今年上半年，万科实现营业收入1427.79亿元，同比下降28.93%；归属于上市公司股东净亏损98.52亿元，同比下降199.8%，而去年同期万科净利润为98.7亿元。
这是万科自2006年来的首次亏损。
其中，万科租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入 17.3 亿元，同比增长 5.3%。截止6月底，累计开业数量增加至18.3万间，泊寓客户满意度95%，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，保持行业领先水平，单房运营成本同比下降13.3%。
在业绩会上，万科管理层表示，“长租公寓是一项长周期、低毛利的业务，尽管这项业务的开展并不容易，我们仍坚定地好看长租公寓这条赛道，并始终把长租公寓作为万科的三大核心业务之一”。
规模持续扩大，稳居全国集中式公寓第一
万科泊寓依旧是全国最大的集中式公寓提供商。
截至今年6 月底，泊寓在全国 29个城市共运营管理租赁住房 24.2 万间，累计开业 18.3 万间，集中式长租公寓的管理规模全国第一，服务的企业客户超 5300 家，为业务带来了更稳定的客户结构。
今年上半年，泊寓在北京、深圳、杭州、成都等城市新获取房源 1.5 万间，其中一线城市拓展房源 1.2万间，占比 80.6%；净新增开业 0.33 万间。
与此同时，今年泊寓加大了与各地政府、国资国企在保障性租赁住房方面的合作，截至上半年，在北京、天津、 深圳、厦门等 23 个城市共纳保155个项目，涉及房源11.22万间，位列市场化运营机构纳保数量第一位。
有质量地增长，泊寓利润实现双位数增长
在业绩会上，万科管理层表示，泊寓一直坚持有质量的增长，在2024年上半年经营性利润（NOI）和权益净利润均实现了双位数增长。
2023年，万科泊寓第一次实现了成本法下的盈利，尽管今年的市场环境出现了一些变化，泊寓的出租率依旧保持着95%以上的健康水平。
在2024年业绩会上，万科部分经营性业务收益率还在爬坡阶段，可喜的是泊寓已经完成了第一批资产的收益率爬坡，计划发行REITs的5个项目以及建万基金持有下的5个项目，NOI率均达到了投资者的要求。
截至 6 月底，泊寓的出租率为 95.2%；项目前台 GOP 利润率接近 90%，继续保持行业领先；单房运营成本同比下降 13.3%。
泊寓在运营效率、自有渠道建设及服务客户的能力得到了长足的提升，持续保持行业优秀水平。
一是“机器+人”的数字化运营能力不断给门店的运营赋能提效，GOP率达到约90%的行业领先水平。
二是自有渠道占比进一步提升到85%，与泊寓达成合作的企业数量超过了5300家。
泊寓线上平台累计注册人数 461 万，同比增长 63.4%；公众号粉丝数达到 123 万。
三是不断提升服务能力让老客户满意，打造独特的社群服务能力。
泊寓持续开展社群主理人计划，共建社群，搭建交友、运动、桌游、手作、电影、户外骑行等各类兴趣圈子，并对在租企业客户定制开展不同主题的交流活动，助力新青年更快融入城市。
上半年开展了近1300场社群活动，老客户的续租率接近60%，仅在上半年通过老客户转介绍的成交就达到了近1万次，客户满意度提升至 94.5%。
为提升服务品质，泊寓针对物业及设备的运营维护持续开展“入住如新”和“维修八必会”，实现老项目“入住如新”。
如西安大学城店开业 9 年，面对资产老化问题，项目团队自己动手进行维修改造，实现老项目焕新，客户满意度得到提升。
存量资产盘活模式在不断成熟
泊寓在大型项目上建立产品优势和社群口碑。
泊寓在经营北京草桥（院儿产品系）、深圳万科云城等大型项目的过程中，积累了丰富的产品经验和服务能力，并逐步转化为业务的竞争优势。
例如，厦门海湾社区体量 4,044 间，2023 年 3 月入市后，面对片区内原常住人口稀少、公共交通匮乏、生活配套不足的局面，通过积累的B端客户经验、生活配套招商能力、社区运营能力，开业后连续16个月月均签约500间，实现出租率 100%，首个完整年度的 NOI 率超过 5%。
发展提速的背后，是泊寓利用成熟的运营管理能力，助力内外部盘活存量资源。
如深圳平山村项目，通过“国企统租+合资运营”模式，获取 6,000 间房源；与小米战略合作，获取北京小米宿舍项目，房源 2,658 间，打造企业员工宿舍标杆项目。
比如，以深圳环水项目为代表的非居改保模式，已复制至多个城市，近7000间。
此外，内部存量资产的盘活运营也成为新的业务增长模式，传统商办资产“由售转租”的新模式也取得了巨大突破，今年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租。上半年盘活由售改租的商办项目 6 个，盘活房源超 5,500 间。
值得注意的是，泊寓业务获得了多城市地方政府的信任，实现项目拓展路径新突破，在长春、济南、天津、成都等地与政府、国资国企达成了战略合作意向，未来合作总房源数超2万间。
新时期的存量市场，泊寓扮演着“双边客户”的链接者角色，一边链接着资产方，为资产找到适配的解决方案，一边链接着租客，为租客找到有温度的空间。
泊寓在新时期的发展，就是要不断提升和强化我们在“投、融、建、管、易、服”上的6项能力，解决好“业主方”和“租户方”的需求。
免责声明：本文综合自万科半年度财报及中期业绩发布会，仅代表作者个人观点，不代表维C公寓传媒立场。
