截图时间2024年9月25日上午8:57
鼓楼新盘能建博悦府，首开价格开高了
中秋假期首日（9月15日），鼓楼幕府板块的能建博悦府首领销许开盘，次日项目工作人员就在朋友圈晒出现场人气视频，从视频中看，售楼处真热闹非凡！
但如果你真去过售楼处，就知道这是“照骗”，因为现实售楼处又窄又小，现在能呈现出这种观感，调光师也是要把镜头P爆了！
这种小售楼处无特别展示区、无会所，跟同类3-4万盘一比就是low……
“照骗”就只是照骗，网房数据不会陪你演戏，能建博悦府开盘7日后（南京规定开盘7天之内数据要上传网房系统），网房显示入网102套，成交“0”套，认购“29”套，但懂得都懂，认购数据水分大，真实市场看成交。
截图时间2024年9月25日上午8:57
成绩这么惨淡，跟首开价格过高脱不了干系，能建博悦府首开3.5-4万/平，这个区域曾经最高不过4.3-4.5万元/平，能建博悦府比之降了10-15%，但这二年南京楼市的平均降幅高达30%以上，博悦府这个价格，显然还在做着二年前的高价美梦。
当一个楼盘拿户型说事，可能是品质上真找不到其他亮点
能建博悦府，业内去看过这个楼盘的都知道：这是一个普得不能再普的楼盘。按研发代际，今年还能做出这么普通的楼盘，只能说开发商太过乐观！或是觉得鼓楼购房人没看过好盘？
它反复拿出来说的只有一个亮点——89平绝版户型！但在业内人士看来，这个户型怎么就“绝版”了呢？市面上类似的一抓一大把；这个户型也是楼市做得最成熟的，没有什么创新。
这是能建博悦府89平户型，三开间朝南，南向双阳台，开间约5.8米。南北双飘窗，干湿分离卫生间，U型宽景厨房（交付岛台），LDKB一体化客餐厅，近落地窗设计。
所谓亮点到底怎么样呢？
“89平三开间朝南，南向双阳台，开间约5.8米”，实则市场上这类户型众多，尺度秒杀能建博悦府的非常多，例如：
雨山路龙湖天曜II期89平三开间朝南，双联阳台开间约5.8米；
燕子矶保利燕璟和颂89平三开间朝南，双联阳台开间约5.9米；
软件谷凤起云台89平三开间朝南，双联阳台开间约6米；
城北兴智都会紫京89平三开间朝南，双联阳台开间约6.1米；
城南中心天悦风华89平三开间朝南，双联阳台开间达约6.3米；
……
南北双飘窗，保利一做做6个飘窗，能建博悦府才2个飘窗，最该做飘窗的卫生间还没做；
干湿分离卫生间、U型宽景厨房，都是开发商很多年前就能做到的设计，太基础了哪值得说；
LDKB一体化客餐厅，也不是全然打通……
这样的户型，南京哪家开发商做不出来？当一个楼盘在产品上仅仅 “吹嘘” 户型的时候，我们仔细一看才发现，这是在其他方面，真找不到亮点。
能建博悦府一味强调89平小户型，依然打的是市场供求差，即幕府板块新盘小户型不多，或者说幕府板块购房人资金总额有限，开发商可以以此撬动一批小户型业主，独家垄断这个户型。但其实，幕府板块中建还有两块地未上市，一旦上市，这种供求差就不存在了。
因此只有产品品质上做扎实，才能在二手市场上取得稳定永久的优势，这种靠户型面积打市场供求差取得了优势，只不过是昙花一现，随时可能被后来的新盘轻松打破，到时候头疼的可就是买入的业主了。
会所景观太弱，PK同时代品质盘输惨了
能建博悦府之所以拿户型说事，我们也很能理解，毕竟会所景观太弱，售楼处实景示范区啥也没做，还能吹什么呢？
这里我们也不说别的楼盘，就拿同价位盘来比较，来看看能建博悦府跟3-4万档同时代品质盘“保利荷雨瑧悦”比怎么样？
先上对比图，拿事实说话：
指标1：区位
能建博悦府地处鼓楼幕府板块，属于三线板块，较之保利荷雨瑧悦地处雨花软件谷二线板块，稍逊一筹。
指标2：教育
能建博悦府拉小幕府分校在建，官方消息预计2026年建成，还有二十九中幕府分校已投用；保利荷雨瑧悦南师附中雨花分校在建，预计明年9月1日开学招生。
综合来看，能建博悦府教资似乎比保利荷雨瑧悦更优，不过名校分校嘛，懂得都懂，最终还是得看生源（一般开办几年才能看出成绩），软件谷码农的后代可不是白卷的。
指标3：价格
能建博悦府市价在3.5-4万/平，保利荷雨瑧悦在3.3-3.8万/平，显然保利荷雨瑧悦更有性价比。
指标4：户型
能建博悦府户型89、115平，还有105平没上市；保利荷雨瑧悦户型89、99、104、112、128平，二者差不多。
指标5：外立面
能建博悦府外立面是灰色金属线条和米色一体板，保利荷雨瑧悦是铝板一体板和金属线条，并有屋顶飞檐设计，极富东方韵味。材质和设计上，保利荷雨瑧悦小胜。
指标6：会所
能建博悦府没有会所、也没有泛会所，但可共享长江悦府泛会所，长江悦府还是泛会所，不是早就设计好，而是后加的。
保利荷雨瑧悦有约1000㎡下沉式全龄会所，涵盖击剑室、亲子手作区、四点半学堂、梦幻泡泡池、音乐室、咖啡吧、健身房等全龄段休闲活动空间。这还是南京首家会所引进击剑室的楼盘。
保利荷雨瑧悦明显胜出。
长江悦府泛会所实景图：
保利荷雨瑧悦会所实景图：
指标7：园林景观
能建博悦府虽是多组团景观规划，但无大型景观无展示区，就3楼栋，这么一窄条，如何做景观？况且项目拿来展示的就这一张效果图，有没有可能这就是它最大的景观？
再看保利荷雨瑧悦，以“瞻园”为蓝本打造园林，实景已呈现，在3万盘里简直绝了！谁来谁输！甚至可以挑战金基名园望樾府！这对比也太惨烈了，能建博悦府比之弱爆了，保利荷雨瑧悦赢麻了。
能建博悦府景观效果图：
保利荷雨瑧悦景观实景图：
这里多提一句，能建博悦府3栋楼，保利荷雨瑧悦10栋楼，一个小一个中大型社区，未来谁能成气候不用多说吧。
能建博悦府鸟瞰图：
保利荷雨瑧悦鸟瞰图：
指标8：装修标准
保利荷雨瑧悦89平样板间实景图：
指标9：地库
能建博悦府负一楼无完整大厅，只有2/3厅。
保利荷雨瑧悦双大堂：一楼双层挑空。负一楼岩板背景墙。
保利荷雨瑧悦负一楼入户大厅，完整大厅，整幅岩板背景墙。
总体来说，能建博悦府PK保利荷雨瑧悦，户型、室内装修差别不是太大，但景观、会所、入户大堂、地库等公区指标，能建博悦府根本毫无战力值，输惨了！
而景观、会所等公区正是目前楼盘品质比拼的主要指标，因为这些区域，购房人后期很难通过自己装修去升级品质。因此景观会所等硬指标，几乎对一个楼盘的品质起到了“一锤定终身”的效果。
补仓拿地，能建博悦府旁边有垃圾中转站、消防站
从博悦府首开的销售情况看，这次地缘客并没有买单。除却品质外，地缘客们对不利因素也十分看重，我们发现能建博悦府正好踩中了地缘客们的雷区。
机智的网友一语道破：楼下就是垃圾中转站。
打开南京规资局的官网，看下能建博悦府的总平面图，的确有个在建垃圾站紧挨着小区，旁边还有个在建消防站……
寡吃地缘客，不做品质想赚高利润，奈何地缘客也清醒
能建博悦府为什么会沦落成一个“普盘”？
它的开发商能建城发也在南京开发了快10家楼盘了，也算是一个有经验的开发商了，怎么产品做成这样？至少它的顶级产品"中ning府"不是这么做的吧？
一语道之，好日子过惯了，普通日子玩不转，中低端板块控制性价比的能力缺乏……
业内其实都知道，能建博悦府为什么只拿三栋楼？
1、长江悦府销售不畅，开发商想引进学区,被迫补仓，地块太小，还有不利因素，先天不足。长江悦府2021年拿地，到目前为止，11栋楼推了8栋，入网660套成交398套，去化在60%，后期还有209套房待售，货量不小。
截图时间2024年9月25日上午8:58
博悦府这块地并不怎么好，不仅总建面仅约3.87万㎡共仅3栋楼，而且附近还有在建的垃圾站、消防站等不利因素，这景观会所都没有地方发挥。
2、开发商不愿面对市场普降的现实，妄图维持高利润，房价开高了。
能建博悦府3.7-3.8万/平，但会所景观太弱，对比南京其他当红板块的3万盘标杆，性价比严重不足。
咱就是说，凭什么当初开发商在长江悦府上决策失误（定位失误未做高品质小户型、未及时降价推售错失商机），如今却要购房人买单？真当地缘客人sha钱多？
话说回来，能建城发在南京是过过好日子的，之前中ning府大卖狠赚了一波，总部由此很看重南京公司，或许总部觉得地段好、团队好、或是市场好，会对南京提出较高的要求，但实则南京楼市整体较难，有赚就有亏。
能建博悦府别说赚钱了，能平出就不错了。
究其原因，做长江悦府时，市场已发生变化，但能建城发市场敏锐度不够，产品定位非常普通，定位高端产品，一味追求高价导致滞销，今年行情更差，性价比严重脱离市场。
南京早年间，也有很多地缘盘仗着区域垄断（独家在售），品质做得很一般也能卖光（但后期维权不断，比如紫金悦峰）。但如今市场艰难，热度只有一线区域、或超高性价比楼盘能够维持。
很多地缘客看过南京一线红盘后，宁愿跨区域买房，也不愿为差品质楼盘买单。因为普盘，在二手房市场的房价兑现力弱，会非常明显。
业内以往普遍认为南京地缘客人sha钱多，但其实哪有笨人呢？只是大家资金有限罢了。地缘客不愿离开老板块，坚守原因只是他们在这个板块已有一套房，想改善、想分巢。但他们无力再换个新区域，同时购置两套房。
但如果楼盘品质差太大，在二手房市场完全没竞争力，购房人也会毫不留情转身离场。所以我们认为，市场不可逆，唯有坚持地段+品质，才是打开南京楼市热销密码的不二法门。
最后，如果你是板块地缘客，是愿意跨区域买高性价比品质盘，还是愿意坚守家门选择一般配置的楼盘呢？欢迎投票！
