昨天早上刚发完内容，今天就落地政策了，
虽然分析预测基本命中，但显得自己有点多余，
![]()
不过，既然是落地的靴子，就值得钻进靴子里闻一闻，品一品。
当所有媒体都在蹭热度赶头条的时候，反而值得静下心来，做点独立客观的思考，因此临时加更一期内容，再重头捋一捋，目前又一轮新政续命，对于上海二手房会产生怎样的波动影响。
契税费率变动，两个字评价：刮痧
原契税规则，与新契税规则之间的变动比例，清风整理的非常简洁（主动注明出处），我直接省时间借过来用了。
![]()
这张图表特别好，一眼能够看清，究竟政策变动后，购房者契税能省多少，随后大家自然明白，为什么我说如同刮痧了，
与之前的小道消息：契税全面调整为1%，大相径庭，抱歉恕我高估。
到头来，市场上占比最大比例的首套购房者，真正能减免的契税幅度，也就可怜的0.5%，且还仅限90~140面积段。
很多号喜欢拿1000万的房子举例，那么就按1000万算好了，按0.5%的契税，又有可能会以6~7折的价格做低，来确定税基，最终对这批买家而言，也就是减了3~4万块左右... 请问这不是刮痧，能是啥呢？
![]()
而在二套购房方面，确实减免力度较大，140平以下二套购房行为，契税立省2%，但我之前也提前说明了，这部分二套购房人群的占比，并不算多。
（2024年中，曾有媒体问卷抽调一线城市购房行为，首套购房与卖房后首套购房的人群，占总体意向购房者的8成以上。）
不过即便降契税属于刮痧，我们依然可以从多轮政策释放中观察出一条适用于上海的节奏：
「相比527的放开单身限购这种促进刚需买房的举措，如今和未来，作用在上海这样的一线城市的政策，改善型住宅，还有非刚需购房的方向上的鼓励，在逐步加重。」
增值税减免的评价：憋喊了，你倒是赶紧落地啊
不同于满屏打嘴炮的网络键盘侠，普宅/非普宅的取消，是实打实影响着我这边有不少用户的真实利益的。1）要么是刚刚卖掉了超144平以上的非普通住宅（房东承担增值税费）2）或者是通过我们购买了大面积非普通住宅，正在走交易流程（买家部分承担增值税费），3）以及同时多个卖了房子，正在规划改善购置大面积次新房的购房用户。因此，对普通住宅/非普通住宅的落地情况，我格外格外地关注，这确实能大幅影响他们的交易成本。然鹅，逐字逐句细看过新政宣告后，差点没气得我吐血，大家仔细阅读官宣中的这段文字，并细看我圈出来的这俩字，![]()
众所周知，官宣的政策内容，层层审核报批，绝对没有一个字会是多余的，同样的，“后” 也是，谈什么什么以后，现在就是后的之前，说明想有这个方向，但现在还没有…我加一个 “凡” 和 “后”，大家再阅读理解一下：脱了裤子放屁么？好家伙，那到底年终奖是有还是没有？倒是给个痛快话啊~ 真的急死个人，那我的客户，究竟是该过户还是不过户？炒鸡不理解，都已经官宣那么多次了的事，为何还老喜欢一件事拆N次来铺垫，好比小时候看灌篮高手动画片，暮目学长，三分球已经扔出去了，就知道这球会进，但球漂在空中，愣是放了好N级回忆杀拖集数。当然，我认为上海普通/非普标准取消，肯定早晚落地，因为后面出现了这句话：「附件了《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。」五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税，上述政策适用于北京市、上海市、广州市、和深圳市以外的地区。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房房价款后的差额按照5%的增收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市、和深圳市。大家目前只寄希望于普宅/非普住宅的取消细则，能在12月1号前正式落地。否则，我完全能想象得到，目前正有一大帮正在走交易流程的买家和房东，都在和交易对手盘扯皮中（因为某一方目前承担了可能将省下的增税税费）。
普宅非普宅标准取消后（假定）的真正受益者是谁?
单身放开限购，购房者冲的都是三、五百的刚需房，和非普老破大房东无缘。
增值税5改2，解放了刚满2年的打新/二手非普购房者，但他们这两年房子也是跌的，没差额增值税，而老破大房东十几年前，说不定就满5了，之前的多轮政策，他们压根没占到丁点便宜，一直被抛弃。
假设一套大面积非普住宅，03年的房龄，150平方，购入成本仅150万，如今市场成交价在1300万，增值8~9倍，即便坐低到900万，中间的差额5%增值税费，依然高达将近40万！买家是不想出的，他们情愿去挑一下140平以下的房子，没必要为了多几个平方面积，白花那么多冤枉钱；房东承担差额增值税？那他们势必会折让不少到手价。如今大面积老破大的房东，终于能喘一口气，老破大的适配群体，面对的都是纯面积改善型购房者选手，预算都很吃紧，那么房东原本被压价，不肯答应的价格，现在可能就敢答应了，算是稍微缓解了一下他们的交易难度。
但后者，确实实打实影响千千万万房东的钱袋子，我们这边，也会及时跟进交易中心动态，把更新情况分享给正在服务的用户。
(以上内容涉及概念为本公众号原创，如在他处出现，皆属于二次加工）
内容编辑：苏苏房东说 - 2024/11/14
![]()
-卖房及置换咨询服务：2999元（包含后续置换咨询）![]()
