最近，上海的二手房成交量，态势良好且稳定，但房东们对链家的吐槽，却不绝于耳。
一：无论面对什么房子，链家维护人总会无休止地劝房东降挂牌价，甚至出动口才油腻的店长，团体镇压，面访房东软磨硬泡，来来回回就那些片汤儿话术；
二：劝不动房东降价，维护人转头更换策略，不分青红皂白直接推荐房东花7000购买好赞好房，美其名曰可以上推荐标签，结合周边门店一起做推广，否则难卖。
关于劝房东降挂牌价
这点我很早就科普过，链家作为传统连锁中介头部品牌，上海战区佣金费率，常年处于行业内最高水平（2%买家端+1%房东端），且几乎不打折。
但上海人同时也不可否认，他们暂时独享着全国最强大，最优秀，占据垄断地位的房源浏览数据平台-贝壳 的支持（其他省城，贝壳未必只链家独家使用）。
虽然上海链家二手成交占比，也就20%左右，但几乎所有的潜在买家，都有主动使用链家平台，筛选二手房，甚至约看房的习惯。
在此背景下，不断劝服降低挂牌价，压缩房东挂牌价和预期底价之间距离，毫无疑问，是链家单方面实施的，有且仅有利于自身市占率提升的战略举措。
理由很简单，若某套房子，挂牌价格（综合产品力后）明显低于市场上其他同类竞品，由于链家具备的独特平台曝光优势，那这套房子，第一时间网络咨询和买家预约看房量水平，会明显高于区域内其他中介，
而上海的买家群体，普遍素质相对高，跟谁看房就跟谁买，比较认中介黏性；况且这样的房子，价格本身就低，为追求确定性，买家未必对链家2%佣金敏感，极可能一冲动，就迅速下单。
所以，这么分析完之后，大家就不难理解了，
链家劝房东降挂牌价，看似苦口婆心，实则是为了提升自我竞争力，降低其他中介成交概率的阳谋。
但对房东来说，势必陷入两难境地，不降价，链家就不给流量，降了价，房子最终成交价很容易轻松突破自己底价。
因为即便降了价格，人非圣贤，哪个买家都还想砍。房子的挂牌价，谁都不会当真，人人默认留有空间，不砍自己就是傻子，于是中介也一样默认买家会砍，房东这边可以再PUA一下。
关于好赞好房
我来尝试当下大家肚里蛔虫，你们大致面对链家中介推销时，心路历程如下：
1、确实链家的平台比较强，门店数量多，如果给到置顶展示标签，排名靠前，且周边店联动推广，似乎理论上好赞是能起到作用的？
2、如果真花了7000，好像相比房子卖掉，也不是一笔大数目；
鉴于这种心态，房东难怪陷入「俺寻思好像能成」的纠结，可是以上想法，内含极大误区。
我不是没同意过房东用户买链家好赞服务，但其能发挥作用的场景，有关键条件限制，即：房东这套房子，本身是否产品力足够优秀，适配人群广泛，流通性强。
「如果你房子本身不买好赞，也没什么人关注和看房，那么买了好赞，大概率也不会有任何改善。」
打比方，我们曾经接受委托，代理出售过一套房子，中环边，1000万的总价，120平的3房2厅2卫，次次新电梯板楼，准地铁房，楼位置不靠马路，基本就是一个标准的中产刚需改善产品。
这套房子，通过我们的各种下场优化动作后，挂牌1个月，带看150组，出价人数有限，我们建议房东采买了好赞服务，又过了两个月，进一步冲了400组看房，房子卖出我们认为合理的价格时，房子门槛都快被踏破了。
如果不采买好赞，难道这套房子就没有人看了么？一样是有的，只是可能，看房数量总数增量，会落在150~200之间，
这个时候，我们花钱买好赞的目的，完全服务于我们自己的目的：
如果不买好赞，这套房子可能会有3~4组出价，但是一旦买了好赞，增加30~50%的带看量，就有可能博出5~6组的出价。
反过来，我给大家看另一套昨天咨询我的房子情况，
这套2房，中环内，塔楼，朝向不佳，低区，空关已完全开放中介随意看房，上架一个月，链家一共就带人看过4次...
请问，哪怕买了好赞，看房次数翻个倍，到8次，又如何？7000块买4个看房？一个看房值2000？边际效益极低....
个么，链家小哥难道不知道这套房子产品力差，没人关注，上了好赞也没啥起色么，为什么还要强推好赞？
1、因为链家维护人，是被上了KPI的，对哪个房东，都推，话术固定，纯博概率，本质上，是链家店长的KPI在驱动。
2、只要房东买了好赞，相当于房东为链家这个平台，投入了沉没成本，房东本身心态也会变化，同时，小区里那么多房东，但凡其中有人愿意为了卖房花费近万元的成本，愿意投入沉没成本，变相代表诚意卖房（甚至是着急卖房），因此，中介看房量上去了，但压价格预期的动作，也进一步升级。
大家发现没，我自始至终都在强调一件事，
面对房子上的难题，所有决策，没有所谓百分百受益，毫无风险的，刀刃刀背总有利弊，否则我们的卖房咨询服务也好，委托代理服务也罢，毫无存在必要。
同样的，我也对所有用户坦言，并不是所有的房子和房东背景，都适合走单边代理委托。
话说回来，难道不签好赞好房，房子就卖不出去了么？当然未必，
贝壳平台是最好的房源展示工具不假，但上海又不是只有链家一家中介，每家中介在每个片区的强势程度，也不尽相同，同时买家筛选房子，也不是纯看标签下单的，表象是价格，其中又存在非常复杂的买家、中介、房东，邻居，四方心理博弈，大家对这些又理解几分？
有困难想解决，或者想让专业的人替自己下场操盘的房东朋友，欢迎咨询。
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内容编辑：苏苏房东说 - 2024/11/05
