法官，我的房子“莫名其妙”被你们查封了，这可真是急死我了。
别着急，是你对外欠债了，还是其他什么原因，被法院查封房屋？
我没有欠债，是别人欠了我的债，拿房子抵给我，我俩两清了，但他又欠了另一个人的债，债主把他告了，还申请法院查封了他卖给我的房子。
这房子还没过户到你名下就被法院查封了是吧，这房子也许还能有“救”……
姜某、李某与米某为朋友关系，米某多次向姜某、李某借款未还。之后，米某将其房屋卖与姜某和李某用于以房抵债，双方债权债务两清。姜某和李某对房屋装修后入住，并交纳了水费、电费、燃气费等相关费用，但尚未办理产权登记手续。
而张某与米某亦存在债务纠纷，遂将其诉至法院，法院在执行阶段查封了仍在米某名下的该房屋，姜某、李某提起案外人执行异议之诉。
张某与米某之间是民间借贷法律关系，其享有的是普通债权，不具优先性。姜某、李某未办理过户登记非因其自身原因。姜某、李某对案涉房屋已支付价款并实际占有房屋，对案涉房屋享有物权期待权，在民事案件的执行程序中应停止对案涉房屋的执行。
案外人购买的房产被法院查封，可向法院提出案外人异议，法院应当受理并及时审查。对执行中的房产，如果案外人在人民法院查封涉案房产之前，已经签订合法有效的书面买卖合同，并完成交付。且非因案外人原因未办理过户手续。案外人提出异议的，法院应当予以支持。
购买房屋时一定要了解清楚售房人是否存在经济纠纷，房屋有无被法院查封的风险，明确该房屋是否具备更名过户条件，符合条件的及时办理更名过户，避免造成财产损失。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第28条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
作者： 吴国新
初审：韩 菡
复审：那华鹏
终审：徐 冠
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