不想砸在手里!在江宁百家湖,我该怎样选房?

楼市   房产   2024-04-25 16:43   江苏  

二手房行情虽好,但全靠低价支撑。


前两天,有网友询问:一片降价声中究竟什么样的二手房价格会相对坚挺些?问出这样的问题并不是空穴来风,原因是他打算在江宁百家湖买套二手房,在当下形势下,摸不准自己看中房子将来是否还会大幅降价,不想以后砸在手里。


很多正在看房的人都会有这样的顾虑。未来卖房时价格如何,首先取决于你的主观想法,如果你急卖自然卖不出高价;其次与市场竞争环境有关,今天我们主要讨论后者,我把对百家湖板块的实探见闻和自己的思考分享给大家,也欢迎在评论区交流。


百家湖板块二手房小区实景


01
1.8-2万/㎡
百家湖商圈内老小区卖不上高价


百家湖板块是江宁的新街口,发展起步较早,地铁、商业等配套也很完善,很多新南京人和江宁本地土著都会选择在此置业。


这里的二手房主要集中于百家湖商圈内以及百家湖商圈以南接近九龙湖的区域内。


很多人觉得商圈内更加繁华,因此二手房肯定比非商圈内更贵更保值,这其实是片面认知。


我在实探过程中发现,百家湖商圈里大多数二手房小区价格并不高。


比如:百家湖国际花园、湖滨世纪花园、21世纪现代城等,普遍的成交单价在1.8-2万/㎡出头。中介说卖不上价格的最根本的原因是房龄老,居住品质感差.....


百家湖商圈内二手房小区实景


房龄老、品质低对于价格的杀伤力很大,我还发现这些低品质房子的跌价速度堪比河西南。


结合近4年的成交价来看,2020-2021年高峰期时,这些小区成交价基本在2.8-3万/㎡,对比现在的1.8-2万/平来看,相当于腰斩。


截图自链家网


所以,我要给你划的一个重点是商场和地铁不是房价的护身符,不要再想着配套优秀,你的房子就很值钱。别说百家湖了,就算在新街口和鼓楼,没有学区的低品质老房子也不受宠。


为什么会这样?


因为地铁和商场对于南京来说不稀奇,现在同时傍着地铁和商场的二手房小区很多。


另外,现在人买房都是奔着长住的,商场远一点,一脚油门就能解决,但是户型不好、小区没有品质、物业管理不严,是自行无法改变的,所以现在买房人也就更挑居住环境。


但凡有点经济实力的,我劝你买二手房不要光图便宜,逮着老房子买,那不是捡漏,而是套牢。随着时间推移,房龄越来越老,房价真的很难翻身。

02
3.7-4.2万/㎡
百家湖商圈外围的品质小区更坚挺


沿着百家湖商圈一路南走,接近九龙湖的一小片区域中,又是另外一幅景象。万科翡翠公园朗诗玲珑屿为代表的一些新小区价格较为坚挺。


万科翡翠公园最新成交单价在3.2-3.4万/㎡,朗诗玲珑屿普遍成交单价在3.7万/㎡以上,高者达到4.2万/㎡,是江宁百家湖二手房市场中公认的“扛把子”。


截图自链家网


为何我说这两个小区价格相对坚挺?


2020年,当时万科翡翠公园二手房成交价4万/㎡左右,如今成交价3.4万/㎡左右,今日不同往日,跌幅6000元/㎡也属正常。2016年在售时,均价只有2.35万/㎡,现在卖房的业主也有溢价空间。


万科翡翠公园实景

朗诗玲珑屿也一样,2021年最高峰的时候二手房最高成交价达到5万/㎡左右,现在还能保持3.5-4.2万/㎡的成交价,算是合理跌幅。2016年收官时,也就2.2万/㎡的均价,业主也是有赚头的。


朗诗玲珑屿实景


对比百家湖商圈来看,这两个小区的位置并不算核心,但是它们宜居性却超过百家湖商圈。


首先,它们距离景枫、金鹰步行也就1公里左右,很便捷也不吵杂。而且周边环境很亲自然。


万科翡翠公园一路之隔就有绿化景观带,小广场上还设置了休闲区和儿童游乐区,方便年轻人遛娃或老人散步。


万科翡翠公园周边实景


诗玲珑屿东侧和南侧分别是秦淮河和牛首山河,风光优美,居住界面也很新。


朗诗玲珑屿周边实景


其次,也是最为关键的是房龄新,小区有质感。万科翡翠公园是精装交付的小区,楼栋外立面维护的较好,小区内部绿化率高、部分楼栋1楼配有双入户大堂,很有改善小区的感觉。


万科翡翠公园实景


小区管理上,万科物业也很加分。小区一共3个入户门,每个门都设有保安,必须和业主取得联系后陌生访客方可进入小区。


不止一个中介说,这是目前江宁百家湖品质感最高的二手房小区,价格是完全靠小区品质和物业支撑起来的。


朗诗玲珑屿虽然交付时间早于万科翡翠公园,小区园林绿化和物业管理方面不如万科翡翠公园,但是它的卖点是小区中有部分小高层产品,得房率较高,圈层感更强,另外精装交付配有三恒科技系统,放眼周边,几乎没有这样的配置。


朗诗玲珑屿实景 

总结来看,两个价格相对保值的小区都有一些独家亮点,这才是房价的护身符。人无我有,人有我精这是市场中永远不变的竞争优势。


另外一个值得关注的信息是,科翡翠公园和朗诗玲珑屿周边在售的二手房小区不多,不像河西南、江北核心区、燕子矶、仙林湖那么扎堆,自然内卷压力不大。

03
二手房价格或将继续下探
买房人可优选稀缺、高品质的次新房


南京二手房市场未来会是怎样的局面?


我个人觉得短期内价格还会继续下探,因为很多小区没有降到底,包括江宁百家湖、南部新城、河西南等一批2015年之前买房的业主们目前买房仍有少量溢价空间,不着急入住的买房人完全有时间货比三家。


此外,还有一个现象是二手房价格两极分化已经拉大,未来也会继续加剧。


缺乏优质教育资源、品质感差的老小区;非品牌房企开发、区域内同质化明显的普通小区,价格都不占优势。


买房人想要挑选安全性更高的房子,大家首先结合自己的生活圈,其次在能力范围内先聚焦品牌房企的次新房、再优选有独家卖点的稀缺性房子。


江苏房地产金融
关注江苏地产金融圈大小事,为您提供权威、理性的资产配置建议。
 最新文章