上周一，我们写了南京万科接代建的消息（详情：南京万科要做代建了！这个市场抢破头），南京万科有新项目了，南京楼市的万科回来了！
万科之后龙湖也回来了！就在近日，龙湖官宣：为江浦G21地块提供代建代销服务。
与万科为国资代建不同，龙湖代建的这个项目是南通亚伦拿的（亚伦成立于1999年，为房地产开发壹级资质企业。集团业务涵盖家纺产业、不动产物业、房地产开发等三大产业板块），这种为民企代建更具意义，原因很简单，为民企代建的项目会更贴近市场，且更注重现金流和利润率。
我们注意到，江浦G21地块比此前周边的地块地价大降了约5千/㎡，也就是说传统的老江浦板块，只要卖到2.4-2.5万/㎡开发商都能挣钱，而且龙湖有把握在这个区域卖2.4-2.5万/㎡以上。
这个意义有重大呢？这大概是近两年来，南京江北唯一一块有熟悉南京本土行情的专业级开发商新拿的地块（其余地块大多数是城投拿地，极少部分民企拿地的也没有找到专业的代建商，另有一个代建商绿城管理长裕平台也是第一次进入南京）。
依照龙湖在南京深耕10年、在江北运营11个项目的专业判断，老江浦还有机会！因为就在离地块不到的10米的地方，龙湖央颂已全部清盘，而且价格不菲，可见，龙湖的操作是稳的！
如果老江浦板块能以2.4-2.5万/㎡的定价站稳，那附近的浦口城南中心、江核青奥、研创园等江北各个片区的最新定价将有最新的依据。
整个江北楼市，龙湖会给到大家最真实的答案！
近日，南京龙湖正式官宣：龙湖龙智造签约南通亚伦，为G21地块提供代建代销服务。目前正在招聘营销团队！
G21地块就是2024年8月30日土拍中，南通亚伦首进南京摘得的地块，地块溢价成交，成交总价4.99亿，成交楼面价10091元/㎡。
该地块地处浦口老城中心区，旁边就是龙湖央颂，龙湖在这个板块有操盘经验，也因此，拿地仅10日亚伦就与龙湖达成合作，这是合作双赢。
据传将建第四代住宅，那这将是继核心区后，江北又一个区域迎来第四代住宅。
比龙湖央颂更占据优势的是，这次南通亚伦G21地块拿地便宜了4811元/㎡（龙湖央颂是2022年7月拿的地，当时楼面价为14902元/㎡，G21地块的地价是10091元/㎡），且地块的容积率为1.6，也比龙湖央颂的2.0容积率略有下降。
因此我们猜测，G21的楼栋配置可能类似于保利江韵臻悦，小高层+洋房混搭，而这个小区规模很接近此前的龙湖央颂，龙湖来操盘它，基本是稳的！
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龙湖摸清了江浦地缘客
央颂394套1.5年清盘
龙湖敢接下离央颂不到10米的G21地块的代建，应该是做过精准的市场调研的，绝非巧合，为什么呢？
因为就在一两个月前，龙湖央颂卖完了！能在这样的市场下把这个项目卖光，龙湖是掌握了这个片区的特征和特点的。
龙湖央颂2022年12月底首开，如今项目6栋楼394套房已全部加推，户型建筑面积约128、150㎡，据贝壳和龙湖方面的消息显示，该楼盘已经清盘。
这个盘只有约128㎡、150㎡两种户型，前期卖的好的时候单价达3万/㎡，后期128㎡卖到2.5万/㎡。
值得注意的是，项目约150㎡卖得尤其好，这或许也是龙湖敢于以2.4-2.5万/㎡的房价再次操盘老江浦板块的底气所在。
在这个时候能把项目卖完，这在全江北都是令其他开发商无比羡慕的事情。而央颂这个项目成功，归结于产品力以及地段。
当时项目开放样板间及示范区时就惊艳了南京楼市，第一次让大家见识了龙湖的设计水准，大家惊呼：真正的龙湖来南京了！
比如摩登公关风的主入口，约4.5米高的保加利亚灰高墙围院，搭配约42米长的“呼吸星空顶”和中央水景，塑造了江北豪宅的门面。
还有示范区内的复古绿色奢石背景墙，灵感源于美龄宫琉璃瓦的色调。
龙湖在这个项目上设计非常出彩，大幅提升了项目的产品力。
而龙湖央颂之所以能扛住这两年席卷南京的楼市大跌风暴，也跟它提前一步踩准楼市的命脉，布局地缘客有关；甚至定位128、150㎡的大户型，这跟今年南京卖的最好的项目桃园金茂府如出一辙，都是产品+地缘客取得最佳战绩，才得以撬动市场。
在这个基础上，龙湖敢接下南通亚伦的G21项目，甚至我们可以感觉到南通亚伦拿这个地，本身就跟龙湖有关，显然它是要复制龙湖央颂的产品+地段的胜利。
龙湖央颂开盘时，销许均价是2.95万/㎡，如果按照这个定价，在地价便宜约5000元/㎡的基础上，那么G21上市后销许均价可能就是2.4-2.5万/㎡！
再加上现在第四代住宅出来了，在这个项目上，景观可以复制央颂，会所、架空层，露台等都能做，也就是说，还有20%~30%的附赠面积加持。
这个项目如果卖2.5万/㎡，因为它有大量的附赠面积，实则跟市场上2.2万/㎡的项目是一致的，而价格一旦达到2.5万/㎡，房地价差达到1.5万/㎡，开发商是非常轻松的，有比较宽裕的利润空间，在这种宽松的造价下，楼盘品质也更能得到保证。
所以我们感觉，这个项目房价的“护城河”很强，而龙湖来操盘，加上现在第四代住宅政策，这个项目基本是稳的！
按照龙湖的战力值，这个项目还有几点值得我们期待：
第一，设计上有望再上高峰。
可以看到，龙湖央颂在南京的成功与产品力是完全分不开的，龙湖本身在景观和内装修设计上的产品力也是它的强项所在，我们也在这里提醒龙湖，南通亚伦敢于把这个项目交给你代建，你肯定要对资方负责，请你一定把最好的设计师、最强的设计团队派到南京来（PS：如果说龙湖在央颂的基础上觉得什么都简单，对市场缺乏敬畏、轻忽这个项目的话，产品品质一旦平庸，那翻车也不是不可能）。
第二，这个地方的地缘客龙湖已经牢牢掌握。
这个地方的地缘客显然还未耗尽，因为如果地缘客耗尽了，龙湖+南通亚伦为什么还敢拿地搞第二个项目？
第三，地价降了5000就是它房价的“护城河”。
楼盘有很大可能能够完成项目品质和开发商利润的正向循环，否则开发商一旦亏本，哪个品质能能坚持到底呢？
第四，第四代住宅，附赠面积是它的优势。
对开发商来说，卖2.5万/平能轻轻松松的挣钱，而对购房者来说，它的2.5万就相当于前一代住宅的2.2万，对购房人来说性价比也非常足够。
综上，这块地龙湖来操作基本是稳的，江北终于有开发商可能能挣钱了。这对整个江北也是一件好事。如果龙湖+南通亚伦的团队能挣到钱，那其他的国央企的团队、传统的招保万金再进江北，也就为时不晚。
只有等到民企、央企的专业团队主力军进江北，江北才能够真正复苏，才能打破现在城投+代运营的局面，真正激活江北楼市。
我们以江浦G21地块1万/㎡的地价来看，江北老浦口板块新盘的价格应该在2.4到2.5万/㎡，如果这个价格能站稳，那其他跟它相邻的板块价格也就有了参照系。
我们注意到，跟江浦G21地块同一批出让的位于城南中心的G22地块，地价10319元/㎡，都是1万/平左右，回到了同一起跑线。
其实又回到了一个老问题，你更愿意住在地缘客比较丰富、周边配套已经比较成熟的老城区（江浦），还是更愿意住在界面比较新的新城区（城南中心）呢？
如果这个项目能活，那么是不是能带动城南中心、研创园以及青奥等一系列片区房价的稳定？这一次，龙湖来为整个江北摸个实际的底。
以拿地10天就确定龙湖代建来说，这个项目的运营是非常快的，最多5个月左右答案就将揭晓，对此我们拭目以待。大家对这个项目以及江北的各个板块怎么看？也欢迎留言区说说。
