开源晨会1112丨政策预期持续加码，看好科技成长及内需复苏；重启去库存，新周期再出发

【地产建筑】重启去库存，新周期再出发——2025年房地产行业投资策略-20241111

【机械】政策预期持续加码，看好科技成长及内需复苏——行业周报-20241110

【地产建筑】首单水利设施REITs正式上市，保障房REITs单周表现优异——行业周报-20241110

【传媒】关注AI广告商业化，继续布局游戏及IP衍生产业——行业周报-20241110

【地产建筑：万科A(000002.SZ)】销售规模稳居前列，优质土地储备充足——公司信息更新报告-20241111

【地产建筑：招商蛇口(001979.SZ)】销售规模同比由负转正，国庆热度助力公司销售回暖——公司信息更新报告-20241111

重启去库存，新周期再出发——2025年房地产行业投资策略-2024111

1、供需关系直接影响，居民预期为重要制约因素

我们认为本轮房地产周期房价下跌主要受供需关系和购房预期影响：成交端，2024年1-8月商品房销售面积绝对规模降至2015年水平；供应端，9月商品房待售面积依旧维持高位，二手房挂牌量自6月以来不断攀升，整体库存较大，供过于求的情况下，开发商和二手业主在避险趋势下降价出售，导致房价持续下跌。截至二季度末，预期未来更多储蓄占比维持高位，房价预期上涨比例降至14.6%，预期下行导致购房意愿不足的循环还在演绎。

2、房价止跌回稳的几种路径

（1）政策：首付比例和存量利率下调有望修复购房预期，四个一线城市限购政策调整后，房价预期改善传递到低能级城市。（2）供应：从严控增量角度而言，322城1-9月宅地成交面积和金额分别同比-20%和-36%，后续去库存措施不断推进，供需关系扭转有望使房价企稳；针对新房户型优化层面，70/90限制放开、各地建筑新规出台，优质产品有望获得更多溢价，实现新房价格的企稳。（3）需求：我们估算居民住房资产负债率12.65%，处于较低区间，同时我国25年以上房龄住房占比27.5%，后续改善空间较大。（4）租金收益率：百城租金收益率持续提升，成都、武汉、长沙等二线城市及部分三四线城市租金收益率水平超过3%，基本接近甚至超过房贷利率水平，提升进一步提高了房产配置性价比。

3、重启去库存，新周期的开始

我们认为2025年或将成为新一轮房地产去库存的元年，主要由三方面因素贡献：（1）新开工与销售之间的剪刀差：我们预测未来三年销售面积与新开工面积的累计剪刀差为8.28亿平，高于当前待售商品房库存；（2）收储商品房用作保障房，预计能帮助去化1.30亿平米库存。（3）城中村改造：预计100万套城中村改造能够预计能帮助去化0.75亿平米库存。我们预测2025-2026年销售面积分别为9.68、10.07亿平，对应增速2%、3%，销售均价增速0%、1.0%，对应商品房销售金额增速2.0%、4.0%；2025-2026年新开工面积分别为7.06、6.60亿平，对应增速-9%、-7%；竣工面积分别为8.72、8.19亿平，对应增速-6.3%、-6.1%。

4、投资建议

2024年9月以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。本次一线城市房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。2025年或将成为新一轮去库存的起点，预计政策将带动销量反弹，并逐步改善房价预期，从而逐步实现行业基本面止跌回稳。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升：贝壳、我爱我家。

风险提示：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。

政策预期持续加码，看好科技成长及内需复苏——行业周报-20241110

1、人形机器人：国内外有望形成共振，科技成长确定方向

国内外产业共振，国产本体及供应链有望充分受益。（1）海外方面：特朗普大选获胜，马斯克作为其坚定支持者，有望加速人形机器人量产落地。马斯克此前提出机器人量产落地关键在于构建更加精密复杂供应链，并表示正式改进Optimus机器人设计以大规模生产，国内产业链有望充分受益。此外，英伟达近期发布全新人形机器人通用全身控制器HOVER，其他海外巨头正加快推动人形机器人产业发展。（2）国内方面：华为设立首个机器人中心，赛力斯近期发布机器人招聘信息，超18+车企亿入局机器人赛道，国内机器人产业逐步加速。（3）自主可控要求下，新方向特种机器人也迎来加速发展。受益标的：（1）特斯拉机器人产业链：三花智控、拓普集团、五洲新春、震裕科技、中大力德、双林股份、兆威机电、柯力传感、丰立智能、步科股份。（2）国产机器人产业链：赛力斯、雷赛智能、瑞迪智驱、能科科技、豪能股份、科瑞技术、江南奕帆；（3）特种机器人：新兴装备、晶品特装等。

2、半导体设备：海外半导体管控或加严，重视半导体自主可控机遇

板块基本维持强劲，2025年预计国内晶圆厂资本开支超300亿美元，先进逻辑与DRAM设备国产化率有望从2023年的20%升至30%以上，核心设备商订单增速有望超30%。先进逻辑产能自给为AI及终端产业奠基，国产设备需求弹性增大。参考2019年起美国政府列出“实体清单”，严重限制中国多家企业从美国获得关键技术和设备，特朗普再次上台让美国对华半导体限制加严，加速国产替代进程。受益标的：（1）设备：中科飞测、精智达、芯源微、中微公司、北方华创。（2）代工：中芯国际；（3）光刻零部件：福光股份、茂莱光学、福晶科技。

3、消费电子：AI新技术推动换机潮，华为Mate70上市在即迎催化

AI等新技术创新有望推动消费电子新一轮换机潮。据华为智能汽车解决方案BU董事长余承东表示，Mate70系列手机有望于11月发布。手机品牌商持续加大对AI手机的升级，人工智能新迭代的手机系统有望换机潮，关注产业精密组装和散热的变化。受益标的：（1）设备端：赛腾股份，燕麦科技，鼎泰高科，宇环数控，快克智能，博众精工；（2）散热：中石科技、思泉新材、飞荣达，智动力。

4、工程机械：十万亿化债政策出台，基本面及估值有望回暖

11月8日，十四届全国人大常委会宣布十万亿化债政策出台，工程机械板块有望深度受益：（1）改善下游建筑企业回款，修复资产负债表（三一重工pb-lf2.2，徐工机械pb-lf1.6X，中联重科pb-lf1.1X，柳工pb-lf1.4X，山推股份pb-lf2.4X，恒立液压pb-lf5.1X，卡特彼勒pb-lf10.2X，横纵向对比均处于历史低位）；（2）改善基建资金面，加速实务工作量落地，带动下游开工复苏，工程机械内需弹性加大。受益标的：（1）长期配置：三一重工、恒立液压；（2）弹性标的：徐工机械、柳工、中联重科、山推股份。

风险提示：政策落地不及预期；产品研发进度不及预期；国际贸易摩擦。

首单水利设施REITs正式上市，保障房REITs单周表现优异——行业周报-20241110

1、首单水利设施REITs正式上市，保障房REITs单周表现优异

2024年第45周，我们跟踪的中证REITs（收盘）指数为772.45，环比下跌0.01%；中证REITs全收益指数932.66，环比上涨0.16%。本周REITs市场交易规模成交量达4.57亿份，同比增长106.79%；成交额达17.66亿元，同比增长90.51%；区间换手率2.98%，同比增长28.45%。2024年第45周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+2.27%、-0.97%、-0.02%、-0.22%、-1.76%、-0.41%、-0.20%；一月涨跌幅分别为+0.58%、-2.23%、-0.9%、-2.54%、-2.12%、-0.28%、+2.29%。本周共有24只REITs基金等待上市，广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金、工银瑞信蒙能清洁能源封闭式基础设施证券投资基金首发申报已通过，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金扩募已申报。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。

2、中金联东科创REIT上交所上市，银华绍兴原水水利REIT深交所上市

中金联东科创REIT在上海证券交易所正式上市，项目资产整体出租率为97.91%，资产估值合计16.17亿元。银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金在深圳证券交易所成功上市，总发售份额达6亿份，募集资金规模为16.968亿元人民币，初始网下认购倍数高达106.7倍，公众投资者认购倍数达到235倍。

3、一周行情：保障房REITs单周上涨2.27%，单月累计上涨0.58%

2024年第45周，中证REITs（收盘）指数为772.45，环比下跌0.01%，年初至今累计上涨2.12%，累计超额收益-17.50%；中证REITs全收益指数932.66，环比上涨0.16%，年初至今累计上涨8.23%，累计超额收益+11.39%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+2.27%、-0.97%、-0.02%、-0.22%、-1.76%、-0.41%、-0.20%；一月涨跌幅分别为+0.58%、-2.23%、-0.9%、-2.54%、-2.12%、-0.28%、+2.29%。本周REITs市场交易规模成交量达4.57亿份，同比增长106.79%；成交额达17.66亿元，同比增长90.51%；区间换手率2.98%，同比增长28.45%。

4、一级跟踪：两基金首发申报通过，24只REITs基金等待上市

2024年第45周，共有24只REITs基金等待上市，本周广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金、工银瑞信蒙能清洁能源封闭式基础设施证券投资基金首发申报已通过。

风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。

关注AI广告商业化，继续布局游戏及IP衍生产业——行业周报-20241110

1、AppLovin业绩大增，智谱AI上线“新清影”，继续关注AI应用推新及商业化

11月7日，美股公司AppLovin公告，2024年前三季度营业收入及股东应占利润分别同比增长43.2%和431.5%，或由于其推出的AI广告引擎模型Axon2.0带来广告匹配效率的提升，AI广告商业化潜力值得关注。11月8日，智谱AI宣布“清影”迈入新阶段，即可实现“10s？时长、4k、60帧超高清画质、任意尺寸，自带音效，以及更好的人体动作和物理世界模拟”，智谱AI近期在Agent、端到端情感语音模型、视频生成方面的持续突破，或推动多模态AI用户渗透率进一步提升。此外，昆仑万维天工AI于11月5日正式发布新版本AI高级搜索功能，采用强推理能力，并全方位升级数据库，在金融财经、科学学术等方面AI搜索能力大大提升，其旗下AI短剧平台SkyReels也将于12月10日正式在美国上线，为北美观众带来全新的智能短剧体验；视觉中国战投企业AiPPT.cn联合人民创投打造的“AiPPT政企版”计划于11月28日正式上线，为各级党政机关及大中型企事业单位提供一站式PPT创作解决方案。我们建议持续关注视频生成等多模态大模型、AIAgent、AI广告、AI教育、AI社交陪伴新品进展及商业化前景，继续布局AI应用。（1）大模型/语料/Agent：重点推荐腾讯控股、快手，受益标的包括昆仑万维、科大讯飞、阿里巴巴、美图公司、浙数文化、视觉中国、中广天择；（2）AI+IP/影视：重点推荐上海电影、芒果超媒，受益标的包括捷成股份、华策影视、中文在线；（3）AI+电商/营销：重点推荐汇量科技、值得买，受益标的包括引力传媒、因赛集团、蓝色光标、易点天下；（4）AI+教育/出版：受益标的包括世纪天鸿、豆神教育、南方传媒、盛通股份；（5）AI+社交陪伴：重点推荐顺网科技、盛天网络、云音乐，受益标的包括汤姆猫、腾讯音乐。

2、持续关注头部IP新游上线带来的拉动，积极布局游戏、IP卡牌

11月7日，腾讯旗下《宝可梦大集结》手游国服上线，7-10日保持iOS游戏免费榜第1、畅销榜前15名，此前10月30日，宝可梦IP集换式卡牌游戏《PokémonTCGPocket》上线全球140多个国家及地区，进入了日本、韩国、美国iOS游戏畅销榜前十，不到2天便实现日流水破3000万，体现宝可梦IP的强大号召力。作为MOBA品类，基于轻松竞技、多玩法融合的特点，叠加宝可梦IP及腾讯运营能力加持，《宝可梦大集结》或成为又一款长青游戏，为腾讯带来可观流水增量，并拉动宝可梦IP相关衍生品需求。另外，完美世界自研MMO端游《诛仙世界》公测定档12月19日，目前官网预约量已超300万，基于知名IP“诛仙”影响力加持，加上虚幻5引擎带来的高美术品质，游戏玩法、付费设计及专注PC端游打造的良好体验，《诛仙世界》上线后的表现值得期待，或贡献可观业绩增量。我们建议继续围绕新游上线展开布局，积极关注头部IP游戏对研发、发行商及衍生产业链的拉动，游戏板块重点推荐完美世界、腾讯控股、心动公司、神州泰岳、恺英网络、吉比特、创梦天地；IP衍生/卡牌重点推荐姚记科技、上海电影、奥飞娱乐、阅文集团，受益标的包括实丰文化、华立科技。

风险提示：AI应用用户规模、新游戏流水、卡牌销量低于预期等。

万科A(000002.SZ)：销售规模稳居前列，优质土地储备充足——公司信息更新报告-20241111

1、销售规模稳居前列，优质土地储备充足，维持“增持”评级

万科发布2024年1-10月经营数据。公司2024年1-10月销售规模同比收缩，销售单价有所下滑，销售规模稳居行业前列，拿地强度有所收缩，土储相对充足，贷款担保动作频繁，融资端获支持力度充分，负债结构不断优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为-60.5、0.75、27.55亿元，EPS分别为-0.51、0.01、0.23元，当前股价对应PE估值分别为-18.8、1504.2、41.2倍，维持“增持”评级。

2、销售规模同比收缩，行业排名稳居前列

2024年10月，公司实现销售面积143.9万平方米，同比下降28.05%，实现销售金额213.6亿元，同比下降32.89%。2024年1-10月公司累计实现销售面积1474.4万平方米，同比下降26.94%，实现销售金额2025.5亿元，同比下降35.17%。2024年10月,公司项目销售单价为14843.64元/平方米，同比下降6.73%，2024年1-10月公司项目累计销售单价13735.00元/平方米，同比下降11.27%。据克而瑞数据显示，2024年1-10月，公司全口径销售金额排名行业第四，销售规模明显领先于同行业平均水平，行业排名持续保持领先地位。

3、新增两宗土地储备，时隔两月再度拿地

2024年9月，公司获取两宗土地，共计占地面积6.9万平方米，建筑面积17.2万平方米，权益建筑面积4.2万平方米，权益地价3.35亿元。其中一宗土地位于杭州市西湖区西湖大学站点，权益比例20.7%，占地面积6.0万平方米，综合容积率2.5，建筑面积15.0万平方米，权益建筑面积3.1万平方米，权益地价3.00亿元；另一宗土地位于青岛市黄岛区海岸万科城，权益比例51.0%，占地面积0.9万平方米，综合容积率2.4%，建筑面积2.2万平方米，权益建筑面积1.1万平方米，权益地价0.35亿元。2024年9月，公司无新增物流地产项目。

风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

招商蛇口(001979.SZ)：销售规模同比由负转正，国庆热度助力公司销售回暖——公司信息更新报告-20241111

1、销售规模同比由负转正，国庆热度助力公司销售回暖，维持“买入”评级

招商蛇口发布2024年10月经营简报，公司销售规模同比由负转正，销售单价有所提升，行业排名保持领先，拿地持续聚焦核心城市，优质土地储备充足。公司积极获取土地，拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，看好未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为63.9、70.3、74.4亿元，EPS为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应PE为17.0、15.5、14.6倍，维持“买入”评级。

2、销售规模同比由负转正，国庆热度助力公司销售回暖

2024年10月，公司实现签约销售金额223.00元，同比增长6.42%，实现签约销售面积91.77万平方米，同比增长5.18%。2024年1-10月，公司累计实现签约销售金额1674.71亿元，同比下降32.27%，累计实现签约销售面积734.21万平方米，同比下降26.94%。2024年10月，公司单月销售均价24299.88元/平方米，同比增长1.18%，2024年1-10月，公司累计销售均价22809.69元/平方米，同比下降7.30%。公司10月销售金额同比实现10个月以来首次由负转正，销售面积实现近一年来首次由负转正，国庆热度延续助力公司销售回暖。据克而瑞数据，2024年1-10月公司全口径销售金额排名第5名。

3、10月获取2宗地块，拿地进一步聚焦核心城市

公司2024年投资策略是区域聚焦和城市深耕，关注强心30城，进一步聚焦核心10城。公司于2024年9月获取两宗地块，用地面积总计3.04万平方米，总建筑面积13.86万平方米，拿地总成本17.62亿元。公司获取两宗地块均位于核心城市，第一宗地块位于北京通州区梨园，土地面积1.60万平方米，建筑面积3.47万平方米，权益比例100%，拿地成本9.92亿元，另一宗地块位于香港新界区，土地面积1.44万平方米，建筑面积10.39万平方米，权益比例40%，拿地成本7.70亿元。公司10月拿地金额占销售金额比例为7.90%，拿地强度有所收缩。

风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。