二手房最差的时代已经过去了吗？
最近，我频频刷到河西中部二手房价格止跌回涨的消息，印象比较深刻的是，万科光明城市5月9日卖出了今年的第一套单价破5万的二手房、云际花园142㎡的户型半年左右成交价涨了3000元/㎡.....
南京二手房市场沉陷低迷期已有三年多时间，大家听到最多的声音就是“跌”，而这一次，河西中部率先起涨，对于压抑了许久的市场和业主们来说，仿佛重新找回了信心。
河西中部奥体东板块是南京较早的富人区之一。这里聚集着万科光明城市、中海塞纳丽舍、银城西堤国际、万达华府等小区，房龄基本接近20年。
今天上午10:00左右，万科光明城市旁边的中介正在给客户梳理房源信息。他说眼下虽无法回到2020年左右的火热市场中，但是相比去年同期来说，问询量和带看量都增多了。
市场活跃度变高了，这是中介对当下河西中市场最直观的感受。
据其坦言，3月到5月期间他们门店一共卖了3套万科光明城市的房子，算不错的成绩，放在去年或是前年，两三个月开不了一单也是正常的。
我在链家网上也查询到，今年3-5月期间，万科光明城市共成交14套房源，而去年同期的成交量只有8套、前年同期成交量只有4套。
此外，在链家网上的带看记录还显示，最近30天以内，万科光明城市带看次数达到了509次，相当于日均带看17组，非常可观。
嗅觉敏锐的业主们观察到了市场风向，近期也有了调价的动作。中介说，除了极少数急卖的业主之外，近期大多数业主都有调价动作，少则20-30万，多则70-80万。
至于成交价，中介反映部分户型相比今年年初出现了微涨。
比如：同样是76.6㎡的小两房，去年11月份成交均价约4.49万/㎡，而今年4月成交均价约4.55万/㎡。
万达华府于4月14日成交一套103㎡户型 ，成交均价约5.26万/㎡，相仿的面积段，放在今年年初基本都是4字头的成交单价。
银城西堤国际于今年5月15日成交一套157㎡户型，成交单价约4.79万/㎡，相仿面积段放在去年12月，成交均价为4.7万/㎡，涨幅900元/㎡左右。
作为河西中部的后起之秀，新城科技园板块近些年也有一些楼盘陆续上市，云际花园于2022年4月交付，是河西中部为数不多的次新房小区。
中介告诉我，该小区今年在他们平台一共成交了5套房，其中有4套是4、5两个月卖出的，另外，最近30天内的带看量冲到了218次。
截图自链家网
相比今年年初来说，近期成交价也出现了涨势，以建面约142㎡为例，4月底成交单价约5.58万/㎡，相同的面积段去年年底的成交价为5.28万/㎡，有了3000元/㎡的涨幅。
截图自链家网
相比河西中部的老房龄小区来说，云际花园更加抗跌。
从2023年该小区首批二手房入市以来，成交价就一直维持在5字头。对比2020年约4.8万/㎡的新房价格来说，业主还获得了少量增值空间。
其二是圈层纯粹。相比河西中多数大、小户型掺杂的小区来说，云际花园起步面积142㎡，为纯改善小区，对于讲究圈层高端纯粹的家庭来说，是个加分项。
近期，该小区市场活跃度有所提升，链家网上显示30天内有218次带看。另外，今年以来链家网上成交的5套房源，有4套是4、5月期间卖出的。
河西中部二手房市场活跃度提升的原因是什么？
中介分析，近期首付比例和贷款利率双降，扩大了河西中部的客群。以前买河西中部的只有一小批富人，但现在很多刚需家庭也能上车了，所以看房人多了。
闺蜜安安跟我说，3年前她买江北核心区一套89㎡二手房，花了410万。首付3成共123万，站在6%的高位线上贷款，月供17207元。
而现在，在河西中部买一套90多㎡的二手房只要450万，以首付最低1.5成、利率最低3.25%计算，首付只需67.5万，月供16646元。
对比后你会发现，现在买河西中部二手房的压力还没有3年前买江北核心区二手房那么大。
当看房人增多，业主心态就会发生变化，加上现在“以旧换新”政策的出台，很多业主认为再置业并不是只有“卖房买房”这一种途径，所以现在砸盘现象很少见，大家会选择观望市场，甚至通过提高挂牌价来试水市场。
中介预测，河西中部二手房市场价格下行的可能性不大，最差的时代或许已经过去了。对此，你怎么看？欢迎留言区聊聊。
