本文来源：大河财立方
立秋的八月凉意袭来，租赁住房REITs却迎来“盛夏”时刻。
8月22日，招商基金招商蛇口租赁住房REIT正式获批。这是《通知》发布后第一个成功发行的租赁住房REITs。
REITs常态化发行新阶段之下，租赁住房领域REITs迎来提速，越来越多企业申报加入租赁住房REITs大军。
“最近一段时间，市场上参与申报REITs企业大幅增多。戴德梁行目前接触前期准备的企业就有上百家，包含区域企业、城投平台、大型房企等各个企业类型。其中，以保障性租赁住房（简称保租房）底层资产为代表的租赁住房REITs是一个热门种类。”戴德梁行估价及顾问服务部高级董事王飞强对大河财立方记者表示。
保租房REITs提速
房企、城投等轮番登场
随着REITs新政的推行，以保租房底层资产为代表的租赁住房REITs迎来发行机遇期。
“传统融资看企业主体信用，而公募REITs看的是底层资产和运营情况。从理论上讲，目前，市场已不排斥任何企业主体，只要上市的资产达到标准即可申报。”王飞强认为，当下，对于有REITs上市计划的企业而言是一个难得的时机，特别是保租房REITs的申报。在租购并举、房地产双轨制的大背景之下，保租房等底层资产REITs申报速度更快、成功概率更高。
记者注意到，招商蛇口于5月27日宣布拟开展招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的申报发行，原始权益人为深圳市招商公寓发展有限公司。
仅仅不到3个月，8月22日，深交所官网显示，招商基金招商蛇口租赁住房REIT正式获批。
“响应国家相关政策，公司积极以融促产，以太子湾项目和林下项目为底层资产，推动保租房REITs发行工作。”一位接近招商蛇口人士对大河财立方记者表示。
除了招商蛇口以外，2024年，还有多家企业积极推动保租房REITs申报发行工作。例如，今年3月份建设银行宣布“建信建融家园REIT”获得证监会和上交所受理；新黄浦于今年1月底宣布启动保租房REITs申报发行工作。
城投平台公司亦是保租房REITs发行的主力军之一。据记者了解，北京昌平保障房、天津泰达人才安居、西安高新区保障房、青岛房投、上海临港等多单保租房REITs的申报发行工作正在稳步推进中。
2023年8月9日，“河南省豫资保障房管理运营有限公司（简称豫资保障房）2023年度第一期定向资产支持票据（类REITs）”成功发行设立。该项目为中国银行间市场交易商协会首单公租房类REITs产品，同时是河南首单类REITs产品。
记者获悉，豫资保障房正积极探索发行公募REITs的可能性，发行类REITs为后期筹备公募REITs积累相关经验。
多位业内人士在接受大河财立方记者采访时表示，以保租房REITs的发行路径来看，类REITs培育至公募REITs是一个公认可行的途径。
“类REITs相当于公募REITs一个前期准备与培育阶段，待资产成功培育和规范后，可成为公募REITs或其扩募的储备资产。实际上，类REITs成功发行后，相关资产已进入到一个比较稳定的运营期。”克而瑞研究中心企业研究总监房玲向大河财立方记者表示。
REITs扩容
市场化租赁住房“入池”
从2021年的“958号文”首次将保租房纳入可发行基础设施REITs的基础设施范畴，到2022年《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》，再到如今REITs新政的发布，租赁住房REITs底层资产扩容。公募REITs在租赁住房领域的相关政策不断完善。
记者发现，此次REITs新政将市场化租赁住房纳入试点范围，租赁住房领域扩容至四大类型。除了此前的保租房、公共租赁住房，也包含由专业机构自持、不分拆单独出售且长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目。
实际上，市场化租赁住房的扩容已在市场意料之中。
“在《通知》发布之前，市场已经先行。华夏基金华润有巢REIT就是这一底层资产。它是首个市场化机构发起的保障性租赁住房REIT，原始权益人为市场化运作程度较高的专业地产开发商华润置地。”房玲说。
“租赁住房去掉了‘保障性’几个字，是一个很大的突破。”中国REITs联盟执行会长王刚表示，相对而言，保租房租金受到限制，而市场化的租赁住房空间更大，租金上涨不受限制，可以支撑更高的估值。卖不掉的商品房，未来可以往租赁住房的方向转，实现资产盘活。
王飞强对记者表示，此前发行租赁住房REITs的前提是先要拿到保租房的政策认定。此次政策扩容，市场化租赁住房可以申报REITs，从国家层面扩大了租赁住房REITs申报范围，长租公寓等底层资产申报REITs将更加宽松。
“长租公寓REITs目前在积极申报中。”一位接近万科人士接受大河财立方记者采访时表示，万科一直以REITs发行为资产的要求标准，持续提升旗下经营性不动产的资产质量。目前，万科已推出公司旗下消费、仓储物流等两项基础设施资产REITs。
记者注意到，在REITs新政发布前，特别是2024年以前，REITs市场处在试点阶段，只有部分高信誉度企业拿出优质的资产做REITs，多数企业处于观望期。
“一些优质的资产不上市也可以产生较高收益且稳定现金流。在过往很长时间里，拥有优质资产的部分企业出于对REITs市场情况不太明晰、考虑其他类型投资机会等原因，对是否用优质资产参与REITs持观望状态。”王飞强说，随着REITs新政的实施，相关企业的态度开始发生变化。
盈利稳定增长
上市保租房REITs表现亮眼
大河财立方记者梳理发现，目前已有5只保租房REITs上市。在二级市场，今年以来，上市保租房REITs表现出稳定的盈利态势，深受资本市场青睐。
具体来看，2024年第二季度，除国泰君安城投宽庭保租房REIT之外的4单保租房REITs合计实现净利润2415.57万元，同比增长11.31%，环比增长7.34%。其中，华夏基金华润有巢REIT同比增幅和环比增幅分别达到235.69%和72.76%：华夏北京保障房REIT同比增幅和环比增幅分别达到7.42%和6.22%。
在盈利整体保持稳定背后，源自保租房REITs底层资产稳定的出租率。
就除国泰君安城投宽庭保租房REIT之外的4单保租房REITs公告来看，合计10个保租房项目出租率的中位数高达97.53%，最低为华夏基金华润有巢REIT的上海有巢泗泾项目，为94.07%；最高为中金厦门安居REIT的厦门珩琦公寓，为99.65%。
为何能取得如此优秀成绩？业内人士分析，一方面，是由于2024年2季度保租房REITs的资产运营情况保持稳定，出租率及收缴率波动幅度较小，且部分项目租金水平单价均有所上升；另一方面，政策利好不断，发改委发布REITs常态化发行通知，市场化租赁住房等项目纳入了底层资产。
业内人士普遍表示，REITs在租赁住房市场融资体系中的作用越来越重要，为房地产行业注入新活力。
中银证券也在其研报中指出，发展保租房REITs有助于形成可持续发展的投融资模式，募集资金继续用于保租房建设，将有效扩大租赁住房供应规模：
对于供给端而言，通过运用REITs等工具盘活存量，以提高租赁房源供给规模，更好发展保障性租赁住房业务，可以加快补齐租赁住房供给侧短板，推动解决大城市新市民、青年人住房困难问题；
对于企业端而言，引导多主体投资，将有助于筹集长期权益资本金，形成可持续发展的投融资模式；
对于行业端而言，保租房REITs有助于推动我国房地产行业转型，或成为未来行业新发展模式之一。
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