本月，南京汇通路板块拍出了一幅容积率只有1.05的超低密地！竞价24轮，地价13081元/平，拿地房企为南通万佳沉香府房地产！
图源江苏土地
出让成功后，业内一片哗然！
为什么？
一是这块地，地价也太低了，比此前汇通路拍出的高层宅地地价降了4-9千/平！
二是，南通万佳沉香府，一个外地+外行企业，一进南京就敢进汇通路这样的冷门板块，未免胆儿太肥！究竟是谁的马甲？会不会是中南？
总之，汇通路板块这次土地出让，内里看点真不少！而且猫姐认为，这块地存在不错的市场机会，一起来看！
股权穿透，汇通路拿地房企真是外行+外地啊！
一起来看下G32这块地，容积率只有1.05，属于绝对的低密宅地，以后的类别墅小区，第四代住宅可以安排上。
位置上，区属江宁，北侧一路之隔是仙林别墅复地大鱼，东侧润岚府、南侧大观天下，西侧不远处是一处公墓，位置上讲，存在不利因素。
而拿地房企，南通万佳沉香府房地产又是何方神圣？
天眼查显示，南通万佳沉香府房地产开发有限公司，成立于2024年，位于江苏省南通市，是一家以从事房地产业为主的企业。
股权穿透一下，其占股99%的大股东北京龙辉事达咨询顾问有限公司，位于北京，是一家从事商务服务业为主的企业，也非主业房地产开发。
猫姐搜了一下，发现南通万佳沉香府房地产公司，最早见诸报道在今年的3月份，是在南通崇川区的土地推介会上，但资料显示，目前南通万佳沉香府房地产公司，还未在南通拿地。
南通万佳沉香府背后，会不会是中南人马？
对于南通万佳沉香府G32地块，猫姐有一个大胆的猜想，这块地背后会不会有“中南人马”？
为什么，众所周知，中南是南通起家的企业，在南通当地很有影响力。二是，中南刚刚确认汇通路退地成功。
9月初，有媒体爆出，位于汇通路的中南君启，确认已经退地。
这个项目在开发过程中，因为受到相邻地块文物勘探的影响，致使长期停工，好不容易复工之后，中南又受恒大拖累，陷入债务危机，无力开发，无奈之下，申请退地。
但一幅地真的能想退就退？有没有可能，其实是“换地”，退掉有文物影响的地块，重新换一幅附近的宅地，并且质素条件比原来还更好，容积率只有1.05，如果开发的好，受到市场欢迎，说不定还能给中南赚的一笔流动资金？
而且说实话，中南这个企业，耕耘几十年，如果就这么因为受恒大拖累倒了，我们是觉得很可惜的，如果能借着汇通路G32地块东山再起，未尝不可。如果是经验丰富的中南人马，那就更好了！这幅地开发就有保障了！
如果不是中南，那猫姐要说的是，建议这块地一定要请代建了。
不过有一点，如果请代建，代建费可不低哦，如果因为代建费提高售价，市场风险就又增加了。
地价大跌9千/平！汇通路有望筑底成功
客观评价，猫姐认为汇通路G32地块，是有机会的！为什么，因为这幅地的出让，基本上意味着汇通路筑底成功！
①地价大跌4-9千/平！汇通路上一次卖地是2022年的G44地块（即美都星屿熹，楼面价17527元/平），相比之下，G32地块足足降了4446元/平！
再对比邻近的大观天下，容积率2.0，楼面地价20039元/平！相比之南通万佳沉香府G32地块，地价降了近7千/平！再相比之前的铭著风华（地价22595元/平），地价降了9514元/平！
②容积率大降！汇通路此前拍地，容积率几乎都是2.0，但G32容积率却只有1.05！妥妥类别墅用地！
地价、容积率双探底，汇通路筑底成功！
板块筑底成功，G32只要品质做的还行，虽然属于江宁区，但做经济型精奢别墅，猫姐认为还是有市场的！
想想看，对面复地大鱼，现在二手成交单价4.2万/平（今年8月成交），一街之隔，G32做个2.5-3w/平档的别墅，难道不香吗？并且说不定，做的好，第四代住宅，比大鱼还有产品代际优势呢！
最后，猫姐想说的是：
目前南京很多区域地价都在筑底。
比如龙湖江浦G21（比此前周边的地块地价大降了约5千/㎡），比如中天美好东山G17（比此前中天云来拿地价格降近4千/平），再加上现在的汇通路G32，南京楼市一个筑底成功的三角形趋势已经成型。
这对于南京楼市，无疑是利好。那么当楼市筑底成功之后，房价会否跟着稳步回升，猫姐昨天的稿件，已经给大家分析过啦~
