中午吃饭时，一个姐妹说孩子今年9月就要上幼儿园了，想提前在鼓楼置办一套“拉力琅”学区房。南京的父母确实这样，卷是常态。
眼瞅着这两年学区房市场行情一路下行，她又陷入了矛盾，害怕买亏，确实工薪阶层挣钱不容易.....
如果，你也是正在挑选学区房的家长，对于“拉力琅”学区房价格有些捉摸不透、不知道怎么挑选，那我建议你耐心看完此文。
先给大家纠正一个观点。南京学区房市场下行确实不假，有些“拉力琅”学区房价格甚至腰斩，但是这不意味着该施教区里所有房子都难逃大跌价的命运。
1.“拉力琅”学区房中最抗跌的小区——金鼎湾今朝天下
我梳理了一番，从2019年到2024年，几乎不受学区房市场波动、保值性相对较强的学区房只有金鼎湾今朝天下（拉小+29中）。
金鼎湾今朝天下实景
金鼎湾今朝天下是“拉力琅”学区房中唯一一个房龄10年以内的高品质大平层住区。我在链家网上看到，今年1月28日，项目成交一套148㎡户型，成交单价达到9.79万/㎡，春节前属于成交淡季，该小区依然卖出了高价。
截图自链家网
虽然没有金鼎湾今朝天下那么抗跌，但是相比大多数腰斩价的老破小来说，跌幅相对较小的小区还有力小+29中学区房中的仙霞公寓和匡庐花园。
仙霞公寓是2006年左右交付的小区，只有3幢9层的小高层，出货量较少，我在链家网上查询到目前在售房源只有8套。
最新一条成交记录是去年10月15日，一套109㎡户型成交单价8.49万/㎡，中介说，2020年学区房市场高峰期时，相仿户型成交单价在10万/㎡左右 ，跌幅不到2万/㎡。
截图自链家网
匡庐花园是2002年交付的小区，同样小区挂牌量较少。据链家网信息显示目前仅有2套正在出售的房源，最新成交记录是去年5月3日成交一套140㎡户型，成交单价7.48万/㎡。
截图自链家网
1.大、小户型价差缩小，不要盲目追低
几年前拉力琅学区房价高，很多人为了控制总价，会首选小户型单室套。但是现在的行情背景下，大、小户型价差逐渐缩小，更有机会淘到高性价比的两房甚至三房产品。
2.200多万到400万，如何选“拉力琅”学区房
②300多万“上车”：山阴路、怡景花园、玉泉路
山阴路是力小+29中学区房，最近成交的一套39㎡户型，总价313万。中介说，山阴路小区之所以房价格比拉小学区房中老小区略高的原因是，小区出新过，居住环境较好。
怡景花园是拉小+29中学区房，最近成交一套77㎡户型，总价382万。相比其它老小区来说，该小区位置不错，距离2号线汉中门占仅有400米左右，但是弊端是户型设计不佳。
玉泉路是琅小+29中学区房，目前挂牌房源中，最便宜的一套是43㎡户型，总价390万，有议价空间。据中介介绍，去年11月成交一套37㎡户型，总价300.5万。
我记得两年前，南京学区房市场刚降温时，我实探过拉力琅学区房成交行情，那时入手门槛基本在400万以上，现在却能捡漏200多万的房子，无疑，现在的买家更幸运。
中介称：年底捡漏机会更多
很多人想知道当下是否是最佳入手时机？对此中介表示，每年春节后到4月份都是拉力琅学区房成交旺季，主要原因是孩子户口需要在入学前一年的4月30日之前迁入。
拉小附近一位二手房中介告诉我，上个月成交量和带看量都有所上涨，他们门店在4月上旬的一个周末连开了两单。5月份虽然没有4月份那么忙，但是基本上每天都有带看。
据其坦言，淡季或旺季只是反映在成交量上，成交价的变动不太明显，因为大多数房源价格已经触底了。
力小附近一位中介直言，如果孩子不着急用学籍也可以等等，他说最佳入手时机是每年的年底，很多开公司、做生意的业主急用钱，市面上低价抛售的房子会比较多，买家捡漏机会更多。
最后，我要提醒正在看学区房的家长们，如果你的孩子正在读幼儿园小班，那么，保守点看，最迟得在2025年春节前“上车”，以免错过落户时间。孩子还没有入幼儿园的家长们还有更多时间货比三家。
