2024年，沧州房价跌到了“十分确定”的姿势。
截至7月底，各二手房平台的挂牌价数据相较同期几乎下了20个点。当然，这里还是会有一定水分，但浮动走向却再也没有多少人去纠结和关心...
新房市场，后发新盘的开盘预期暂时坚挺，零星存量盘推出特价促销，但市场活跃度逐月走低。
即便如此，沧州楼市似乎还并没有达到舆论期待的全场大促销，顷刻崩塌的地步。
说实在的，房价跌的很「确定」，但「止跌」还很焦灼。
我们需要综合新房、二手房的行情和流量，产品换代、土地供应端等几个维度研判、或者细拆沧州房价真相！
01
风雨飘摇的二手房市场
信息量超载 信息差依然巨大
如果您是身处其中的买卖一方，可能容易恍惚。
买家买不到合适、卖家更是“被宣判了”肯定卖不上好价。
几乎每一天，自媒体端..都会有热门的二手房小区出现破价房源!曝光方式从挂牌，变成了“系统成交价”。这似乎成为了新的流量密码。
∥图源网络
我们相信成交房源及价格的真实性，但这部分超预期破价房源相对整个市场来说，依然是个别。也会存在房源情况特殊：比如超高层的顶楼、非标准户型、其他不利因素等。
当然，也必须承认，
当市场没有行情的时候，成交个例，就会成为“行情”，尤其是在这个信息爆炸的时代。
一旦业主认头降价，就会踩踏出逃。“流通的个体，正在定义未流通的全体。”降价成交的个别房源，在情绪上确实直接拖拽了包括同小区、同板块，甚至整个市场。
综合宏观市场，供需、产品换代等因素，沧州的绝大多数二手房确实在快速价值走低、快速破价。
目前真实下浮基本控制在文章开篇20%以内，
而情绪上，却似乎已经腰斩，这其中有很大的信息偏差。
举几个典型小区样本：
和悦名著、名著，情绪上好像跌到1.2w、甚至破进1.2w，实际普遍成交价格在一万三千大、甚至一万四五。
御景国际，情绪上好像跌倒了七八千块，实际普遍挂价依然在万元以上。
百合世嘉、凤凰城、万泰丽景等等等耳熟能详的大体量小区，均有破价个例拉低整体预期。
但不同的是，其中有的小区价值锚定还是比较稳健，有的则一泻千里。
二手房是否还会继续跌，这里的判断是，均值大概率会继续稳定回归。但依然是会有清晰价值分层，地段、建筑年代、产品力/品质、小区维护情况，再到细节的楼位、楼层、装修、其他房源本身的不利因素。
情绪往往只能左右观望者，真正身处市场的买卖双方体感更清晰。到目前，很多有成交量支撑的小区行情其实是有锚定的，
二手房，都是实物，很难出现价值错配，一分价钱一分货。
二手房，已经占有沧州房地产市场的绝对份额，也是房价行情风向标。
虽然还在跌，但很多优质小区开始跌幅明显缩窄。
房主也有承受范围和底线，这关乎本金线、置换空间等因素。
二手房价格稳住，房价基本盘才能稳住。
02
新房市场 二代产品已然“妥协”
有市才算有价
如果说二手房市场的行情有着很强的体感冲击，这两年的新房市场则显得相对“稳”了许多，2024年，主流在售楼盘的平均跌幅可能在5%-10%之间。
待入市的新盘带来的产品换代冲击是引发这轮“合理降价”的主要原因，
产品贬值势不可挡！
一些品质不错的二手房准现房小区在调价后卖出了相对比较稳定的流量，比如德利珑玺；比如现房的柒里晴川和玺樾春秋。
这种低密度洋房目前行情在1.2W-1.3w之间，有很大的选择空间，同期同比普遍行情下浮是1k左右..
刚需档方面，近期天成诚园、翠湖天下也都给出了新的特惠政策，有非常直观的降幅。
而相对这些工期稳定、有低密度基本面的优质二代盘，较为偏远、工期滞缓、小高层甚至大高层的存量项目就显得非常艰难，大幅降价似乎也很难撬动流量、躺平居多。
新房行情，要综合流量做参照。
过去我们总是会说“有价无市”，如今，一些基本面比较差的项目即使降幅达到30%+也无人问津，是同样的道理。属于无效降价..
产品换代带来的贬值，似乎无人可以幸免，站在此刻，这颗“贬值雷”已经引爆。
这也将是沧州新房房价是否触底的一个重要参考。
那么是否到位？还要看新盘、新产品的定价和流速
综合看，目前优质二代产品仍然有自己的价值逻辑和空间
必要前提是，现房或形象进度接近现房+品质不掉队！
03
产品换代 新盘蓄势待发
定价/流速 将定锚下阶段新房房价行情
开发商妥协，二代产品的“贬值雷”已爆。
更关键的三代产品价格锚定犹未可知，在未来2-6个月内，带有“赠送面积”的三代半住宅项目将悉数登场，完成首开，届时他们的开盘价格和去化率，将是沧州下一轮房价行情的重要锚点。
同时，未来6-12个月，会有三代住宅项目开始交付了，图纸上的代差照进现实，可能会对产品换代的价差进一步锚定。
∥天成观澜一期实拍图
届时，产品换代带来了“贬值风险”是否释放到位，会有概论。
目前同板块二三代产品价差预期基本有10%+.. 参考澜湾壹号对比玺樾春秋等。
但全新项目会有一个“期房等待成本”的抵消，期房现房行情差理论上也有10%左右。
房价究竟要到什么程度，才能触底？
仅从微观市场来看，客观说，就仍有很多x因素，很难精算。
产品换代价差10-15%，同板块现房期房价差10%-15%，才算基本释放，拥有稳定空间。
存量新房市场低迷，九十月份非常关键，关注观棠、云墅这些进度较快的新盘首开，同时关注优质二代现房的持续去化效率。
04
土地供应，企稳
分化，商品房迎来市场化
2024年，沧州市主城区一共有8宗市场化住宅用地成功出让。
2023年，这个数据是7宗..
是克制也好，是市场环境使然也罢，沧州市区的新项目节奏在这两年走出了相对稳健的态势。存量逐步消化，新盘稳定推新..
2017年起，沧州市区一直保持着快节奏的土地供应，到2023年这一数据逐步调稳..
供应是否恢复健康值，有一个重要状况需要参考，近两年新供应的项目是否已经成为市场主力？
目前，在新房市场我们会关注的项目，基本是今年摘地的纯新盘。
过去两年城市更新用地占据了很大份额，滞销项目和开发滞停地块也不在少数。但他们均难具备市场化特征。如上文所述：品质面+进度，是市场最关注的。
卖地量被动骤减，对楼市和房价来说，不一定是坏事。
毕竟，供需关系稳定，才能维稳行情。
但，潜在供应和供应欲望，依然是x因素。
05
资产配置角度
看利率和出租回报率
第一个点：出租回报率高于定期存款利率。
大家应该都关注到现在的定期存款利率情况，一路走低。大行三年期存款利率均来到2%以下。
也就是说，你的房产能否给到你超过2%的年租金回报，在沧州市这样的房子虽然不多，但应该有。
算清楚这笔帐，这类房产会停滞抛售，
也就意味着“止跌”！
房价下跌—租售比修复—跑赢普遍投资—停止抛售—房价止跌。
第二个点：出租回报率高于房贷利率。
房贷利率持续走低，是中长阶段趋势。
但目前沧州执行的3.6似乎相对不达预期，
目前，出租回报率高于房贷利率，对沧州来说似乎还遥不可及。
但随着房贷利率和房价的双重走低，居住品质时代的到来，不排除未来有这样的优质房产出现。这或许是一个过于理想的未来...
但..还是尽量找到优质资产吧，毕竟我们似乎也“无处可逃”。
一旦出租回报率达到3%以上，房贷利率回落到2字头，空间就会出现，房产配置的信心重铸。
毕竟..央行已经发文暗示：
“若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。”
言外之意，即房价到底，回调结束？
如果利率和出租效率均满足，意味着房价清晰触底。
小结
本文引用了作者很喜欢的地产媒体逻辑，房地产修复分五步：探底、触底、筑底，复苏、回暖。当土地、新房、二手房、货币都出现明确标志，才能谈触底。
这几个维度，沧州尚没有十分清晰的参考。
但我们至少能获取研判方式。
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