关于上海发布的《优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》，但是看到老多同行媒体，动不动就什么“重磅政策”，什么“突发官宣”，“独家解读”，emm…尬得我脚趾都能抠出五室一厅了。
因为这条政策，之于整体上海楼市，根本没丁点影响。
一众媒体，评论得似乎天大的事一样，简直是莫名其妙。
就好像街上有一个老大爷，拿着大喇叭喊，「天热了~大家要记得开空调啊，小心别中暑啦~」，？？？你们会觉得这个老大爷人美心善么？不会的，你们只会觉得大爷他好可怜，家里人是不是该送他去宛平南路600号看看brain。
7090这种老古董的房屋套型面积指导方针，其实早就该被淘汰，并且就上海近几年的核心地段新房产品开发状态来看，这条政策也几乎名存实亡。
（7090政策要求：各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房「含经济适用住房」面积所占比重必须达到70%以上。这一政策旨在控制房价，满足首次购房者的需求）且容我再多一嘴，06年发布的7090政策，上头本意，只是让KFS去加重重视开发刚需面积段产品，根本就不是引导KFS去多造小三房，那么多年来，被批量流水线化地搞出的豆腐干小三房海量供应，只是KFS为了卖房割韭菜，迎合投资客口味，顺带满足自身利益最大化，自说自话的荒唐举措罢了。事实上，一些非常注重自身品质开发商，他们在一些项目上，没盲目搞小三房，一样也干得出色和掷地有声。
比如「普陀的光新板块」，众所周知非常冷门，一直不被大家看好，「香溢花城」这种标准的次新房，还是连成片一期期，带着商业规划一起开发的，常年踏在9~10万的挂牌单价迟迟上不去，问why，就是没有why，你怎么好意思问我why，普陀就是垃圾中的扛把子，老子这顶帽子扣定了~然而，即便上海的二手房，普遍自21年高点，至今已跌掉20~30%房价的情况下，「香溢花城」隔壁的「宝华城市之星」，人家小区的业主挂牌价，依然好好地坚持在13万以上。![]()
没有啊，都是正正气气的两房。厨房超过5平，最小的卧室也超过14平，家里家具想怎么摆就怎么摆，喵喵和修勾想怎么蹦哒就怎么蹦哒。人家业主敢标那么高的价格，就是因为自己觉得住得舒服，值这个价，而且还有人愿意买，托住了这个价格！哪怕没人买，业主们也都是有身份的主儿，不缺钱，没人主动砸盘啊~~
虽然讲作为标杆次新房而言，宝华二手单价，是稍稍有点过的，但至少户型功能上，并没成为其项目的硬伤，品质也是真的能打。![]()
可能有人会讲，苏苏你这么说不对头啊，未来上海中小户型面积高层的指导面积都120了，个么哪怕原来造了很多小三房，它的供应量停止了啊，小三房不是会变的更稀缺么？因为从居住舒适性的角度来看，自始至终，我一直认为，绝大多数90~100平的小三房，它压根就不是给人住的，除非步梯房，该面积段大家就该老实买两房
随便给你们举例一套房子吧（小区我就不公布了，2022年交付，中字头房企，96平三房），大家一起看看，什么感受：![]()
我的感受，就四个字，毛骨悚然~
所有房间的储藏空间，全部加起来，估计连10平米的占地面积都没，除了床，桌子，凳子，啥都放不进，全部给你按最最低标准的过道空间和家具尺寸来设计，和坐牢没啥差别，更别说生活气息的营造了。所以，这样的房子，就是投资客的牢笼，自住房东的地狱。
小胖老师最近曾在直播间和粉丝连线（关于小三房能不能买），粉丝问了一个尖锐的疑问，说自己打过100平小三房新房，没中，但是中介给推荐二手盘小三房，价格都破发了，还比新房便宜，粉丝产生反疑问：小三房到底能不能买。小胖老师的回答，是一如既往的端水，认为看好小三房的价值，因为遵循总价逻辑，毕竟100平->110~120平，要多出的钱，足够压死一批人。。。我非常尊敬老前辈，但也知道，人家的屁股是朝着新房坐的，靠KFS吃饭，所以这趟连线，答非所问，端水水平没发挥成功，只让人觉得逻辑割裂。因为这位粉丝，问的问题就是个投资客逻辑，人家问的核心很明确，小三房能不能买，买了会不会砸手里，但对小胖老师而言，毕竟市场上新房那么多小三房，他不能完全否定KFS爸爸们的价值，只能就投资客逻辑回复投资客逻辑，给小三房找一个合理的定位说辞。但这又不能解释如今市场上小三房被投资客集体抛压砸盘导致价格破发，甚至正挂的背后原因。是投资客把小三房抛出来经受市场检验，但面对的不是第二轮投资客，而是真金白银买来住的自住买家，自住买家都用脚投票了否，能不跌么？
另外一个有意思的可能，更值得我们后续探讨，既然放开到120平了，那么后续，KFS会不会又作妖，转头开发120平的小四房，骗人搞投资呢？？hhh
一、7090政策取消，不是什么大政策，只是顺势而为，大势所趋，并无稀奇，没必要过度解读；
二、投资者越图什么，KFS就给你喂什么垃圾，一切自住属性很差的垃圾产品，就不配叫投资，投住分离是个操蛋概念。三、90~100小三房这种鸡肋产品，未来依然不会体现出良好的走势，当初头铁买了这种和自住舒适性作对抗的耍小聪明产品的投资客，未来要扛受的压力依然很大。四、120平我本来就认为是三房非常好的面积段，尺度舒适，但此次调整，很可能意味着03-10年间建造的很多原本稀缺度相当不错的120平三房产品，要遇到敌人了。。。我为这批房东捏一把汗。
当然，以上内容，纯粹是我站在购房者粉丝视角，给的客观建议想法。对于房东朋友们而言，如果你们手头持有的是小三房，也并不是完全没得救了，一来，小三房是否适合居住，也区分很多场景，比如带学区的，或者有很大赠送面积的，又可能是非常合理的布局，这种东西需要来找我作个性化来咨询确定。二来，本身我们对房东端的服务宗旨，就一个，替我们服务的付费房东用户，不用多，博到一个冤大头买家即可。如果各位上海房东，认为我说的在理，且正好想找一个靠谱的团队伙伴，释放自己繁杂的卖房精力，把自己家的房子好好规划出售，可以咨询我们的房屋代理出售服务。对了，这个月是8月，已经帮人卖掉第4套房子了，是不多，对于我们这种精耕铁粉用户的小团队而言，我很知足满意。(以上内容涉及概念为本公众号原创，如在他处出现，皆属于二次加工）
内容编辑：苏苏房东说 - 2024/08/28
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