思议的......


怎么不可思议了呢?


你们仔细看帖子标题和内容。这位贴主,自己整理出了25套二手房源。然后,把它们统一归纳成了“广州买房倒拿钱的房子”并且,还在每套房源背后注明了,你可以倒拿多少钱。


比如,江南新苑二期某套房源,贷870万,买家可以一分钱不出,买房后到手114万;光大花园三期某套房源,可贷970万,买家一分钱不出,买房后可到手243万。


咋一听,是不是很吸引人?


毕竟,不花一分钱,就能拥有一套房子,而且,还能从银行哪里倒拿几十上百万。这听起来,似乎就是一件天上掉馅饼的事情啊!


然而事实呢,天上掉下来的,或许不是馅儿饼,而是榴莲壳!要么把你头砸个窟窿,要么直接要你命!



因为,在我看来,这种倒拿钱的房子,背后隐藏着一个“商业帝国”


首先,我们先来搞清楚第一个问题:倒拿钱的房子,是怎么做到的呢?


答案是:超贷!


说得更通俗一点,那就是:高评高贷!


比如,你买一套房子,实际成交金额为500万。按照广州目前首付要求,最低15%,所以买房人需要给出的首付应该为75万贷款为425万!


即便加上1%契税以及1%的中介费,买家总共也只需要支付85万


但这套房子,若是做超贷(高评高贷),给你做到了700万。这时候,你首付15%,则需要给到105万!而贷款则为595万!


这时候,加上1%契税及1%的中介费,你合计只需要支出119万


但是!!!


你要知道,你买这套房子实际成交价是500万啊,所以,银行贷款下来后,打到卖家银行卡里的595万,比实际应该打的425万,多出了整整170万


这170万,除掉做超贷多出来的34万,买家实际可以到手136万!


这就是买房倒拿钱的逻辑和玩法......



看到这里,有人就要问了:这么高的评估价,银行是怎么通过的呀?


其实啊,这是银行系统的一个bug!而且,这还是一个没办法修复的bug!


因为银行里面,每个二手房都有个评估价范围,它更新是需要时间的。但市场变化确实非常快的,可能同一个小区,上个月最低6万/㎡,这个月就出现5万/㎡的价格了。


你说,银行系统更新得过来吗?肯定不行嘛!


举个例子,2021年的时候,金融城红盘-兰亭盛荟,最高峰成交单价去到了10.8万/㎡。那时候,评估价是可以做到9-10万/㎡的。



后来,这个楼盘不是跌了吗?银行评估价虽然也跟着往下调了,但调整的速度,远远跟不上降价的速度啊。


比如,现在已经有4字头的笋盘成交了。如果,它去银行贷款时,做高评估,说成交单价是8万/㎡,你说银行能拒绝吗?


肯定不会拒绝嘛!因为8万/㎡成交,在兰亭盛荟也算是正常价格啊!所以,银行自然容易通过审批啊。


于是,这种买房,还能倒拿钱的现象,不就出现了吗?


◆ 兰亭盛荟已出现4字头成交


那么,问题来了:为什么二娃不推荐大家去买这种房子?为什么我说这种房源背后有一个“商业帝国”?


就问你们一个问题:买房,你们需不需要还贷的?


很明显,需要还啊


你以为你不花一分钱买到了一套房子,还从银行套现了几十上百万的钱?


实际上,你是背负了巨额的贷款!你从银行多贷款出来的钱,全都变成本金和利息,分摊到你每个月的房贷里面了。


而你背负的债务,远大于你房子的价值了。如果房价还持续跌,你自己的还贷能力又不强的话,那么,你有很大的概率,会被这个债务直接压垮。



毕竟,房子,可以住人,也可以吃人!


正如上面截图粉丝所说的:超贷就是借鸡生蛋,例如现在600贷款利率3个点,利用这笔钱投资,投资回报率达到6个点,那么600*3%就是白得了,前提是鸡别赔进去了,资金链一断就崩了 !


试问,你从银行套现出来的钱,有更好的投资渠道吗?如果有,且回报率远高于你贷款所需要支付的利息,那么,你这种操作就是可行的。


但如果没有更好的渠道,你就等于在玩火自焚啊!


所以,咱们普通上班族,还是别去动这些歪脑筋,容易脑出血而si。


至于我说的“商业帝国”嘛,则是中介们赚钱的门道。


呐~看看下面的例子:



注意关键词:全包!


啥意思呢?


1)你通过他买这套房,是不是得收你1%的中介费呢?


已知贷款1285万,按照首付15%来算,总价则为:1511万。那么,买家这里则需要给他支付15.11万的中介费。


2)帮你做高评高贷,一般收费标准为贷款总额的1%。


那么,这里买家又需要向中介支付15.11万的费用。


3)如果你没有首付款,他们也可以给你提供垫资服务。


比如,你买这套1511万的房子,首付15%,需要226.65万的首付。


那么,垫资一般收取的费用为万分之五一天,或者是1.5%-2%。我们就按照1.5%来算,垫资226.65万则需要3.39万


也就是说,你买这套房,也许无法升值(大概率可能还亏钱),但这并不影响卖这个房子给你的中介,他可以含泪赚你33万啊!


你说,这是不是隐藏的一个“商业帝国”?


那么,对于这种买房不花钱,还能倒拿钱的房子,你敢买吗?欢迎留言评论!


另外,如果你有关于广州买房的任何问题,都可以扫码加我好友咨询我。


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