明天是国庆前最后一天工作日，
本来我就很讨厌卷，国庆出游早就订好了，
没想到大晚上来这么一出（其实也不意外），
考虑到无数人，明天一定更没心思上班了，所以还是苦一苦自己，加加班吧...
我认为，929新政，对上海楼市的实际影响，并没有大家想象的那么大，
但对市场的预期，影响的确不小。
一、首套和二套比例降低
1、首套首付20%->首套首付15%
2、二套首付35%->二套首付25%（差异化地带20%）
没啥好多说的，虽然与全国接轨，但此政策无卵用，
该买不起房的，还是买不起房，本来买的起房的，也会照着自己实际能力去付首付和贷款，不会多加杠杆。
大家的现实收入还有收入预期，短期内，并没有变化。
二、落实存量房贷利率降低
强调落实两字，还需要等银行通知，
下了死命令了，最晚不超过10月31日，
原则上存量房贷利率下降不低于30BP，按照通知精神，存量房贷利率降低到新增房贷利率附近，应该实际是下降50BP左右。
二、限购放宽调整
1、非沪籍外环外社保1年即可购房。
2、非沪籍居住证120分+社保3年，享受沪籍同等待遇（可以两套）
3、临港房票+1
后两条，什么玩意...基本可以忽略不计...
算了，还是解释一下吧，
对绝大部分非沪籍家庭，其实本质上就是刚需，基本不会去冲第二套，是伪需求。
别说非沪籍家庭了，毕竟二套购房的增加利率和增加税费，实打实摆在那里，我所认识的绝大多数想要二套的上海本地购房家庭，主流手法其实是J离婚，变首套，不是我口无遮拦，是527本就放开。
此次限购放宽，相当于上海527政策再plus一下，
但上海929政策，可投入楼市的增量力量，十分有限。
相比之下，上海527政策作用，来的更大一些，
当时放开了的，是单身人群的刚需购房需求，上海总人口2500万中，非沪籍人口有将近1500万，可想而知多少小哥哥小姐姐因不想将就，导致缺那么一张房票，没法进场，如今基本释放完毕，或者仍在观望。
而每年流入上海工作开始交社保的人才，其实也就是十万单位计量单位，
数量级上有如天差地别，
更何况，一年社保购房，只是限定外环外住宅，
三、令人最意外的住房税收调整
1、增值税5改2
2、取消普宅与非普宅的认定（链家梳理的政策图片整理中未体现，是求严谨，因为通知是指向性红头文件，具体交易中心落实需要时间）
这两套组合拳，可以替买家和卖家房东，交易成本负担大大降低，尤其是房东！
因为对于房东来说，增值税5改2，叠加非普宅取消，意味着：
1、原本不满五的房子，其中有3/5，直接立省超过5%的成本，
2、而大于144平的满五房屋，直接差额增值税也不用交了。
一位用户，刚卖掉老二手房顶楼复式170平，签的税费各付，天上直接掉下来几十万砸她身上，笑到下巴合不拢。
政策前后区别，详见下图：
但毫无疑问的，5改2同时也是一个利空，因为势必会造成大量房源挂牌量的增加。
对应两类房东：
1、20~22年买入的站岗房东
众所周知，21年，有很多套在山顶上的购房者，当时房屋成交周期几乎不超过1个月，还价仅为个位数，甚至还挂牌价加价购买，
如今3年过去，普遍房价已经跌掉了30%，学区溢价高的甚至跌掉40~50%，
迫于之前不满五满额增值税的显性摩擦成本损失，他们患得患失不敢卖，现在都能挂出来了。
2、20~22年购入新房的投资客房东
由于前期新房限价，此年份期间房屋建设交付质量奇烂，
可充足的倒挂，让众多新房投资客，被套了进去，如今现金流崩坏，却苦于没有机会出货，只能求打平成本出手。
这批人一定会重出江湖，增加本小区的抛盘供应。
以上分析完毕，我们可以发现，此次新政实际威力并不大：
首付降低，聊胜于无，
限购放开，影响甚微，
税费减免，针对的是房东侧压力（5改2，非普取消），反而增加抛盘。
（上海市易居房地产研究院副院长严跃进明确表示：两个税种和“买”的关系不大，但和“卖”的关系较大，即对房东降低售房成本有显著的作用。）
但不得不说，即便我分析得如此透彻，由于当下高层，管理的一手好预期，民间话题满满，而所有中介、自媒体也势必趁势宣传焦虑，赶用户入场。
基本可以实现逼迫原本观望，不敢买房的用户下场的目的，
油已经加足了，引擎也从熄火状态点火成功，发动机进入自运转状态。
所以可预见性的，后续上海楼市，会导致两个结果：
1、十月份上海二手房的成交量大增（可能突破3万套）；
对于置换房东，我认为十月份一定是你们相对劣质资产，卖房出手非常好的窗口期，请你们务必找专业的人，咨询诊断一下，尽量每一步都别走错。
(以上内容涉及概念为本公众号原创，如在他处出现，皆属于二次加工）
内容编辑：苏苏房东说 - 2024/09/27
