上海的楼市媒体们，如久旱逢甘露，每次第一时间听闻有政策了，都打了鸡血一样，不管3721，就先起个应景的标题，「重磅」，「突发」，「有救了」，往读者们脸上一糊，然后就开始摩拳擦掌筹划周末线下活动好拉人头作转化。赶情前两天才发的文章标题，「楼市跌惨了」，「房东亏麻了」，「买家破防了」，是他们精神分裂的另一个人格写出来的。怪不得用户和我说，现在的房媒，一手唱空踩房东增粉引流，一手唱多分析政策转化落地业务赚钱，好话坏话全被他们说了。和大家几番闲聊调侃，抱着闹着玩的心情，我自创了一个关于上头宏观政策，对上海二手房市场影响效果的衡量指数。小鞭炮：能管用3天，大概对应央媒像模像样出来发声，房地产是我国支柱产业，上个新闻联播;小手雷：能管用2周，大概对应松一下购房首付比例，鼓励大家杠杆买房;
小炸弹：能管用1个月，大概对应利率下降，实打实降低购房成本小导弹：能管用3个月，大概对应房票松绑，税费减免。核弹级别：至少能管用24个月，基本上上海房价，应声上涨，房东全面惜售，大概对应的，就是上海全面放开限购。是个人就能买房; 不是人的，买了房就送你310，然后买第几套房子，都和购首套房一样优惠待遇。我认为这个分类还是挺有参考意义的，像上海527新政，就很符合管上3个月的特征，目前不就会员到期，自动续费了么。
效果，大概也就对应小手雷到小炸弹之间，大半个月的样子。因为降存量房贷利率动作，根本就不是一条楼市刺激政策，而是一条经济提振举措。它对应可普惠的人群，是当年买房买在山顶，贷款贷着最贵利率的冤大头们买家们，这批业主，忍气吞声3年，积怨已久，必须给他们摸摸头，喂个蜜，告诉他们国家是不会厚此薄彼滴，前途没那么黑暗，别闹事~ 别造反~怎么个闹事法？有钱的，索性提前还贷，等于把放贷银行长期饭票，直接一次性干没了，使不得。怎么个造反法？没钱的，直接屁股一座地上变老赖，房子收走法拍吧，反正老子首付差不多跌成负的了。当然，正常苦哈哈乖乖还贷款的公民，才是多数派，但人人都体会到一个现实现状，他们都不消费了……最近大家应该有看到新闻，说北京全市上半年餐饮行业利润，才1.8亿，同比下降了88%，利润率0.37%，![]()
全行业哦！养活几千万人口的餐饮大小老板们，一共同才挣1.8亿？统计局既然都这么出数据了，那么应该实际利润率，大概率是负的（笑）别说买房了，中产家庭，娃也不鸡了，课也不补了，自驾游也取消了，在公园搭帐篷躺平挺好，只有太阳公公才是众生平等的代表，谁脸大谁晒的多。所以降存量房贷，属于降压药，或者说营养液，不是头孢，目的是让大家资金现金流变健康点，健康了才有多余的闲钱，敢拿出来搞点消费，让整个社会的财富效应正循环起来，而现在政策每条都剑指先解决股市流动性。
针对二套房的政策，相比首套房政策，效果永远边际递减，大家自己打听一下，身边的人，有哪个，现金流充沛到可以可以上那么大杠杆，买房敢贷80%，来当房奴的（527沪9条，首套首付2成）。所以，即便有按20%首付买房的购房者，怕不是买的都是2，300万的小房子。如果上海二套首付，也降到20%，的确能照顾到一小撮购房者。大概是哪类人群呢？比如购买二套学区房的家长，给父母买养老房的孝子们，二来，想让这批人动手，好歹倒是把二套贷款利率调成和首套一样呢？
我都把政策的计量单位，称为「管用几个月了」，足够挑明用意：这几年以来大大小小政策，逃离不了螺旋向下，该长记性还是长点记性。毕竟，要走过大众收入下降陷阱，再迈进收入增加环节，房价才有企稳可能，上头都已经精准调控到照顾国庆长假给大家烘托气氛了，难道还不抓住机会？而且我也建议你们，如果博到还不错的买家客户，未必要等国庆（因为所有的房东都向我打听，他们都想等十一长假，看有没有机会卖个好价格...）
你们观望是没毛病的，可以再当个等等党，除非确实价格到胃了，已经预支了未来下跌至最底部的风险。真遇到喜欢的房子，可以找我们聊聊看看，猜测一下房东大概处于什么节奏，再选择是下手还是继续观望，我可以很负责任地告诉大家，虽然上海房价跌跌不休，但楼市韧性还是真的强，因为还是有大把的人，其实想买房，只是憋着观望不敢买。
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内容编辑：苏苏房东说 - 2024/09/25
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